Как провести оценку квартиры для ипотеки

Не все граждане могут позволить купить квартиру. Возникают финансовые затруднения в покупке собственного жилья. Решением квартирного вопроса становится приобретение недвижимости в ипотеку. Этой услугой пользуются из-за возможности оплачивать покупку частями, в соответствии с установленным банком графиком. Для покупки квартиры в ипотеку необходима ее оценка.

Для чего оценивают квартиру

При оформлении ипотечного займа на покупку жилья заемщику необходимо предоставить отчет оценки объекта.

По итогам оценки жилья банк принимает решение об одобрении или отказе в предоставлении денежных средств на покупку недвижимости. Оценивает возможные риски, ликвидность объекта и определяет возможную сумму кредитования заемщика.

Процесс оценки квартиры направлен на определение стоимости жил. площади на рынке недвижимости. Приобретенная в ипотеку квартира является предметом залога на период погашения займа.

Заемщик может получить только средства, размер которых не превышает оценочной стоимости жилища. Кредитор проводит оценку недвижимости до оформления сделки.

Преимущества и недостатки процедуры оценки

Главная цель и преимущество экспертизы – определение рыночной стоимости квартиры. Недостаток всего один: оценка платная. Но некоторые банки оплачивают экспертизу сами, действуя на основании соглашений, заключенных между ними и оценочными организациями.

• Она дает возможность проверить «прозрачность» сделки купли-продажи, выясняет отсутствие или наличие обременения на жилье, незаконных перепланировок, недостатков недвижимости, которые продавец пытался скрыть.
• Заемщик узнает реальную рыночную цену, что позволяет избежать покупки по завышенной.
• На основании заключения банк не имеет возможности занизить цену жилья и заставить заемщика предоставить дополнительный залог.
• При решении имущественных разногласий в суде результат экспертизы принимается во внимание.
• По результатам отчета оценщика основание на снижение цены продавцом, если недвижимость вторичная и реальная стоимость меньше запрашиваемой.

В случае больших расхождений между оцененной стоимостью квартиры и запрошенной продавцом, заемщик должен заплатить разницу из собственных денег.

Кто занимается оценкой недвижимости

Некоторые банки предоставляют оценку жилья силами штатных специалистов, в этом случае заемщик услугу не оплачивает. Покупатель вправе обратиться к независимому эксперту. Он может работать в статусе ИП или быть юридическим лицом.

В обоих случаях требования к оценщику одинаковы. Он должен иметь профильное образование в области оценочной деятельности, обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, иметь полис обязательного страхования гражданской ответственности.

Независимые оценщики

Организации или частные лица, которые не аккредитованы в банке. Для экспертизы можно обратиться в специализированную оценочную компанию, оставить заявку на проведение оценки с приложением необходимых документов и составить договор на оказание услуги.

Кредитор может отказаться принимать отчет такой организации под любым предлогом. Для экономии времени и денег лучше обратиться сразу к аккредитованным оценщикам.

Аккредитованные банком оценщики

В этой категории находятся только проверенные оценочные компании, которые четко следуют требованиям банка.

Сотрудники банка при личной встрече предоставляют кредитуемому список оценщиков, с которыми взаимодействует их организация. Некоторые эксперты дают скидку на услугу для клиентов банка при оформлении ипотеки.

Необходимый пакет документов

Перед оценкой ипотечного жилья заказчик должен предоставить эксперту пакет обязательных документов. Бумаги для работы с физическими и юридическими лицами отличаются комплектацией. Некоторые необходимые справки и выписки оценщик заказывает самостоятельно.

Для новостроек

Если ипотека берется на жилье, находящееся в стадии строительства, собственником является застройщик (юридическое лицо).

• разрешение на возведение объекта (должен подать застройщик);
• письменное подтверждение права собственности или договор долевого участия;
• реквизиты юридического лица, которое реализует жилье (название, адрес регистрации, ИНН и КПП);
• выписка об отсутствии обременений у недвижимости;
• архитектурно – строительная схема части дома, в которой находится квартира;
• описание поэтажного проекта дома;
• документ о сроках сдачи объекта в эксплуатацию;
• справка о подтверждении балансовой стоимости (если застройщик является собственником строящегося объекта).

Эти бумаги для оценки квартиры заемщику нужно собирать собственноручно. Экспертная компания может запросить только выписку из ЕГРН о наличии обременений на потенциальную недвижимость.

Для вторичного жилья

• паспорта собственника и заемщика;
• документ, подтверждающий право собственности без обременений (выписка ЕГРН);
• эксплуатационный план (чертеж квартиры, выполненный по обмерам техника Бюро технической инвентаризации). На нем обозначены расположение перегородок, дверей, окон, сантехнических приборов;
• справка об отсутствии угрозы сноса;
• разрешение на перепланировку (если она осуществлялась);
• технический план (в нем содержатся основные характеристики объекта недвижимости. Он составляется в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов, помещений и машино-мест. Для оформления земельных участков необходимо подготовить межевой план).

Необходимо сделать копии документов для прикрепления к отчёту об оценке. Если в ипотеке было отказано, заемщик, имея доказательства некачественного оказания услуг, имеет право потребовать деньги с оценочной компании.

С 1 января 2017 года все сведения из кадастра недвижимости и реестра прав вошли в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Наличие сведений в ЕГРН — единственное доказательство зарегистрированных прав на недвижимость. Кадастровый учёт, возникновение и переход права на объекты подтверждаются выпиской из ЕГРН.

Сведения из ЕГРН предоставляются в виде выписки либо копии документа, на основании которого были внесены данные в реестр.

Как происходит оценка

Оценка квартиры для ипотеки – это официальная бумага, в которой зафиксирована объективная стоимость имущества.

• местоположение – удаленность жил. площади от центра населенного пункта;
• инфраструктура – расположение объектов социального назначения (школы, аптеки, магазины, поликлиники) относительно квартиры;
• транспортно-дорожная сетка – состояние дорог, остановочных комплексов, стоянок, а также транспортное сообщение между районами;
• экологическая ситуация – наличие или отсутствие объектов вредного производства (фабрики, заводы) вблизи дома;
• качество и износ объекта – год сдачи дома в эксплуатацию, материалы стен и перекрытий, этажность, состояние подвалов и чердаков;
• параметры недвижимости – общая и жилая площадь, расположение комнат, высота, наличие лоджии и балкона, уровень ремонта в квартире;
• наличие неузаконенного переустройства или перепланировки;
• для квартир в новостройках без финальной отделки оценщик исследует состояние звукоизоляции, электропроводки, входной двери и окон, лестничной площадки.

Наиболее дорого оцениваются квартиры с развитой инфраструктурой, капитальным ремонтом, в приближенном к центру города районе.

Можно ли оценивать по фотографиям без выезда?

Оценка квартиры – обязательное условие оформления ипотеки в любом кредитном учреждении, так как на основании результатов полученной экспертизы кредитор определяет ликвидность объекта и сумму кредита, которую он может предоставить.

Без личного присутствия сложно оценить, где именно расположен объект, в каком состоянии, трудно дать оценку аварийности помещения, если оно таковым является. Нужно обратить внимание не только на район и непосредственно дом, квартира должна хорошо выглядеть изнутри.

Оценка квартиры при рефинансировании ипотеки

Несмотря на то что при покупке жилища оценивание имущества осуществлялось, при переводе ипотеки в другой банк, он вправе требовать повторного проведения процедуры.

При рефинансировании кредита в том же банке, оценивание не нужно. При оформлении контракта в стороннем банке оценка жилой собственности не требуется, если не истек срок давности первого отчета или оценочная организация входит в список аккредитованных компаний данного банка.

Содержание готового отчета

После проведения процедуры эксперт готовит отчет с рассчитанной стоимостью проделанной работы по объекту. Цена недвижимости, указанная в отчете, не устанавливает фиксированную цену для продавца, он вправе запросить больше.

• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• паспортные данные заемщика;
• реквизиты и полные сведения об экспертной организации в виде заверенных копий;
• методы оценки;
• исследования рынка недвижимости;
• развернутая характеристика квартиры;
• ликвидная и рыночная стоимость жилья.

Отчет оценочной компании должен содержать копии предоставленных заемщиком документов, фотографии квартиры, дома, подъезда, вид из окна и т.д. Дополнительно должны быть указаны данные о районе расположения объекта и его цена.

Готовый отчет должен быть пронумерован, прошит и опломбирован, завизирован оценщиком на последней странице с указанием количества листов и печатью организации.

Отчет действителен 6 месяцев с момента подписания. Если срок пропущен, оценку необходимо делать заново.

Сроки и стоимость

Цена на оказание услуги зависит от того, в каком регионе и какой компанией будет проводиться оценка. На то, сколько россиянин заплатит влияет срок выполнения, уровень, статус и тарифы оценочной организации, объем работы. Компании, сотрудничающие с банком, могут снизить цену на услугу в полтора раза.

За срочность взимается дополнительная плата в несколько тысяч рублей.

В столице и области услугу можно получать по приемлемому ценнику — за 3–5 тысяч рублей. В Санкт-Петербурге такая опция стоит в пределах 4 тысяч рублей. В небольших городах стоимость услуги предоставляется дешево — не выше 2 тысяч рублей. Оценка квартиры премиум-класса возрастает до 25 тысяч рублей и выше.

Экспертизу независимого оценщика банк проверяет дольше и тщательней, итоговый документ нередко возвращает на доработку. Кредитные учреждения доверяют организациям, с которыми уже работают и их результат утверждают быстрее.

Проблемы и особенности оценки квартиры для ипотеки

• Экономическая и социально-политическая ситуация в стране и регионе, когда покупается квартира.
• Обстоятельства, влияющие на спрос (рост или падение цен на недвижимость).
• Сегмент и динамика рынка, к которому принадлежит объект.

К выбору экспертной компании нужно подходить ответственно и выбирать организации со стажем работы и авторитетом в данной сфере услуг. Грамотная и объективная оценка квартиры для ипотеки дает гарантию того, что сделка будет выгодна для всех участников купли-продажи.