Всё больше людей начинают инвестировать в недвижимость и считают, что это очень лёгкий доход. К примеру, купил коммерческое помещение и цена на него сама по себе растёт. А, что если мы вам скажем, что здесь можно не просто не заработать, а ещё и в минус уйти. И это с вами может случиться, если вы совершите ошибки, о которых мы хотим вам рассказать. Рекомендуем прочитать статью не только тем, кто думает купить коммерческую недвижимость, но и тем, кто хочет заниматься флиппингом или просто покупать квартиры. Потому как эти ошибки относятся буквально к каждому из этих направлений инвестиций.
Первая ошибка. Недостаточный анализ рынка и объекта, который вы планируете приобрести.
Инвесторы часто покупают объект, не изучая конкуренцию, спрос и местоположение. Очень важны входы в жилых комплексах. Сейчас наблюдается тренд на спальные районы за МКАД , потому что и ценник там ниже, а спрос очень высокий. Потому что люди, которые приезжают после рабочего дня в спальные районы, они всегда пользуются магазинами или кафе. Очень востребованы также пункты выдачи Вайлдберриз и Озон. Ну и, конечно же, в самом доме нужно смотреть, где вход в помещение.
Итак, что вам нужно сделать?
Провести тщательный анализ рынка. Прозвонить помещения, которые уже сдаются и узнать какую арендную плату платят. Может быть дать объявление, для того чтобы понять, будет ли вообще на них спрос. И соответственно, посмотреть, какие арендные ставки в этой локации на помещения, какая у вас будет окупаемость и просчитать её.
Сейчас нормальная средняя окупаемость коммерческих помещений — это 9-11 лет. А если вам, например предлагают помещение и окупаемость его меньше 8 лет, то явно есть какой-то подвох.
Ошибка 2. Переоценка доходности.
Допустим, вы думаете, что всё просчитали, но проверьте себя. Учли ли вы расходы на содержание, налоги, ремонт, возможные простои? Хотя ремонт обычно делает сам арендатор, тем не менее вы должны ему дать арендные каникулы. Это то же важно учесть. И здесь вам нужно составить финансовый план, в котором учтёте все расходы и риски.
Ошибка 3. Игнорирование юридических аспектов.
Что это значит для вас? Покупка может привести к проблеме с правами собственности, долгами или ограничениям на использование. Здесь рекомендуем привлечь грамотного юриста, который работает с недвижимостью, чтобы он всё проверил все юридические нюансы и аспекты. И если он даёт добро, значит после этого можно покупать.
Ошибка 4. Недостаток диверсификации.
Здесь хотим сказать оопустим, все «яйца» класть в одну корзину. Представьте, что вы покупаете акции одной компании, а далее думать, что с ними будет завтра. Представьте, что вы покупаете квартиры всё время в одном жилом комплексе. Так, конечно, никто не делает. Соответственно, рассматривайте разные типы недвижимости (офисы, склады, торговые помещения и т.д.). Вариаций зарабатывания денег на инвестиции в коммерческую недвижимость множество.
Ошибка 5. Пренебрежение управлением объектом недвижимости.
Что имеем в виду? Это потеря арендаторов и ухудшение имущества. Если вы сдаёте помещение в аренду, то проще нанять управляющую компанию, чтобы кто-то этим занимался. Например, если это хорошее и добротное помещение, но совершенно нет подъездных путей для Магнита или Пятёрочки, то торговая сеть никогда не снимет такое помещение том, что не надо, д. На первый взгляд вы можете на это не обратить внимание. Все остальные требования к коммерческому помещению идеальны, а с парковкой беда. И всё, деньги потрачены на ветер!
Ошибка 6. Отсутствие стратегии выхода.
Рано или поздно вы захотите продать объект. Важно заранее продумать, как вы это сделаете с максимальной выгодой. Определите целевую аудиторию, подготовьте помещение к продаже, возможно, сделайте косметический ремонт, чтобы повысить его привлекательность. Рассмотрите варианты продажи: напрямую покупателю, через агентство недвижимости или аукцион. Подумайте о налоговых последствиях и оптимизируйте их заранее.
Ошибка 7. Эмоциональные решения.
Не позволяйте эмоциям брать верх над разумом. Не покупайте объект только потому, что он вам понравился или потому, что вас торопит продавец. Всегда опирайтесь на факты, цифры и результаты анализа. Помните, что инвестиции в недвижимость – это бизнес, а в бизнесе нет места эмоциям.
Ошибка 8. Игнорирование изменений на рынке.
Рынок недвижимости постоянно меняется. Появляются новые тренды, меняются правила игры, появляются новые законы. Важно быть в курсе всех изменений и адаптировать свою стратегию к новым условиям. Следите за новостями рынка, посещайте тематические мероприятия, общайтесь с экспертами.
Ошибка 9. Отсутствие запаса денежных средств.
Всегда имейте финансовую подушку безопасности. В инвестициях в недвижимость могут возникнуть непредвиденные расходы: ремонт, простои, налоги. Важно иметь достаточно денежных средств, чтобы покрыть эти расходы и не оказаться в сложной финансовой ситуации.
Избегая этих ошибок, вы сможете значительно повысить свои шансы на успех в инвестициях в недвижимость. Помните, что инвестиции – это риск, но риск управляемый. Тщательно анализируйте рынок, планируйте свои действия, не поддавайтесь эмоциям и будьте готовы к изменениям. И тогда ваша инвестиция в недвижимость принесет вам стабильный доход и финансовую независимость.
К. Лыков, корреспондент.