Создание ТСЖ в многоквартирном доме

ТСЖ – форма правления многоквартирным домом. Ее выбирают на общем собрании жильцов. Товарищество владельцев недвижимости регистрируется, согласно действующему законодательству.

Что такое ТСЖ

Это некоммерческая организация, создаваемая для распоряжения собственников квартир общим имуществом МКД и прилегающими земельными территориями. Понятие приводится в статье 135 ЖК РФ.

Обычно компания формируется, когда граждан не устраивает работа УК. Чтобы ее основать, необходимо согласие более 50% собственников. Товарищество вправе начинать деятельность после внесения записи в ЕГРЮЛ. Основной документ – Устав. Здесь прописываются все вопросы о функционировании ТСЖ.

• поддержание здания в надлежащем состоянии;
• получение дохода, применение его по назначению;
• самостоятельное управление МКД.

Что нужно сделать для создания ТСЖ

Порядок регистрации предприятия определен статьей 45 ЖК РФ. Основание Товарищества происходит в несколько этапов. Каждый из них имеет нюансы.

Создание инициативной группы

Для процедуры не созывают всех жильцов. Граждане, выступающие за отказ от УК, переход на другую форму правления, проводят небольшое совещание, на котором решают такие вопросы:

• подготовка уведомлений собственников;
• подбор кандидатов на пост председателя, в руководство;
• формирование повестки дня, проекта Устава и т.д.

Лица, владеющими квартирами, выступают с предложением образования ТСЖ. Граждане организуют проведение мероприятия, готовят документы в администрацию, занимаются другими вопросами. Эти люди составляют правление Товарищества.

Хорошо, если каждый подъезд будет представлять 1 человек. Гражданин знает проблемы своей территории и сможет посодействовать их решению, если войдет в руководство.

В инициативную группу должно входить от 5 жильцов. Принять в ней участие приглашают граждан, которым принадлежат площади в МКД, с юридическим, экономическим образованием для ведения дел Товарищества.

Уведомление собственников многоквартирного дома

Собрание жильцов с целью организации ТСЖ созывают активисты. О мероприятии они заранее оповещают заинтересованные стороны минимум за 10 дней.

Чтобы знать, кого предупреждать о процедуре, составляют реестр. В его включают всех владельцев жилья в доме. Эту информацию берут в УК.

Когда в квартире зарегистрировано несколько собственников, то повестку предоставляют каждому из них. Исключение – несовершеннолетние граждане, потому что они не вправе принимать участие в голосовании.

Если в МКД находится государственное, муниципальное имущество, то о предстоящем сборе по вопросу создания Товарищества информируют ту организацию, которой принадлежит помещение.

• В письменной форме под роспись. Объявления разносят по квартирам инициативная группа. В реестре владелец визирует получение.
• Заказным письмом с уведомлением. Собственник жилья считается информированным сразу после доставки извещения, независимо от того, ознакомился с ним гражданин или нет.

На встрече об открытии Товарищества жильцы МКД вправе выбрать другой способ донесения сообщений – через доску объявлений, по электронной почте и т.д.

• данные об организаторе – ФИО, номер квартиры и т.д.;
• форма сбора;
• место, время, продолжительность мероприятия;
• перечень решаемых вопросов;
• когда, где можно посмотреть документацию ТСЖ.

• способа управления МКД – Товарищество или УК;
• председателя, секретаря;
• вариантов подсчета голосов;
• Устава;
• членов руководства;
• ревизионной комиссии;
• лица, ответственного за регистрацию;
• способа уведомления граждан;
• протокола мероприятия;
• места хранения бумаг;
• размера заработной платы главы организации;
• суммы пожертвований.

Проведение собрания

• российский паспорт;
• свидетельство о собственности на квартиру или другую бумагу, подтверждающую наличие права на недвижимость.

Предоставляются оригиналы, копии документов.

Человек, который не может прийти на мероприятие, передает голос одному из участников. Делают это на основании доверенности. Составляется бумага в свободной форме. Она не нуждается в нотариальном заверении.

На встрече по вопросу открытия Товарищества МКД освещается только повестка дня, которая разрабатывается заранее.

В начале мероприятия граждане получают бланк для голосования. Он позволяет выступить за или против создания ТСЖ.

Подсчет мнений осуществляется не по количеству человек, а по метражу помещения, принадлежащего лицу. Так, владелец квартиры 70 м2 имеет больше голосов, чем собственник объекта 30 кв. м.

Товарищество формируется, когда идею поддерживают более 50% жильцов. Если граждане не одобрили предложение, инициативная группа вправе провести агитационную работу и организовать повторную встречу. Еще раз собрать людей можно через 1 месяц. Вопрос остается прежним – создание ТСЖ.

Процедура выполняется заново. Граждане уведомляются о предстоящем собрании за 10 дней, на встрече осуществляется голосование об открытии организации.

Выбор председателя

• исправное функционирование коммуникаций, имущества;
• сотрудничество с ресурсоснабжающими компаниями;
• оформление документов на выполнение ремонта, других бумаг;
• проведение работы с гражданами, отказавшимися вступить в ТСЖ;
• контроль поступления, расходования средств и т.д.

• наличие в собственности квартиры в доме;
• участие в правлении Товарищества.

• уверенность в себе;
• целенаправленность;
• умение отстоять собственную позицию;
• активность.

Если претендентов на пост председателя ТСЖ несколько, каждый из них выступает с речью перед собиранием. Далее следует голосование, подсчет бюллетеней. Победит кандидат, заручившийся поддержкой наибольшего количества жильцов МКД.

Разработка и принятие Устава

• Общие положения, определяющие деятельность организации.
• Цели, задачи.
• Распоряжение средствами.
• Правила функционирования, условия принятия в руководство, исключение из состава.
• Структуру, устройство ТСЖ, принцип управления МКД.
• Варианты сотрудничества с другими компаниями.
• Распоряжение общим имуществом.
• Права, обязанности участников.
• Адрес, срок действия.

• дату, место разработки документа;
• наименование компании;
• что входит в совместную собственность – лифты и т.д.;
• источники финансовых вливаний;
• возможность сдачи в аренду площадей Товарищества МКД;
• участие граждан в ТСЖ;
• размер взносов на капитальный ремонт;
• права, обязанности организации, руководства;
• порядок прекращения деятельности;
• отчетность главы перед участниками.

При составлении документа соблюдают нормы действующего законодательства. Необязательно самостоятельно заниматься разработкой бумаги. Это мероприятие можно поручить юристу.

Согласование Устава происходит на общем собрании собственников квартир. Если большинство решило внести изменения, делают поправки, не противоречащие закону.

Когда претензий нет, устраивают голосование. Документ принимают, если 2/3 членов ТСЖ выразили согласие.

Создание протокола

Решение ОСС о формировании Товарищества фиксируют на бумаге. Один экземпляр отправляют в налоговую службу, другой – на хранение ТСЖ.

• дату составления;
• номер;
• место, число проведения встречи;
• время начала, окончания;
• адрес МКД;
• вид, форму мероприятия;
• инициатора собрания;
• данные об участниках;
• площадь общего имущества, квартир;
• повестку дня;
• перечень выступавших, освещаемых вопросов;
• результат голосования.

Протокол подписывают председатель, секретарь, члены счетной комиссии.

Подготовка документов для налоговой службы

После принятия решения о создании Товарищества МКД организацию регистрируют, чтобы придать ей правовой статус. Потребуются бумаги, перечень которых определен действующим законодательством. При этом с 2014 года открывают не ТСЖ, а ТСН, иначе в оформлении компании откажут.

Выбор ОКВЭД

• 70.32.1, 2 – управление, эксплуатация жилищного фонда;
• 70.2 – сдача помещений в аренду;
• 45.4 – отделочные работы;
• 42.21.1, 45.25 – строительство домов;
• 90.00.2, 3, 74.70.1 – утилизация твердых отходов.

Составление заявления

• адрес МКД;
• сведения о руководстве Товарищества, участниках организации, о лице, которое будет представлять интересы компании без доверенности;
• коды ОКВЭД;
• данные гражданина, подающего бумаги, и о его удостоверении личности.

Это главные вопросы. Дополнительные страницы заполняются, если ТСЖ помимо основной деятельности осуществляет иные функции.

Подача

• Устав компании;
• паспорта участников организации;
• протокол ОСС с указанием повестки дня и об избрании председателя;
• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины;
• доверенности – при необходимости;
• заявление об упрощенной системе налогообложения.

Представитель ТСЖ обращается в подразделение уполномоченного органа, которому принадлежит МКД. Сотрудник берет набор, проверяет. Когда какой-то бумаги не хватает, пакет возвращают для доукомплектации. Если все правильно, его забирают на рассмотрение. Срок принятия решения – 1 неделя. После этого гражданина уведомляют о результате.

При положительном ответе сведения о Товариществе вносят в ЕГРЮЛ. С данного момента организация получает правовой статус, что позволяет открыть банковский счет, заказать печать.

Возможные причины отказа

• не внесена оплата государственной пошлины;
• неправильно заполнены бумаги;
• недостоверная информация;
• ошибки в заявлении;
• нарушение порядка проведения ОСС.

Если компанию не поставили на учет в налоговой инспекции, заново формируют пакет документов. Потребуется и повторно внести деньги за государственную пошлину.

Действия после регистрации

Когда получен правовой статус, организация вправе приступать к основным функциям.

Заключение договоров на поставку ресурсов

Руководство ТСЖ подписывает соглашения с компаниями, с которыми ранее сотрудничала УК. Для этого направляются письма о создании Товарищества. Уведомления рассылаются на предприятия водо-, электроснабжения и т.д.

В течение месяца фирмы подготавливают новые бумаги. Затем подписываются договоры. УК с это время передает ТСЖ всю документацию, ключи от помещений МКД.

Приемка дома от управляющей компании

До отчуждения имущества Товариществу составляется дефектная ведомость. Это бумага, в которой прописываются видимые проблемы сооружения. Мероприятие выполняется, чтобы оценить работу УК, правомерность затрат на ремонт. При выявлении нарушений вопрос решается в суде.

С представителями управляющей компании руководство ТСЖ проходит по всем этажам, помещениям строения. Указывают на имеющиеся проблемы. На осмотр коммуникаций приглашают электрика, сантехника и т.д. Они помогают выявить неисправности.

• техпаспорт;
• бумаги на счетчики;
• сметы на ремонт, акты приемки-передачи, соглашения с подрядчиками;
• о готовности к отопительному периоду;
• инструкции по использованию строения;
• планы участка под объектом;
• выписка из Росреестра;
• о наличии обременений;
• реестр владельцев, граждан, организаций, арендующих помещения, предоставляющих их в наем и т.д.

При приемке МКД списывают показания приборов учета каждой квартиры. Это позволяет произвести полную расплату управляющей компании с жильцами.

Организация работы ТСЖ

После регистрации Товарищества открывают банковский счет в любом кредитно-финансовом учреждении. Документа с реквизитами передают в ИФНС в течение 7 дней. Если этого не сделать, к организации применяют штрафные санкции. Сумма взыскания – 5000 руб.

Следующий шаг – постановка на учет в государственных органах. Об этом правление ТСЖ получает соответствующие бумаги.

Необходимо сделать штамп компании. Без него не выйдет заключать соглашения с фирмами, поставляющими ресурсы, другими предприятиями.

1. Сбор заявлений о членстве, если процедура не проводилась ранее.
2. Формирование реестра участников Товарищества.
3. Созыв собственников. На собрании утверждается план на год, сметы поступлений/расходов, другие бумаги.
4. Подписание с владельцами квартир, не вступивших в компанию, соглашений об услугах по управлению МКД.
5. Выбор размера сбора за ЖКХ.

Ведение документации

• Устав организации, в который по желанию дополняют, изменяют;
• свидетельство о внесении в ЕГРЮЛ, на право использования земельного участка под домом;
• справки из Госкомитета о присвоении кодов, о постановке на учет в уполномоченных органах – ИФНС, ПФ РФ, Фонд обязательного страхования;
• банковские реквизиты;
• протоколы собрания, счетной комиссии об итогах голосований;
• решение владельцев жилья о формировании компании.

• перечень участников Товарищества, граждан, которые в него не входят;
• договоры об оказании услуг;
• штатное расписание;
• квитанции об оплате;
• лицевые счета собственников квартир и т.д.

• акт приемки объекта о вводе в эксплуатацию;
• паспорт – меняется 1 раз в 5 лет;
• свидетельство о внесении в реестр, праве собственности на нежилые помещения;
• планы здания;
• соглашения об аренде.

Данный набор бумаг хранится в месте, которое определено на ОСС. Документы прошиваются, заверяются печатями, ставятся номера, подписываются руководителем.

Обжалование действий ТСЖ

• некачественное оказание услуг, прописанных в Уставе организации;
• отсутствие своевременной уборки общих территорий – подъезда, лифта, лестниц и т.д., придомовых площадок;
• невыполнение ремонта в установленные сроки, в определенном объеме;
• неправомерные действия руководства;
• завышение платежей за ЖКХ;
• отсутствие реакций правления в случае возникновения аварийной ситуации;
• неправильное расходование финансов.

• Государственная жилищная инспекция;
• Роспотребнадзор;
• прокуратура;
• суд.

Перед подачей жалобы в контролирующую компанию сначала следует провести беседу с председателем ТСЖ. Обычно вопрос удается урегулировать без привлечения сторонних организаций. Если от главы Товарищества не последовало должной реакции, действия оспариваются в указанных структурах.

Для этого гражданин подает пакет документов, заявление в 2 экземплярах. Один оставляет в компании, другой хранит у себя. На нем секретарь, иной сотрудник организации ставит пометку о принятии набора, номер обращения.

• полное наименование органа, куда направляется документы;
• личные данные гражданина с адресом квартиры, телефоном;
• суть;
• требование устранить недочеты с обозначением сроков, когда это нужно сделать;
• выбор сообщения о решении – лично, письмом и т.д.;
• подпись, дата.

Чтобы заявление в компании приняли на рассмотрение, важно представить доказательства неправомерных действий главы Товарищества.

• ответ руководства организации;
• протокол ОСС;
• квитанции с завышенной ценой ЖКХ;
• фото неубранных, неотремонтированных территорий и т.д.

Срок рассмотрения бумаг по вопросу нарушений ТСЖ – 30 дней. Если за это время правление компании исправило ситуацию, подают заявку на прекращение дела.

В случае отсутствия реакции со стороны главы Товарищества и при выявлении недочетов деятельности, контролирующий орган приказывает устранить их. Для этого определяется конкретные сроки, которые прописываются в бумаге. Их нарушение приводит к применению штрафных санкций в отношении руководства.

Организация ТСЖ – многоэтапная процедура. Чтобы открыть компанию, не требуется экономическое, юридическое образование. Главное – знать нюансы оформления предприятия, правила регистрации, ведения дел после основания, подготовить необходимый пакет документов.