Оформление нотариальной сделки купли продажи квартиры

Нотариальное заверение купли-продажи квартиры в большинстве случаев не требуется. Но нередко граждане по собственному желанию оформляют договор нотариально. Это позволяет подстраховаться от ошибок, неточностей и возможных мошеннических действий. И даже в случае ошибки посредника пострадавшая сторона получает компенсацию в 100% размере.

Нужен ли нотариус при купле-продаже квартиры

Нотариальное заверение сделок с недвижимостью в общем случае необязательно. Однако в некоторых ситуациях граждане обязаны обращаться к нотариусу.

Обязательно ли обращение в нотариат

Оформление купли-продажи квартиры через нотариуса в большинстве случае не требуется. Продавец и покупатель (либо их представители) заключают договор и регистрируют его в отделении Росреестра или через МФЦ. В отдельных случаях обязательно получить заключение нотариуса. Но даже если этого не требует закон, граждане всегда могут обратиться к нему по собственному желанию.

В каких случаях заверение считается обязательным

• Любые операции с долевой собственностью – купля, продажа, приватизация и другие (ст. 42 ФЗ №218).
• Покупка или продажа недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему и/или частично дееспособному гражданину (ст. 54 ФЗ №218).
• Проведение сделки по договору ренты (ст. 584 ГК).
• Раздел общего имущества, которое было нажито во время официального брака (ст. 38 СК).

Порядок действий предусматривает обращение к нотариусу – в противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки. Поэтому ранее подписанный договор купли-продажи не сможет обрести юридическую силу. Это может вызывать ряд проблем, особенно если расчеты уже были проведены (полностью или частично).

Преимущества и недостатки оформления сделки через нотариуса

Оформление сделки у нотариуса имеет ряд преимуществ, причем как для покупателя, так и для продавца. С другой стороны, у этой процедуры есть и недостатки. Несмотря на то что чаще всего обращаться к нотариусу не нужно, многие граждане стремятся оформлять соглашение именно таким способом.

• проверить дееспособность участников сделки;
• проверить их вменяемость, полное осознание последствий своих действий (отсутствие психологического давления, шантажа и т.п.);
• убедиться в юридической чистоте недвижимости;
• запросить информацию в открытых и закрытых базах данных, доступ к которым не имеют риэлторы, юристы и другие посредники;
• гарантировать законность проведения сделки;
• обеспечить проведение безопасных расчетов (наличными или переводом);
• отправить документы на электронную регистрацию в Росреестре (иногда услуга предоставляется и оплачивается дополнительно);
• провести видеосъемку процесса подписания договора, проведения расчетов (при наличии технической возможности, в качестве дополнительной услуги).

Гарантии нотариальной сделки с недвижимостью

Основное преимущество для покупателя и продавца – гарантия со стороны нотариуса. Он проверяет сведения относительно сторон сделки и объекта недвижимости, а самое главное – несет полную имущественную ответственность за возможное допущение ошибки.

• дееспособны ли участники сделки;
• действуют ли они по доброй воле;
• действительно ли объект недвижимости принадлежит продавцу;
• нет ли других владельцев или лиц, которые могут притязать (дети, супруг);
• не состоит ли квартира под арестом;
• не находится ли она в залоге.

Какую ответственность несет нотариус

Нотариус обязуется зарегистрировать сделку купли-продажи, не допустив ни одной ошибки, которая может повлиять на оспаривание договора. Если же возникнет какая-то неточность по невнимательности (другая буква в фамилии, не проставлена печать и т.п.), пострадавшая сторона получает 100% материальную компенсацию ущерба.

Предоставление выплаты возможно благодаря многоступенчатой системе страхования, в которой участвует каждый нотариус (в противном случае он не сможет заниматься этой деятельностью).

• индивидуальное страхование нотариуса (за это он выплачивает периодические взносы в страховую компанию);
• коллективная страховка нотариальной палаты субъекта РФ;
• Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты;
• личное имущество нотариуса.

На практике нотариусы ошибаются крайне редко – процент оспоренных сделок, прошедших удостоверение, ничтожен (менее 1% от общего количества). Однако даже такие случаи не исключены – вот лишь некоторые примеры:

• ошибка в номере банковского счета: выплачена компенсация 200 тыс. руб.;
• нотариус не прочел вслух итоговый текст договора купли-продажи с новой стоимостью объекта: выплачено 4 млн. руб.;
• ошибка в оформлении доверенности на продажу квартиры: взыскано 2 млн. руб.

Риски покупки квартиры через нотариуса

Вместе с тем стоит понимать, что нотариус не снимает абсолютно всех рисков и не дает 100% гарантию на все случаи, которые могут привести к оспариванию сделки.

• дееспособности;
• вменяемости (человек не находится в состоянии опьянения, мыслит трезво и здраво);
• отсутствия давления, шантажа, злого умысла другой стороны;
• отсутствия тяжелых обстоятельств, которые вынудили продавца пойти на крайне невыгодные условия (тяжелая болезнь, смерть родственника, пожар и т.п.).

Образно говоря, нотариус действует интуитивно, поскольку не имеет инструментов для полной проверки всех описанных обстоятельств. В результате не исключен риск того, что продавец действительно окажется недееспособным.

Реальный пример – воспитанник детского дома оформил на соседа генеральную доверенность, по которой тот продал квартиру. Причем сделка была заверена нотариально.

В результате выяснилось, что у воспитанника есть психическое заболевание, из-за которого он иногда не до конца осознает последствий своих действий. Хотя формально является полностью дееспособным. Сделка была оспорена, и квартиру вернули прежнему собственнику (решение городского суда Санкт-Петербурга № 33-24788/2016).

Этапы оформления

Почти все нотариусы работают по принципу «одного окна». Поэтому сторонам не придется составлять предварительный договор, заверять его, после чего отправлять в Росреестр для государственной регистрации. Достаточно собрать необходимые документы и обратиться к нотариусу.

Какие документы потребуются

Перечень документов точно такой же, как и в случае с «обычной» куплей-продажей. Причем договор составлять необязательно – типовой, юридически грамотный образец всегда есть в нотариальной конторе. Однако его можно составить и заранее, внеся свои коррективы и согласовав их с другой стороной.

От продавца

• паспорт;
• свидетельство о собственности на квартиру (с июля 2016 г. вместо него выдается выписка из ЕГРН);
• выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи, приватизации, мены или свидетельство о наследстве (т.е. документ, на основании которого недвижимость принадлежит продавцу);
• нотариальное согласие супруга/супруги (при необходимости);
• разрешение органов опеки (если собственником является несовершеннолетний);
• уведомления владельцев других долей о продаже (в соответствующем случае).

От покупателя

• паспорт;
• свидетельство о заключении брака (если недвижимость приобретают супруги);
• разрешение органов опеки (если покупатели ранее продали недвижимость, в которой был зарегистрирован несовершеннолетний).

Оформление договора и его удостоверение

1. Убедиться в дееспособности и вменяемости каждого участника.
2. Проверить юридическую чистоту объекта недвижимости.
3. Прочитать вслух финальный вариант договора.
4. Получить подписи каждой стороны.
5. Сообщить о необходимости проведения расчетов наличными (либо заранее открыть свой депозит для безналичного перевода).
6. Поставить свою подпись и печать на договоре, тем самым заверив его.
7. Выдать оригинальный договор по 1 экземпляру каждому участнику (по требованию стороны ей могут быть предоставлены также заверенные копии).

Регистрация сделки

Заверение не отменяет необходимости государственной регистрации сделки. Граждане могут отнести нотариально заверенный договор и все описанные выше документы в отделение Росреестра самостоятельно. Но практически всегда это делает нотариус. Причем он отправляет документы онлайн, т.е. самим участникам делать уже ничего не нужно.

Сроки

Само совершение сделки и проведение расчетов занимает 30-40 минут. Однако регистрация занимает до 7 рабочих дней. За это время из Росреестра поступает выписка из ЕГРН, в которой указан новый владелец недвижимости.

• в электронном виде (документ заверен цифровой подписью и имеет такую же юридическую силу, как и бумажный вариант);
• в бумажном виде с оригинальной синей печатью нотариуса.

В случае личного обращения участников сделки в Росреестр сроки будут такими же. Если они регистрируют сделку через МФЦ, время рассмотрения может быть увеличено до 9 рабочих дней. Отсчет срока начинается с рабочего дня, который следует за датой обращения к нотариусу.

Стоимость услуги

Стоимость услуги складывается из тарифа, утвержденного на федеральном уровне, а также размера, установленного самой нотариальной палатой. По своему желанию любая сторона может купить дополнительные сервисы – например, видеозапись процесса сделки, проверку подлинности купюр и т.п.

Размер платы также зависит от регламента конкретной нотариальной палаты. Также он зависит от категории сделки – требуется ли обязательное заверение или нет.

Обязательное заверение

Если закон требует обязательное заверение, тариф составит 0,5% от суммы сделки. При этом минимальная сумма – 300 руб., а максимальная – 20000 руб. Сверх этого взимается оплата за технические, правовые и дополнительные услуги (при наличии).

Собственная инициатива

Если граждане обратились к нотариусу по личной инициативе, тариф зависит от категории покупателя.

Нотариальное заверение сделки реально защищает от большинства рисков, связанных с недобросовестным поведением продавца или покупателя. Однако избавить от всех угроз нотариус не сможет, равно как и любой другой посредник. Поэтому в крайних случаях покупателю следует либо вообще отказаться от подписания договора, либо затребовать проведение экспертизы дееспособности продавца.