Необходимые документы для проверки перед покупкой квартиры

Приобретатель квартиры озабочен не только выбором качественного жилья, но и безопасностью будущей покупки. Важный момент — проверка документов при покупке квартиры, а также знание юридических тонкостей купли-продажи жилой недвижимости.

Почему важно проверять достоверность документов при покупке квартиры

При покупке квартиры важно тщательно проверить все документы, убедиться в их подлинности и актуальности. Именно от этого зависит безопасность проведения сделки купли-продажи. При небрежности есть риск нарваться на мошенников и остаться в итоге без жилья и без денег.

Какие документы при покупке квартиры необходимо требовать для ознакомления

Процесс купли продажи квартиры проходит в два этапа. Сперва стороны договариваются обо всех деталях и сроках сделки. Договоренность фиксируется в предварительном соглашении купли-продажи жилья, а в качестве денежного гаранта приобретатель передает хозяину задаток.

• подтверждающие полномочия продавца;
• права собственности на квартиру;
• содержащие технические характеристики помещения;
• выписка из ЕГРН.

После подписания предварительного соглашения купли-продажи собственник готовит квартиру к сделке. К моменту заключения основного договора хозяин документально подтверждает, что из помещения все выписаны, долги за коммунальные и иные обязательные платежи по квартире отсутствуют.

Читайте также:  Главное о брачном договоре

Документы правового и технического характера

• договор купли-продажи;
• контракт с застройщиком или кооперативом;
• свидетельство о наследстве;
• соглашение о дарении;
• решение суда.

Если фиксация жилья в Росреестре осуществлена до 2016 года, у владельца есть Свидетельство о регистрации (сейчас упразднено). Право собственности также подтверждается выпиской из ЕГРН.

В техническом и кадастровом (упразднен) паспорте отражают план квартиры с указанием точных размеров каждого выделенного помещения, материал, из которого построен дом, выполнены внутренние перегородки. Технические сведения необходимы для сверки, имеются ли в помещении перепланировки, и если да, то какие именно.

Выписка из ЕГРН

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) создан с целью регистрации всех операций с недвижимым имуществом в стране. По закону сделка купли-продажи жилья будет незавершенной, если договор не зарегистрирован в Росреестре.

Выписка из ЕГРН считается официальным подтверждением права собственности на квартиру. Она действительна краткое время, например, банк или нотариус при изучении пакета документов, самостоятельно запросят ЕГРН в Росреестре на день рассмотрения.

• объект недвижимости (адрес, технические параметры, кадастровые данные);
• хозяева (Ф.И.О., основание права собственности);
• имеющиеся обременения, арест.

В реестре обязательно прописывают дату выдачи и человека, запросившего сведения. По закону информация из Росреестра открыта, то есть выписку из ЕГРН на квартиру выдадут любому гражданину РФ. Достаточно с паспортом обратиться в МФЦ и заплатить госпошлину.

О полномочиях продавца

• основания права владения жильем, свежая выписка из ЕГРН;
• паспорта, свидетельства о рождении на несовершеннолетних владельцев;
• свидетельства о браке (разводе);
• постановление об установлении (назначении) опеки, если за недееспособного продавца действует опекун;
• нотариальная доверенность на представителя;
• согласие органов опеки или родителей на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником. Если отец и мать в разводе, то требуется согласие второго родителя.

Если квартиру купили в браке, но записали на одного из супругов, необходимо нотариальное согласие мужа или жены на продажу жилья (либо брачный договор о раздельном имуществе).

О количестве прописанных лиц

Сведения о зарегистрированных людях предоставляет паспортный стол, к которому относится адрес расположения квартиры. Часто отделение располагается в УК или учреждении ЖКХ.

• копия поквартирной карточки;
• справка о зарегистрированных лицах.

Поквартирная карточка – часть домового учета, в которой отражаются сведения о гражданах, зарегистрированных в жилье, за все время существования помещения. В копии указаны Ф.И.О. с датами прописки в и выписки.

Справка содержит перечень людей, прописанных в квартире на дату выдачи, или подтверждает их отсутствие. Аналог — ЕЖД (единый жилищный документ), который в некоторых регионах готовят в МФЦ.

О притязаниях и судебных спорах

Судебный спор может возникнуть после оформления купли-продажи недвижимости, если чьи-либо права нарушены в результате продажи жилья. Например, квартира получена в наследство, продана, а потом обнаружились другие наследники, заявившие свои права на жилье.

Если суд признает нарушения, сделка купли-продажи станет недействительной. Поэтому юристы советуют приобретать квартиры, полученные по наследству, если срок давности наследования не меньше 5 лет.

Об обременениях и арестах

Сведения об имеющихся обременениях и арестах есть в выписке ЕГРН. Там же указано, в пользу кого наложены юридические тяготы, по решению какого суда на квартиру наложен арест.

Наличие этих обстоятельств обозначает, что сейчас продать квадратные метры невозможно, так как Росреестр не зарегистрирует контракт купли-продажи. Сперва необходимо снять наложенные ограничения.

Сведения и квитанции о долгах по коммунальным платежам

Подтверждением отсутствия задолженностей по КУ являются справки и выписки служб ЖКХ или управляющей компании.

• потребление электроэнергии, газа, воды;
• расходы по капитальному ремонту дома;
• коммунальные платежи (квартплата, содержание общедомового имущества и территории, отопление).

Необходимо разобраться, кто поставляет услуги, так как источники предоставления данных могут быть разные. Например, все основные коммунальные расходы будут в выписке по лицевому счету из городского расчетно-информационного центра по услугам ЖКХ.

Отсутствие долга за электроэнергию подтвердит энергосбытовая компания, за газ – служба газа, а за капитальный ремонт – управляющая компания. Для оценки правильности сведений сверяют показатели квартирных счетчиков (на свет, воду, тепло, газ).

Наличие разрешения на перепланировки

По закону перепланировки в квартире осуществляют с разрешения органа, уполномоченного в регионе (например, жилищной инспекции). Если такое одобрение есть, и реконструкция сделана в соответствии с ним, она считается законной. Второй способ узаконить перепланировку – получить решение суда.

Наличие неузаконенной процедуры поставит под вопрос совершение сделки. Например, банк может отказаться выдать ипотечные средства на такой объект.

Проверка надежности застройщиков

Юридические документы организации, разрешение на строительство и проектную декларацию проверяют в офисе или на официальном сайте застройщика. Но более достоверной информацией о надежности являются деловая репутация, построенные и сданные в срок объекты, аккредитация стройки в банках.

С 2019 года права и деньги дольщиков защищает закон об использовании застройщиками эскроу-счетов. При сомнениях и страхах выбирают долю в новостройке «на сдаче», или где расчет возможен именно через эскроу-счет.

В какой форме требовать документы и нужно ли делать копии при покупке

Документы проверяют только в оригиналах с синими печатями. Недопустимо наличие помарок, подчисток, приписок от руки. Текст бумаг и штампов на них должен быть отчетлив, хорошо читаем.

Правоустанавливающими документами для нового собственника станут зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи и выписка из ЕГРН с его данными.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

• Сделки с пожилыми людьми, так как впоследствии может встать вопрос об их адекватности на момент продажи.
• Покупка квартиры, право собственности на которую оформлено в виде договора дарения, заключенного не между родственниками.
• Приобретение недавно унаследованной квартиры.

В первом случае покупатель может подстраховаться, попросив у продавца предъявить результат медицинского освидетельствования (справку), подтверждающего дееспособность. В остальных случаях сделка может быть признана недействительной, если по факту договором дарения «прикрыли» продажу, или обнаружился ущемленный в правах наследник.

Внимательно нужно отнестись к сделке, на которой кто-либо из собственников не шел, а от него действует доверенное лицо. Желательно найти способ лично пообщаться с отсутствующим хозяином, а предъявленная доверенность должна быть обязательно составлена у нотариуса.

Как обезопасить себя от мошенников с недвижимостью

Оптимальный способ защититься от мошенничества – доверить проведение сделки оформления квартиры профессионалу в сфере купли-продажи недвижимого имущества. Если процедура оформляется в банке, у нотариуса или контролируется государством (при расчете за жилье средствами государственных субсидий), то юридическая грамотность обеспечена.

Приобретение жилья – ответственная операция, и проверка документов является ее основой. Итоговая безопасность перехода права собственности на квартиру во многом зависит от юридической грамотности при оформлении. В частности, необходимо проверить всю документацию, выписки о количестве собственников, прописанных людей, а также уточнить долговые обязательства по ЖКУ.