Как выбрать квартиру для покупки. Критерии выбора

При покупке жилья люди опасаются сделать неправильный выбор. Универсального алгоритма для определения идеальной квартиры нет. Покупатель ориентируется на собственные критерии. Выбирать недвижимость надо по потребностям и финансовым возможностям, ведь предполагается многолетнее проживание.

Новостройка или вторичный рынок

Выбрать нужный тип недвижимости – это главный параметр, вызывающий у покупателей сложности. Первичное жилье предполагает квартиру в строящемся доме.

Это скорее инвестиция, а не покупка недвижимости, поскольку владельцы вкладывают в строительство деньги и ждут своего жилья, пока дом не сдадут в эксплуатацию. Только потом можно делать ремонт и въезжать. Вторичные квартиры в давно обжитых строениях и уже имели других хозяев. У каждого типа недвижимости есть минусы и преимущества.

• Плюсы: готовность для заселения, неудобства разрешаются косметическим ремонтом. Покупатель заезжает в квартиру быстро. Расходы по коммуналке в таких домах ниже, чем для недвижимости в новостройках.
• Недостаток: состояние коммуникаций. Проводка и сантехника в квартире уже устарели, придется менять. Проживание в неновом доме может омрачиться неудовлетворительным состоянием подъездов. Хороший косметический ремонт придаст недвижимости уют и устранит недостатки, но такие траты вместо разовых становятся постоянными расходами покупателя.

• Новизна. Ремонт в квартире делается по личному вкусу. Подъезды просторные, современные лифты, высокие потолки – комфорт на уровне.
• Необходимость капитальной чистовой отделки. После сдачи новостройки шум ремонта будет слышен из всех квартир, что сделает невыносимым проживание пожилого человека или семейства с грудничком.

Если отсутствие других владельцев покупателю важно, то для выбора остается новостройка. А когда денег достаточно, и требуется готовое жилье, то искать варианты надо на вторичном рынке недвижимости.

Критерии выбора

После выбора типа недвижимости переходят к остальным параметрам. Сначала устанавливают статус будущих жильцов – будет это студент, семейство с детьми или супруги-пенсионеры.

Цель приобретения тоже учитывают. Квартира может покупаться на время обучения для студента либо переезда семьи в другой город, вложения денег или проживания в связи с работой и пр. При правильной расстановке приоритетов выбор квартиры упроститься.

Цена вопроса

Теперь надо выяснить финансовые возможности. Определение бюджета облегчит выбор среди нескольких вариантов жилья.

• ипотечное кредитование;
• личные сбережения;
• рассрочка;
• реализация материнского капитала;
• взаимозачет и пр.

Если денег на жилье недостаточно, то можно воспользоваться вариантами ипотеки или другого займа. Вторичная недвижимость обычно на 20-35% дешевле. На окончательную цену влияет планировка и площадь, число комнат в квартире и возраст дома, район города и пр.

Для облегчения поиска нужно заранее отбирать предложения по цене, чтобы не тратить время на недоступные по деньгам варианты.

Район проживания

• близость квартиры к метро и остальным типам городского автотранспорта;
• наличие школы рядом с домом;
• недвижимость в шаговой доступности от работы, места проживания родителей, выезда на трассу и пр.;
• недалекое расположение парковых объектов для прогулок с питомцем или занятий бегом.

Люди стараются приобрести квартиру в экологических местах с зелеными зонами, скверами или парками. Если для проживания выбраны центральные микрорайоны, то стоит сразу настроиться на ежедневную будничную суету и шумные компании по выходным.

Экология

При выборе квартиры правильно подходить следует и к экологическим показателям. Надо выяснить качество воздуха и воды в понравившемся микрорайоне. Не помешает заранее оценить расположение недвижимости по карте, просмотреть близость производственных предприятий, автодорог или ТЭС. Важен уровень шума в квартире.

К самым некомфортным для проживания относят микрорайоны, расположенные вблизи автотрасс или железнодорожных путей, крупных торгово-развлекательных центров или строек. А недвижимость в домах, расположенных в относительной близости к водоемам, скверам и парковым зонам, пользуются у покупателей большим спросом.

Инфраструктура

Квартиры в микрорайоне с недостаточной социальной развитостью покупатели рассматривают неохотно. Потому при строительстве недвижимости сегодня важна должная инфраструктура в виде школ, детских садов, объектов здравоохранения и пр. Наличие в шаговой доступности от жилья круглосуточной аптеки будет только плюсом, как и магазинов.

Не помешает и организация семейного досуга недалеко от дома, чтобы не было нужды по выходным выезжать в развитые центральные микрорайоны. При выборе недвижимости по такому параметру надо ориентироваться на личные приоритеты.

Одинокому человеку хватит супермаркета неподалеку от дома, а вот семьям с детьми школьниками и детсадовцами потребуется наличие этих образовательных учреждений рядом, а также оборудованной детской площадки во дворе.

Транспортная доступность

Если по работе и личным делам часто приходится пользоваться автомобилем, то недвижимость в изолированном микрорайоне с парой выездов категорически не подойдет для проживания. В противном случае придется привыкать к бесконечным пробкам в пиковое вечернее и утреннее время или дорогому такси.

Отсутствие личного ТС делает приоритетным выбор квартир в районах с хорошим сообщением, здесь нужен доступ к комфортному использованию общественного автобусного сообщения или метро.

Если автомобиль в наличии, то надо ознакомиться с обстановкой относительно парковки. При плотной застройке придется тратить время на поиск свободного места для стоянки авто. Когда дом располагается в центральной части города, то парковка и вовсе может оказаться платной услугой.

Какой этаж более подходящий для проживания

Современное строительство способно возводить жилые здания до 30 этажей. К выбору данного параметра стоит подходить крайне серьезно, поскольку он влияет на освещенность, уровень шума и стоимость квартиры. Где же выбрать жилье – повыше, пониже или в середине. Все зависит от предпочтений покупателя.

Первый этаж

Жилье здесь экспертами позиционируется, как просматриваемое и шумное, потому и стоимость недвижимости ниже на 5%. Но есть здесь и явный плюс такой квартиры – независимость от работоспособности лифта.

Средние этажи

Подобное жилье популярно, поскольку здесь не так слышны уличные шумы. В квартиры, расположенные выше 4 этажа, проникает больше света, да и панорама из окна гораздо приятнее.

Нельзя исключать шумы из соседних комнат, расположенных по сторонам квартиры. А если стена прилегает к шахте лифта, то такую недвижимость лучше забраковать. С учетом преимуществ жилье в средней части здания дороже, чем снизу или наверху, процентов на 10-15.

Последний этаж

Квартиры, расположенные выше, не так популярны, как в средней части здания. Причина связана с полной зависимостью недвижимости от лифта. Покупателю будет некомфортно подниматься после работы на 12 этаж пешком. Иногда в жилье на верхних этажах возникают проблемы с отоплением и напором воды.

Но неоспоримым преимуществом такой недвижимости выступает красивый вид из окон и отсутствие уличного гомона. Да и воздух здесь гораздо чище, чем на нижних ярусах, поскольку вредные вещества скапливаются преимущественно в квартирах на уровне 1-6 этажа.

Если в доме предусмотрен чердак, то протечка кровли исключается. Приятный бонус – возможность приватизации чердачных помещений, за счет чего площадь недвижимости серьезно расширится.

Материал, из которого изготовлен дом

Конструкция многоэтажки воздействует на комфортабельность жилища. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно представлять долговечность, звукоизоляционные качества и энергоэффективность зданий из разного стройматериала.

• Железобетонное строительство практикуется еще с советского периода и предполагает возведение недвижимости из панелей.
• Квартиры в кирпичных новостройках сегодня встречаются редко, больше вторичное жилье. Данная технология обходится дороже и не применяется застройщиками. Да и высотки из кирпича возводить нельзя.

Основная часть современной недвижимости сегодня – это монолитные здания с ЖБ основанием. Подобная технология проста, долговечна и не требует больших затрат.

Кирпич

Если выбор жилья направлен исключительно на кирпичные дома, то искать нужно на вторичном рынке. Такие строения отличаются долговечностью – до 200 лет. Даже в сильные морозы в квартире будет тепло и комфортно, поскольку кирпич хорошо удерживает температуру.

Панели

• шумно – будет слышно, как разговаривают соседи;
• перепланировка затрудняется по причине большого числа несущих стен;
• постройки советских годов отличаются прохладой по вине негерметичных межплиточных швов, тогда как современные здания показывают высокую теплосохранность.

Монолитное жилье сегодня предпочтительно из-за необычных планировок и сохранности тепла. Звукоизоляция в них получше, чем в панельных, но слабее, чем у кирпичных строений.

Размеры квартиры

Заранее стоит продумать, недвижимость какого размера и планировки хочется приобрести. Это сузит круг поиска, облегчив выбор. Рынок предлагает разные квартиры – от небольших студий и до шикарных пентхаусов. Покупателю остается только оценить бюджет и выбрать желаемое.

• Однокомнатная недвижимость подходит для студентов или одиночек пожилого возраста, а до появления детей такая квартирка станет убежищем и для молодой семьи.
• Двухкомнатный вариант – подходящий выбор для семейства, имеющего 1-2 детей. Места здесь хватит, да и за простор платить не придется, поскольку такие квартирки компактные.
• Трехкомнатная недвижимость предназначается многодетным семействам или супругам, живущим вместе с пожилыми родителями. Но есть и минус – повышенный налог и квартплата.
• От 4 комнат и больше – просторная недвижимость, много места, но ее содержание ударит по бюджету.

Ремонт в жилье

Об отделке в квартире также стоит подумать заранее, поскольку от этого сильно зависит итоговая цена.

• без отделки – просто бетонная коробка с окнами и входной дверью, в которой жить без ремонта нельзя, но цена меньше остальных;
• черновая – здесь уже частично проведены коммуникации, стеновые поверхности выравнены, установлены водяные счетчики; обычно от застройщика к покупателю такая недвижимость идет дешевле остальных предложений;
• предчистовая – проведена полная подготовка к финишной отделке, есть разводка электричества, установлены выключатели, розетки, работает санузел;
• чистовая – все коммуникации и минимальный ремонт сделан, квартира годится для проживания, но покупателю придется потратиться, чтобы ее обустроить;
• с ремонтом под ключ – не требует вложений, все уже готово для проживания;
• с дизайнерской отделкой – обустройством этих квартир занимаются специальные бюро, они готовят индивидуальный проект по пожеланиям и бюджету клиента.

Выбор остается за покупателем. Но если средства строго ограничены, то лучше выбирать вторичную недвижимость, доверившись дизайнерским вкусам предыдущих собственников.

Наличие/отсутствие мебели и техники

В новостройке купить меблированную и технически оборудованную квартиру невозможно. Если недвижимость куплена на вторичном рынке, то покупателям часто оставляют обстановку, повышая общую цену примерно на 10%.

Обычно обстановка остается в ванной, кухне и туалете. Если у покупателя есть необходимая мебель, то лучше остановиться на вариантах без ничего. Когда обстановки нет, стоит выбирать недвижимость частично обставленную и подготовленную к проживанию.

Потенциальные соседи

Покупателю не помешает поинтересоваться о людях, живущих в соседних по этажу квартирах. В новостройках этот момент не имеет значения, поскольку владельцы недвижимости меняются очень часто. А вот, купив вторичное жилье, можно сильно разочароваться, если придется соседствовать с трудными людьми.

На эту тему можно пообщаться с другими соседями, которые расскажут покупателю больше, чем сам продавец. О проблемных моментах полезно будет узнать раньше, чтобы поторговаться и сэкономить на недвижимости.

Как не попасться на мошенников

• Для осмотра жилья стоит приезжать в простой одежде на обычной машине. Чем дороже будет выглядеть потенциальный покупатель, тем больше вызовет соблазна у мошенников для обмана. Даже честный риелтор, увидев выделяющийся достаток, может запросить большую сумму, чем предполагал ранее.
• Строгий облик поможет покупателю выгодно поторговаться за недвижимость.
• Простая одежда не помешает осмотреть все закоулки без риска испачкаться.
• Для безопасности лучше выезжать на осмотр с кем-то из близких.