Процедура электронной регистрации права собственности на недвижимость

С недавнего времени даже сделку купли-продажи недвижимости можно зарегистрировать онлайн, без визита в отделение Росреестра. Благодаря этому покупатель и продавец экономят существенное количество времени. С другой стороны, у такого способа оформления есть и отдельные риски, на которые стоит заранее обратить внимание.

Электронная регистрация права собственности – что это такое

Электронная регистрация – это сервис, который позволяет отправить заявление с документами на регистрацию квартиры онлайн, через сеть интернет. В общем случае продавец и покупатель (либо их представители) вместе приходят в отделение Росреестра или МФЦ, проводят расчет, подписывают договоры и отдают их на регистрацию. Затем они получают документы спустя 5-7 рабочих дней.

Теперь благодаря возможности подать все бумаги в электронном виде процесс значительно ускоряется. К тому же стороны избавляются от необходимости лично приезжать в отделение. Все действия, включая и получение документа о собственности (выписки из ЕГРН), выполняются онлайн.

Правовая база

Возможность предоставления документов онлайн для оформления права собственности на квартиру и другую недвижимость предусмотрена ст. 21 ФЗ №218.

• Документы в электронном виде подписываются усиленной цифровой подписью.
• Они обладают точно такой же юридической силой, как и бумажные аналоги.
• Росреестр, осуществляющий государственную регистрацию сделок, должен принимать электронные документы (договор купли-продажи и другие) наравне с бумажными.
• Со своей стороны Росреестр вправе предоставлять электронные документы наравне с бумажными. В первую очередь речь идет о выписке из ЕГРН, которая подтверждает право собственности (свидетельство о собственности не выдают с июля 2016 г.).

Плюсы и минусы оформления сделок с недвижимостью в электронном виде

• Экономия времени (не нужно ездить в отделение Росреестра, занимать очередь и т.п.).
• Короткий срок рассмотрения: от нескольких часов до 2-3 рабочих дней против 5-7 дней по обычной процедуре.
• Безопасность проведения расчетов: продавец получит деньги только после того, как покупатель будет зарегистрирован в качестве нового собственника квартиры.
• Сопровождение сделки банком (если продавец и покупатель обратятся туда).
• Скидка 0,1% от процентной ставки по ипотеке. Например, если изначально кредит одобрен по ставке 10,0%, конечное значение – 9,9%. Это позволит сэкономить 20-40 тыс. руб. на переплате.
• Можно регистрировать сделки онлайн по любой недвижимости, в том числе в другом регионе, вне зависимости от расстояния и часового пояса.

• Документы в электронном виде подписаны цифровой подписью, но если их распечатать, не будет ни печати, ни подписи (хотя это нисколько не умаляет их юридической силы).
• Подделать документы без печати и подписи намного легче. Поэтому риски мошенничества потенциально увеличиваются.
• Еще один момент – в отдельных случаях действительно нужен именно бумажный вариант с синей печатью. Например, при проведении расчетов через банковскую ячейку открыть сейф можно, только предъявив бумажный экземпляр с печатью и подписью. Без него проведение расчетов невозможно.
• В ряде ситуаций (например, при получении военной ипотеки или по недвижимости, право собственности на которую было оформлено до 1998 г.) электронная регистрация невозможна.
• В редких случаях можно столкнуться с тем, что сотрудники Росреестра или других государственных органов не будут принимать распечатанные документы без печати.

Перечень обязательных условий для клиентов

• Электронная цифровая подпись (ЭЦП).
• Персональные компьютеры с бесперебойным выходом в интернет.
• Сканер или качественная камера для фотографирования документов.
• Подтвержденные аккаунты на сайте Госуслуги.
• Личные кабинеты на сайте Росреестра (можно зарегистрироваться с помощью сайта Госуслуги).

Описанные требования предъявляются только в том случае, если клиенты проходят электронную регистрацию самостоятельно. Если же они обращаются в банк или к нотариусу, фактически никаких условий нет: достаточно предъявить стандартный пакет документов и оплатить услугу по тарифу.

Как происходит электронная регистрация договора купли-продажи?

Документы отправляют онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра. Однако предварительно их нужно загрузить и получить электронную подпись.

Где оформляют

• самостоятельно;
• через банк (например, при оформлении ипотеки или проведении расчетов через открытый счет);
• через нотариуса.

В первом случае нужно получить в Росреестре электронную подпись, завести личный кабинет на сайте Госуслуги, загрузить туда сканы документов и направить онлайн-заявление. Если обратиться через банк или нотариуса, понадобится взять только паспорт и стандартный пакет документов для совершения сделки купли-продажи квартиры.

Пакет документов при регистрации права собственности

• паспорта продавца и покупателя;
• свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи, мены, приватизации или свидетельство о наследстве (документ, подтверждающий право продавца на продаваемую недвижимость);
• нотариально заверенное согласие супруга на продажу;
• письменное согласие органов опеки (если собственником является несовершеннолетний);
• письменные уведомления собственников других долей (если продается доля).

В отдельных случаях могут понадобиться и другие документы.

Расписка в получении документов

• отметка о принятии документов в работу;
• полный перечень документов, их вид (оригинал, копия, электронный файл) и количество;
• дата и время принятия в работу;
• номер записи;
• должность, ФИО, подпись сотрудника, работающего над заявкой.

Сроки оформления права собственности

Обычно работники успевают оформлять право собственности за 2-4 рабочих дня. Иногда весь процесс занимает всего несколько часов – фактически документы будут готовы в день обращения или на следующие сутки. Однако регламентом установлены и предельные сроки электронной регистрации сделки:

• до 7 рабочих дней в случае покупки квартиры в новостройки или вторичной недвижимости без привлечения ипотечных средств;
• до 5 рабочих дней в случае покупки вторичной квартиры в ипотеку.

В исключительных случаях сроки могут быть увеличены – дополнительное время может понадобиться для уточнения информации Росреестром.

Госпошлина

Размер госпошлины не зависит от способа оформления сделки и составляет 2000 руб. для физлиц (в любом регионе). Как правило, эту сумму оплачивает покупатель. Однако оплата услуги электронной регистрации увеличивает общие расходы. Поэтому конечная сумма будет в 2-5 раз больше, чем сама госпошлина. Исключение – электронная регистрация сделки через банк, предоставивший ипотечный кредит (в этом случае необходимо уплатить только госпошлину 2000 руб.).

Как проверить, что вас зарегистрировали как собственника квартиры

Для этого достаточно зайти в личный кабинет Росреестра и уточнить статус рассмотрения заявления. К тому же по окончании оформления покупатель получит на электронную почту письмо с выпиской из ЕГРН в электронном виде. В этом документе будут вписаны уже его Ф.И.О. как собственника. Для получения дополнительной информации можно обратиться на горячую линию Росреестра по бесплатному телефону 8 800 100 34 34.

Как быть с бумажным свидетельством?

Традиционные бумажные свидетельства о собственности перестали выдавать еще в июле 2016 г. Причем все ранее выданные свидетельства продолжают действовать без ограничений. Но при совершении сделок новый собственник получает выписку из ЕГРН, которая полностью заменяет свидетельство. Документ предоставляется в электронном виде. При желании его можно получить и на бумаге, обратившись в Росреестр или в МФЦ лично или через сайт Госуслуги.

Трудности и подводные камни при регистрации права собственности

Граждане могут подать документы на электронную регистрацию самостоятельно, через банк или с помощью нотариуса. У каждого способа есть свои плюсы и подводные камни.

Способ	Плюсы	Минусы
самостоятельно	дешевле (4000-5000 руб.)можно получить электронную подпись для разных сделок	долго и трудоемко* – нужно лично приехать в Росреестр, зарегистрировать аккаунт на Госуслугах, сделать сканы документов и загрузить их
через банк	проще (принцип одного окна)	дороже (8000-10000 руб.)
через нотариуса	проще, быстрее и дешевле, чем в банке (4000-5000 руб.)	не все нотариусы предоставляют эту услугу

*однако, если у обоих клиентов уже есть ЭЦП, весь процесс можно действительно осуществить из дома; хотя подобные случаи на практике пока встречаются редко.

Наиболее трудоемкий и длительный процесс – самостоятельная подача документов. В этом случае обе стороны (продавец и покупатель) должны приобрести электронную цифровую подпись.

• паспорт либо копия, заверенная нотариально;
• ИНН;
• СНИЛС;
• заявление на получение подписи (заполняется на месте).

Каждая сторона оплачивает 700 рублей. Также можно заказать выездное обслуживание, которое будет стоить в 2 раза больше – 1400 рублей. Срок изготовления подписи занимает несколько дней (конкретный регламент можно уточнить у сотрудника). Забрать ее можно лично в отделении или скачать с сайта Росреестра.

Затем пользователь устанавливает на свой компьютер бесплатную программу под названием «КриптоАрм стандарт», а также дополнительный плагин «КриптоПро ЭЦП». Именно с помощью этих программных средств подпись будет распознана, т.е. идентифицирована. В противном случае клиент не сможет пользоваться ей.

После получения подписи продавец и покупатель регистрируют аккаунты на Госуслугах и на сайте Росреестра. Здесь необходимо заполнить онлайн-заявление, подписав его ЭЦП, а также отсканировать или сфотографировать все документы из перечисленного выше перечня (договор купли-продажи, нотариально заверенное согласие супруга и другие).

Важно сохранить файлы в одном из 2 форматов – PDF или XML.

Чтобы избежать визита в Росреестр, можно отправить документы на электронную регистрацию через банк по принципу одного окна. В этом случае все операции можно выполнить за 1 день, поскольку изготавливать ЭЦП уже не нужно. С другой стороны, услуга оплачивается в размере 8-10 тыс. руб. и более. Однако в случае с ипотекой стоимость, как правило, уже включена в сумму кредита.

При оформлении через нотариуса уплачивается сумму 4000-5000 руб. с учетом пошлины 2000 руб. Причем оформление идет заметно быстрее даже по сравнению с банком – нередко регистрация проходит за несколько часов или на следующий рабочий день.

Важно! В описанную стоимость не входит заверение договора нотариусом. За эту услугу необходимо дополнительно уплатить 8-10 тыс. руб. Однако благодаря заверению стороны значительно меньше рискуют столкнуться с мошенническими действиями.

Советы юристов при регистрации права собственности

Несмотря на то что электронная регистрация упрощает и ускоряет весь процесс оформления, она порождает определенные риски. Главная угроза – возможность подделки выписки из ЕГРН без печати и подписи. По такому документу мошенник может получить авансовый платеж в счет «покупки» квартиры и исчезнуть с деньгами.

Поэтому покупателям и продавцам не стоит расслабляться, полагая, что электронный документооборот «гарантирует» отсутствие подделок и правильность проведения расчетов. Большинство юристов по недвижимости единодушны в том, что перед совершением сделки покупателю следует, как и прежде, проверить:

• не состоит ли квартира в залоге или аресте;
• не имеют ли на нее притязания третьи лица;
• не является ли она предметом спора в суде;
• кто именно там прописан.

Все эти сведения можно найти в актуальной выписке из ЕГРН, которую лучше заказать как можно позже, а также в справке о составе семьи и других документах.

Электронная регистрация помогает заключить сделку онлайн. Но эта процедура не избавляет от всех рисков, связанных с куплей-продажей недвижимости. Поэтому участникам следует внимательно проверять документы, а при необходимости – воспользоваться услугами профессионального юриста и нотариуса.