Права и обязанности органов управления ТСЖ

Владельцы квартир, решившие объединиться для управления многоквартирным домом, обязаны соблюдать правила создания ТСЖ. Это означает, что важно уделить внимание выбору председателя организации и членов правления.

Порядок избрания правления ТСЖ

Свою деятельность товарищество собственников жилья осуществляет на основании жилищного законодательства (Глава 13–14 ЖК РФ). Помимо общего собрания членов организации, для управления ТСЖ используют избирательный исполнительный орган – правление.

В этот орган управления входят собственники квартир. Что касается количества участников, то оно зависит от количества владельцев. Но обязательно соблюдают основное правило, устанавливающее нечетное число участников. Обычно выбирают не более 5 или 7 человек.

• человек, с которым заключили договор на управление многоквартирным домом;
• гражданин, состоящий на должности в организации, с которой собственники жилья заключили соглашение на управление;
• участник ревизионной комиссии;
• член товарищества, совмещающий деятельность по управлению МКД на основании трудового договора.

Выборы участников правления осуществляются на общем собрании членов ТСЖ. По общему правилу управленческий аппарат организации избирают сразу после принятия решения о создании товарищества.

За каждого кандидата голосуют отдельно. При этом решение принимается большинством голосов. Если за конкретную кандидатуру проголосовало меньше половины присутствующих, он не входит в состав.

Смена состава осуществляется аналогичным образом. Инициативной группе нужно разослать уведомления не позднее, чем за 10 дней для проведения собрания.

• личное желание лица;
• состояние здоровья;
• получение взятки;
• игнорирование просьб жильцов;
• растрата денежных средств товарищества;
• вымогательство;
• уклонение от выполнения соответствующих обязательств;
• присвоение общей собственности;
• другие нарушения действующего законодательства.

На собрании предоставляются документальные доказательства, подтверждающие необходимость замены одного человека или всего состава. Решение принимают большинство голосов, после чего происходит избрание новых кандидатов.

Полномочия и обязанности членов правления

Так как правление является исполнительным органом, то его члены имеют широкий круг полномочий и обязанностей.

• выполнение Устава организации;
• контроль за внесением членских взносов;
• фактическое управление МКД,
• оформление договоров с УК;
• выполнение других обязанностей, предусмотренных документами.

• нанимать обслуживающий персонал для работ по обслуживанию многоквартирного дома;
• составлять смет и отчетов, а также предоставлять их на рассмотрение членов ТСЖ;
• вести другую документацию;
• организовывать заседания правления.

Все это входит в обязанности председателя товарищества. На практике члены правления вправе обсуждать заключение важных договоров, но подписывает их только председатель. Собрания также назначает он. Их проводят по графику, а внеочередные специальные заседания созываются за 3 дня до проведения.

Выдача справок

Жильцы дома вправе требовать от ТСЖ оформление различных справок. Среди них справки о составе семьи, о проживающих и прописанных жильцах и т. д. Обязанность по оформлению и предоставлению документов выполняется членами правления. Как правило, этим занимается паспортист или делопроизводитель. При его отсутствии уполномоченное лицо назначает председатель.

Справка о составе семьи обычно выдают сразу по запросу жильцов. Документы второго типа о проживающих и зарегистрированных лицах готовят на протяжении 3 рабочих дней после запроса.

Штрафные санкции

Жильцы МКД нередко сталкиваются со штрафами, накладываемыми правлением за различные нарушения. С юридической точки зрения, такие санкции за неправильную парковку или другие аналогичные действия ТСЖ не вправе использовать. Разрешено применять только те административные штрафы, которые предусмотрены соответствующим законодательством.

Принятие новых членов в ТСЖ

Стать членом товарищества собственников жилья несложно – нужно подать заявление на рассмотрение правления, а затем посетить общее собрание. Именно на общем собрании большинством голосов осуществляется принятие новых членов. Правление в данном случае не имеет права решать вопрос о приеме единолично.

Несмотря на строгие правила относительно вступления новых членов в ТСЖ, многие кандидаты сталкиваются с отказом еще на этапе подачи заявления. По закону основанием для участия в товариществе является право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме.

• на поставку и оплату услуг ЖКХ;
• на услуги по содержанию дома;
• смешанным.

Как только договор будет подписан, информация о новом члене товарищества вносят в реестр. Это ФИО, контактные данные, список правоустанавливающих документов на недвижимость в конкретном МКД, доля его имущества в процентах.

Работа с должниками

Все жильцы обязаны оплачивать коммунальные услуги. И если многоквартирным домом управляется ТСЖ, то контролировать заключение договоров с ресурсоснабжающими компаниями и оплату услуг ЖКХ должно правление. По статистике в каждом МКД есть определенный процент жильцов, являющихся злостными неплательщиками.

• рост тарифов;
• безработица и другие причины финансовой несостоятельности жильцов;
• отсутствие контроля со стороны ТСЖ.

Работу с должниками проводит председатель и уполномоченные члены правления. Как правило, на первом этапе применяют профилактические беседы с потенциальными неплательщиками. Для их выявления постоянно осуществляется мониторинг платежей. И если есть задержки за 1–2 месяца, принимать меры.

• Использование пени согласно ст. 155 ЖК РФ. Сумма составляет 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы долга.
• Отправка письменного уведомления лицам, имеющим просрочку свыше 6 месяцев подряд. Таким способом до ведома жильца доносят сведения об ограничении или приостановлении ЖКУ.
• Приостановление ЖКУ до полной ликвидации задолженности.
• Следующим шагом правления при отказе жильца оплачивать долг становится обращение в суд для принудительного взыскания.

К дополнительным методам воздействия на должников относят выселение или принудительный обмен жилплощади, арест жилья для последующей реализации, использование запрета на отчуждение недвижимости.

Правовые аспекты

Несмотря на то что товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, оно обладает определенной правоспособностью. Основные права ТСЖ перечислены в ст. 137 ЖК РФ. Правление ТСЖ со своей стороны выполняет большую часть этих функций. При этом правомочия этого органа управления и председателя разграничены.

Председатель вправе заключать гражданско-правовые договора без оповещения членов правления. Но это правило не распространяется на банковские займы и другие документы, связанные с потенциальным финансовым риском.

Фактическими управленческими органами ТСЖ остаются общее собрание собственников и правление (ст. 144 ЖК РФ), в то время как председатель выполняет большую часть представительских функций. Ограничить его полномочия, как и расширить, собственники могут на общем собрании. Для этого вносятся изменения в Устав.

У членов правления ТСЖ немало функций, так как этот орган является исполнительным. Но при этом выбор правления не обязателен для товарищества. Как показывает практика, самоуправление имеет очень много недостатков. Это отсутствие людей для ведения документации, контроля за оплату ЖКУ, представительства ТСЖ в органах государственной власти и выполнение других обязанностей.