Как сдать квартиру в аренду по закону

Полноправное владение имуществом предполагает широкие возможности собственника в части использования и распоряжения принадлежащим ему объектом. Следовательно, владелец квартиры вправе в любой момент не только передать свои права в пользу третьих лиц, но и предоставить жилплощадь во временное пользование других граждан.

При этом существует другой немаловажный момент: недвижимость, принадлежащая гражданину на праве собственности, подлежит обязательному налогообложению, если является источником получения дохода.

Что означает сдача квартиры в аренду по закону

Передача квартиры в наем по закону предполагает уплату налога с полученного от сдачи в аренду дохода.

С введением налога на профессиональный доход у наймодателей появилась выгодная возможность законно сдавать квартиру.

Оформив самозанятость и предоставляя свою недвижимость в наем физическим лицам, они могут уплачивать всего 4% от получаемой арендной платы в качестве налога, либо 6%, если жилье снимает организация.

Те, кто по каким-то причинам не оформляет самозанятость, уплачивают как и раньше НДФЛ.

Действующая на территории Российской Федерации, ставка – 13%, период, за который гражданин обязан отчитаться и уплатить налог – двенадцать календарных месяцев. По прошествии года налогоплательщик должен предоставить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, чтобы отчитаться за полученный в истекшем периоде доход.

Декларацию необходимо сдать не позднее 30 апреля нового года, а уплатить в бюджет исчисленный налог – не позднее 15 июля. При этом на плательщиков подоходного налога от сдачи имущества в аренду распространяется возможность получения стандартного налогового вычета, предусмотренного статьей 218 НК РФ.

Фактические расходы, понесенные арендодателем вследствие уплаты коммунальных платежей, в целях налогообложения не учитываются. Но для этого необходимо в договоре внести пункт, что наниматели самостоятельно уплачивают коммунальные платежи, либо разделить суммы арендной платы и платежи за ЖКХ.

Риски незаконных арендодателей

Каждый собственник квартиры, передавая ее в пользование третьих лиц, рискует столкнуться с массой неожиданных сюрпризов, в числе которых самыми неприятными можно считать следующие:

1. Административная и уголовная ответственность за сокрытие нелегального дохода. В зависимости от степени вины нарушителю может быть назначено наказание от наложения штрафа до лишения свободы (если государству причинен значительный ущерб).
2. Хищение и порча имущества собственника, оставленного в квартире, например, предметов мебели, бытовой техники, отделки, инженерного оборудования и других вещей арендодателя. Если правоотношения сторон официально не оформлены, доказать факт порчи или хищения практически невозможно.
3. Незапланированные расходы, связанные с превышением лимита использования коммуникационных или природных ресурсов, например, бесконтрольное пользование телефонной связью, интернетом, электроэнергией или водоснабжением. В результате подобных действий коммунальные платежи могут вырасти в несколько раз.
4. Риск оказаться соучастником преступления. Помимо нелегальных мигрантов, в квартире арендодателя может оказаться самый настоящий притон. При этом ответственность за нахождение граждан с сомнительной репутацией на территории жилого помещения ложится на его собственника. Важно понимать, что даже заселение жильцов по чьей-либо протекции не гарантирует сохранность квартиры и отсутствие проблем с законом.

Поэтапный алгоритм сдачи квартиры в наем

Передача имущества во временное пользование, как и любая другая сделка, должна быть оформлена по закону. В случае сдачи квартиры стороны сделки обязаны следовать основополагающим принципам передачи имущества в пользование третьих лиц, обозначенным жилищным и гражданским законодательством. Если арендодателем выступает физическое лицо, правоотношения сторон регулируются главой 35 ГК РФ (сделка найма), если организация – главой 34 ГК РФ (аренда).

Следующий алгоритм раскрывает последовательность действий собственника-физического лица при передаче, принадлежащей ему квартиры в наем:

Заключение договора страхования квартиры

Это первый, но необязательный для исполнения этап, призванный обезопасить жилое помещение от нежелательных последствий пребывания в нем посторонних лиц. По закону страхование жилого помещения – дело добровольное, однако, с появлением договора на руках риски собственника заметно снижаются. Желательно, чтобы в страховке содержался максимально возможный перечень рисков, в том числе на случай затопления, возгорания, порчи отделки внутреннего пространства помещения, взрыва бытового газа.

Обратите внимание! Если квартира страхуется с целью последующей передачи в наем, страховщик применяет повышенный коэффициент.

Получение согласия других собственников

Письменное согласие других владельцев требуется не всегда. Если квартира находится в единоличной собственности гражданина, он вправе распоряжаться ею на свое усмотрения без обязательного уведомления и получения одобрения иных лиц. А вот в следующих случаях письменное согласие требуется обязательно:

• если собственником жилья является муниципалитет;
• если в наем передается отдельная неприватизированная комната в составе коммунальной квартиры;
• если квартира не приватизирована.

Помимо этого, арендодателю может потребоваться и согласие соседей, если он передает в наем приватизированную либо неприватизированную комнату в составе коммунальной квартиры.

Поиск клиентов для сдачи квартиры в наем

Лучшим вариантом будет поиск через знакомых, однако, не стоит пренебрегать и другими способами поиска жильцов. К примеру, можно разместить объявления в СМИ или интернете. При этом важно соблюдать определенные меры предосторожности:

• на встречу с потенциальными клиентами желательно ходить в компании кого-то еще;
• отдавать предпочтение семейным парам, нежели квартиросъемщикам-одиночкам;
• проверять паспортные данные и платежеспособность клиентов.

С целью проверки достоверности паспортных данных можно использовать специальные информационные сервисы Управления по вопросам миграции МВД России, а для удостоверения финансовой состоятельности предупредить о страховом депозите, который возвращается после окончания иди расторжения договора.

В свою очередь наниматель жилого помещения может попросить у арендодателя документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Тем не менее, собственник не обязан этого делать, тем более передавать оригинал посторонним лицам. В крайнем случае достаточно показать документ, чтобы наниматель мог удостовериться в законности действий арендодателя.

Оформление сделки

Если срок действия заключаемого договора более 1 года, то он подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. Во избежание нежелательных юридических последствий важно составить договор, следуя правилам, установленным гражданским законодательством. При этом в текст письменно оформленного документа вносятся следующие сведения:

1. Сведения о наймодателе и нанимателе (личные данные обеих сторон, включая данные паспорта и адрес).
2. Сведения о передаваемом в наем жилом помещении.
3. Величина платы за предоставление квартиры в наем, порядок и сроки передачи денежных средств, а также перечень условий, при которых собственник жилья вправе изменить величину платы.
4. Сведения о денежном залоге, условия его передачи и возврата (если таковой предусмотрен соглашением).
5. Периодичность проверки состояния жилого помещения его владельцем.
6. Сведения о том, на кого ляжет бремя по уплате коммунальных платежей (если оплачивать коммуналку будет наниматель, квитанции об оплате нужно сохранять).
7. Возможные ограничения в части использования предоставленной жилплощади (чем можно пользоваться, а чем категорически нельзя).
8. Возможность приобретения объектов движимого имущества либо осуществления ремонтных работ в счет погашения стоимости найма (по соглашению сторон).

Текст договора несложно оформить по типовому образцу. Однако если возникают затруднения, можно обратиться за помощью в нотариальную контору, где нотариус не только поможет составить договор, но и удостоверит сделку.

Оформление приемопередаточного акта и расписки

Акт приема-передачи является приложением к договору найма и оформляется с целью подтверждения фактической передачи квартиры в пользование нанимателя. В документе важно зафиксировать все детали, касающиеся состояния передаваемого объекта. Если какое-либо оборудование или техника неисправны, в акте указываются их наименования.

Чем подробнее будет описано состояние квартиры и находящихся в ней вещей, тем больше гарантий приобретают стороны в результате оформления гражданских правоотношений. В последствие этот акт поможет не только доказать вину нанимателя, но и защитить его от необоснованных нападок собственника жилья.

После оформления основных документов и передачи ключей с новых жильцов взимается плата за проживание в квартире. Величина первого взноса будет зависеть от условий договора. Это может быть сумма залога или плата за определенный период проживания. Передача денежных средств и ключей оформляется документально.

Для этого владелец квартиры пишет расписку в получении денежных средств, а наниматель – о том, что получил на руки ключи от квартиры. Расписка обязательно должна содержать сведения о передающей и принимающей сторонах, с указанием паспортных данных, а также дату и подписи.

Выбор системы налогообложения

Если до конца следовать букве закона, то по завершению процедуры передачи квартиры в наем, необходимо определиться с порядком уплаты налога. С появлением НПД — налога на профессиональный доход многие выбирают именно этот режим налогообложения.

Ранее доход физических лиц подлежал ежегодному налогообложению по ставке в тринадцать процентов.

Если арендодателем выступает индивидуальный предприниматель, по желанию последнего можно выбрать одну из установленных НК РФ систем налогообложения доходов:

• общий режим;
• упрощенная система;
• налог на профессиональный доход;
• патентная система.

Важно! Налог на профессиональный доход физические лица и ИП могут уплачивать, только если сдают в найм жилое помещение. На аренду нежилой недвижимости этот вид налога не распространяется.

Так выглядит общий алгоритм передачи недвижимости в пользование третьих лиц. Надо сказать, что, если четко следовать требованиям закона, особых трудностей возникнуть не должно. Тем не менее, с целью экономии времени можно привлечь для сдачи квартиры в наем посредническую организацию.