Содержание
Соотношение доходов и расходов заемщика
В сфере ипотечного кредитования идеальным считается следующее соотношение доходов и расходов заемщика:
- не более сорока процентов от общего дохода должно уходить на покрытие кредитных обязательств
- и примерно шестьдесят процентов должно оставаться для удовлетворения потребностей семьи.
На практике многие банки игнорируют данное правило, предлагая клиентам график погашения кредита, в соответствии с которым ежемесячный платеж по ипотеке съедает не менее половины бюджета.
Тем не менее, нельзя все сваливать на кредитора. Иногда, превышение расходов по ипотеке над остающейся частью дохода обусловлено причинами, независящими от воли сторон.
Сюда можно отнести инфляцию или снижение дохода семьи по причине утраты заемщиком прежнего места работы.
В такой ситуации полезно знать, что делать и можно ли уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке.
Уменьшение платежа за счет выгодных условий кредитования
Для начала нужно понять из чего складывается величина периодического платежа, так как каждый его компонент напрямую влияет на итоговую сумму ежемесячного взноса.
Платеж по ипотеке будет включать стоимость приобретаемого объекта недвижимости, сумму первоначального взноса и начисленные на остаток проценты.
Таким образом, изменив величину одного из элементов платежа, можно снизить итоговую сумму.
Помимо этого, немаловажное значение имеет и срок кредитования.
Подумать об уменьшении величины ежемесячного взноса следует заранее, то есть еще на этапе оформления ипотеки.
А сделать это можно одним из следующих способов:
- Оформить кредит с максимальным периодом кредитования. Чем длительнее срок, тем меньше платеж. Но срок выплаты кредита влияет на величину переплаты – чем дольше заемщик платит, тем медленнее уменьшается долг, следовательно, тем большую сумму процентов получит банк. Тем не менее, для семей с невысоким уровнем доходов этот вариант предпочтительнее.
- При наличии выбора отдавать предпочтение аннуитетному, а не дифференцированному платежу. В отличие от второго, первый не меняется в течение всего периода кредитования, но и сумма долга в первые годы значительно не уменьшится. При аннуитетном платеже на начальном этапе погашения кредита заемщик в основном платит проценты, и только в последующие годы тело кредита уменьшается. При дифференцированном платеже заемщик ежемесячно погашает часть тела и незначительную величину процентов, но размер взноса первые годы может быть очень высоким. Второй вариант безусловно выгоднее в части размера переплаты, но, если в приоритете снижение величины ежемесячного платежа, выбирать стоит аннуитетный платеж. Большинство российских банков предлагает ипотеку, предусматривающую неизменный периодический взнос.
- При наличии такой возможности оформить ипотеку с господдержкой. Суть в том, что подобные программы предусматривают субсидирование государством процентных ставок по ипотечным кредитам, а значит, заем можно оформить на более выгодных условиях. В результате и платеж и ставка будут меньше. Единственный минус – льготные программы доступны ограниченным категориям заемщиков.
Уменьшение платежа после оформления ипотеки
Здесь вариантов больше, причем для достижения положительного результата разумнее комбинировать различные способы снижения ежемесячного взноса.
Если у семьи заемщика снизился доход либо возникли обстоятельства, при которых не получается погашать кредит в прежнем объеме, можно воспользоваться одним или несколькими способами снижения ежемесячного платежа:
Реструктуризация кредита.
Этот способ предполагает пересмотр первоначальных условий с возможностью увеличения периода кредитования, изменения валюты кредита, предоставлением кредитных каникул либо применение иных способов снижения кредитной нагрузки.
К примеру, если увеличить срок кредита, то можно добиться снижения величины ежемесячного платежа, а если оформить каникулы, то у заемщика появляется время, чтобы поправить финансовое положение (но не более полугода).
При этом важно учитывать возраст, так как период кредитования нельзя продлить сверх установленного лимита.
Это означает, что на момент полного погашения ипотеки заемщик не может быть старше 65-75 лет в зависимости от требований конкретного кредитора.
Рефинансирование.
Этот вариант предполагает перекредитование клиента на отличных от первоначальных условий.
Сделать это можно у своего либо у стороннего кредитора. В результате за счет нового кредита реально рассчитаться по текущей ипотеке, а после погашать долг согласно более выгодному графику.
Помимо ипотеки, за счет ссуженных средств можно погасить и иные обязательства заемщика, например, небольшие потребительские кредиты.
В этом случае осуществляется объединение обязательств заемщика. Однако и здесь есть один нюанс.
Недобросовестный клиент (ранее допускавший просрочки) вряд ли может рассчитывать на одобрение процедуры рефинансирования.
Участие в специальной программе.
В данном случае речь идет о льготном кредитовании под 6 процентов годовых.
Этот способ уменьшения ежемесячных расходов доступен семьям, в которых с начала 2018 года родился второй или последующие дети.
По условиям программы семья, имеющая ипотечный долг, вправе обратиться к своему кредитору с просьбой рефинансировать задолженность по льготной ставке.
Но данная программа действует только на ипотеки, за счет которых была куплена квартира на первичном рынке.
Использование средств господдержки.
Данный вариант актуален для семей, в которых появился ребенок. Схема простая: семья получает сертификат на материнский капитал и использует его для погашения ипотеки.
При рождении первого ребенка выдается сертификат на 524 тыс. рублей, на второго — 693 тыс. рублей.
При досрочном погашении за счет средств господдержки можно уменьшить размер ежемесячного взноса.
Есть и другой вариант. Если с начала 2019 года родился третий и последующие дети семья вправе получить государственную субсидию в размере не более 450 тысяч рублей для погашения оформленной ранее ипотеки.
За счет выделенных средств можно погасить часть либо остаток долга.
И как в случае с маткапиталом, последствием уменьшения долга будет пересмотр графика платежей.
Досрочное погашение ипотеки
Этот способ подойдет семьям с хорошим доходом либо тем, у кого имеются свободные средства, например, от реализации имущества.
Суть метода заключается в следующем: заемщик частично погашает кредит, а банк предлагает ему подходящий вариант пересмотра условий кредитования.
Это может быть уменьшение периода кредитования с сохранением величины ежемесячного взноса либо уменьшение ежемесячного платежа с сохранением срока.
Так как банкам невыгодно уменьшать период выплаты кредита, уменьшить платеж вполне реально.
Это основные способы изменения величины ежемесячного платежа в рамках ипотечного соглашения.
Однако не стоит забывать о возможности экономии и возмещения средств.
Так, например, снизить кредитную нагрузку можно за счет ежегодного оформления налогового вычета, самостоятельного оформления договора страхования и сдачи приобретенного жилья в аренду.