Содержание
Сделка с недвижимостью сопряжена с крупными денежными суммами, поэтому требует от ее участников определенных юридических правил и исполнению норм действующего законодательства.
Если продажа квартиры предполагает задаток, его передачу покупателем продавцу важно правильно оформить и подтвердить документально.
При этом необходимо понимать разницу между задатком и авансовой суммой.
Сущность задатка
Задатком при покупке недвижимости называют часть стоимости квартиры (денежная сумма), которую будущий собственник (покупатель) передает действующему собственнику (продавцу) до оформления основной сделки, т.е. подписания договора купли-продажи.
Посредством задатка человек подтверждает свое желание приобрести жилую площадь.
Предварительная договоренность сторон о том, что сделка с недвижимостью будет осуществляться с задатком, обязательно должна быть в письменной форме.
Нормы действующего законодательства РФ не устанавливают четкого размера задаточной суммы. Ее размер участники будущей сделки определяют самостоятельно. Чаще всего задаток составляет от 30 до 300 тыс. рублей.
Повышать размер задатка нецелесообразно, так как могут случиться непредвиденные обстоятельства, которые обернутся для участников сделки неоправданным финансовым риском.
Законодательство не устанавливает точных сроков, когда покупатель должен передать продавцу задаточную сумму. Сроки передачи денег продавцу определяются индивидуальными обстоятельствами участников сделки.
Факт того, что задаточная сумма была передана продавцу, подтверждается составлением расписки.
Ситуации, в которых задаток оправдан
По мнению риэлторов, целесообразно использовать сделки с недвижимостью с передачей задатка в следующих случаях:
- покупателю понравилась квартира, но на данный момент он не располагает необходимым количеством денег;
- для совершения сделки купли-продажи той или другой стороне необходимо некоторое время на подготовку документов;
- человек продает квартиру с целью погасить задолженность перед кредитной организацией;
- продавец или покупатель по личным обстоятельствам должны на некоторое время покинуть город или страну.
Правила оформления задатка
Факт того, что задаточная сумма была передана продавцу, необходимо правильно оформить.
Для этого нужно составить соглашение о задатке.
В нем необходимо указать:
- Персональные данные собственника объекта недвижимости. Если собственников несколько, указываются данные всех граждан.
- Дату составления документа и дату его вступления в силу.
- Полную информацию об объекте недвижимости.
- Размер задатка. Сумма должна быть прописана не только цифрами, но и прописью.
- Форму передачи денег. Если предполагается безналичный расчет, нужно указать реквизиты банковских счетов продавца и покупателя.
- Права и обязанности сторон, а также нюансы возврата задатка.
- Подписи и их расшифровки участников договора.
Договор (соглашение) о задатке предполагает также составление расписки, если денежные средства передаются продавцу в виде купюр.
Чтобы расписка имела юридическую силу, в ней должны быть:
- наименование юридического документа (договора), к которому составляется расписка;
- краткая характеристика приобретаемой жилплощади;
- дата составлению предварительного договора о сделке и дата составления расписки;
- полные персональные данные участников сделки;
- сумма денежных средств, передаваемых продавцу в виде цифр и прописи;
- подписи и их расшифровки всех участников сделки.
Участникам сделки следует помнить, что соглашение и расписка, заверенные нотариусом, имеют большую юридическую силу, чем документы без визы нотариуса.
Плюсы и минусы задатка
Юридические правила получения задатка при продаже квартиры бывают выгодными для обеих сторон, но в некоторых случаях могут создать определенные трудности.
|
Плюсы задатка |
|
| Для продавца | Для покупателя |
| продавец уверен, что нашел покупателя, поэтому чувствует себя комфортно и прекращает публиковать объявления о продаже квартиры в СМИ | покупатель уверен, что понравившаяся квартира не будет продана другому человеку; |
| при возникновении непредвиденных обстоятельств, препятствующих совершению сделки, продавец получит полную сумму задатка, а не его часть. | |
Итак, задаток – это своеобразное подтверждение намерений продавца продать квартиру, а продавца – купить ее.
Однако следует помнить о юридических ограничениях на оформление сделки купли-продажи с задатком.
|
Минусы задатка |
|
| Для продавца | Для покупателя |
| получив сумму в качестве задатка, продавец не может поднимать цену реализуемой недвижимости | если покупатель по тем или иным причинам передумал покупать квартиру, продавец не обязан возвращать ему задаточную сумму |
| отметенная по вине продавца сделка, обязывает компенсировать покупателю, доставленные неудобства в виде возвращения переданной суммы в удвоенном размере | |
Положениями действующего законодательства предусмотрено возвращение задаточной денежной суммы продавцом в следующих случаях:
- продавец по тем или другим причинам передумал продавать квартиру;
- у продавца имеется задолженность по коммунальным платежам, которую он не ликвидировал до даты совершения сделки;
- на момент подписания договора купли-продажи в квартире остались прописанные граждане;
- действующий собственник не предоставил покупателю полную и достоверную информацию о продаваемом объекте недвижимости;
- были нарушены договоренности с покупателем;
- продавец в назначенное время не явился на сделку.
Во всех ситуациях, о которых сказано выше, продавец возвращает покупателю удвоенную денежную сумму.
Необходимости в увеличении суммы задатка не происходит только в том случае, если сделка отменяется сторонами по обоюдному согласию.
Чтобы получить назад задаточную сумму, покупателю нужно:
1. Известить продавца о том, что задаточную сумму необходимо вернуть, указав основания для этого.
2. Если продавец отказывается возвращать полученные деньги, покупателю нужно обратиться с исковым заявлением в суд. Юридические основания для удовлетворительного решения по данному виду иска содержатся в ст. 381 и 451 ГК РФ.
Если продавец по тем или иным причинам возвращает задаточную сумму покупателю, он должен подтвердить свои действия распиской.
Таким образом, задаток – это гарантия сделки. Чтобы действительно чувствовать себя в безопасности, важно юридически правильно составить договор купли-продажи, предполагающий задаток.