Продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

В квартире владельцем доли или полноправным собственником бывает несовершеннолетний ребенок. Также детей прописывают на территории жилплощади. Если такую недвижимость придется продавать, сделка проходит по особой схеме. Реализация не должна нарушать права несовершеннолетнего, за чем следят попечительские органы.

Особенности продажи квартиры, если прописан несовершеннолетний ребенок

• где собственником или совладельцем является несовершеннолетний;
• куда прописаны малолетние.

Законодательство не запрещает продажу подобной недвижимости, но сделки попадают под особый контроль и влияние некоторых госучреждений. Имущественные права детей оказывают на покупку жилья весомое воздействие, потому алгоритм и этапы оформления сильно отличаются.

Права малолетних россиян соблюдаются за счет привлечения к таким сделкам попечительских или опекунских органов.

• метода приобретения (приватизация, дарственная, обмен либо наследование и пр.);
• возраста ребенка;
• притязаний сторонних лиц (залог, арест);
• нюансов сделки (механизм расчета и др.).

• До 6-летнего возраста решения за отпрысков принимают опекуны, родители по причине полной нетрудоспособности.
• В 6-14 лет дети приобретают частичную трудоспособность, благодаря которой вправе заключать незначительные договоры бытового значения вроде покупок и пр.
• С достижением 14-18-летнего периода подросток получает статус неполной дееспособности, позволяющий решать вопросы распределения имущества или участвовать в сделках.
• С 16 или 18 лет наступает полная дееспособность. В 18 гражданин становится совершеннолетним и распоряжается жизнью самостоятельно, а в 16 трудоспособность наступает при вступлении в брак или проведении эмансипации.

Когда наступает окончательная дееспособность или трудоспособность процедура купли-продажи осуществляется по стандартной схеме без участия контролирующих госучреждений. Если же ребенок в положении полной либо частичной недееспособности, то сделки с недвижимостью проходят только с привлечением опекунских органов.

Права детей, не достигших совершеннолетия

СК и Конституция обеспечивает малолетним право на собственное жилье. Ребенок обязан пройти регистрацию, причем до 14-летия обязательна совместная прописка с родителями.

Первичная регистрация оформляется в течение месяца с момента рождения. Если же предполагается повторная прописка, то на нее отводится неделя. Несовершеннолетнего можно оформить в собственной или арендованной недвижимости. Если этого не сделать, то малолетний лишится образовательных и медицинских услуг, а опекунам придется нести административное наказание.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Сложностью отличаются сделки, когда несовершеннолетний владеет недвижимостью. Родители предоставляют в опеку полную информацию относительно покупаемого жилья и документацию, подтверждающую законную силу заключаемого договора. Только тогда ООП выдадут официальное согласие на реализацию.

Узнать о статусе несовершеннолетнего в сделке можно уже на начальном этапе, ознакомившись с правоустанавливающей документацией или выпиской из Госреестра.

Последнюю граждане заказывают, обратившись в многофункциональный центр либо через Госуслуги. Если выйдет, что малолетний — не собственник и не зарегистрирован, а просто проживает, то к проводимой сделке с недвижимостью он никак не относится.

Получение согласия родителей

Когда продается квартира с долей несовершеннолетнего, до 14-летия за малолетнего решает родитель. Когда подростку исполняется 14, до совершеннолетия он сам правомерен продать недвижимость, но только по официальному разрешению представителей.

Документ оформляется в произвольном виде и предоставляется в опекунское учреждение. Родитель может указать согласие на продажу квартиры либо расписать подробно расположение и статус недвижимости (адрес, степень владения). Если используется нотариальное заверение, то бумага составляется самим нотариусом.

Нужно ли согласие опеки

Помимо родительского разрешения, потребуется аналогичная справка с ООП. Вероятность, что опекунский департамент выдаст согласие на совершение сделки купли-продажи зависит от разных факторов. На вынесение решения отводится не больше 2 недель.

Чтобы избежать лишних сложностей, стоит получить предварительное опекунское одобрение. Для этого надо позвонить в районный департамент, объяснить проблему, и получить перечень требуемых бумаг. После сбора комплекта документов идти на консультацию в ООП.

Строгих критериев или нормативных актов по решениям опекунских органов не разработано. В субъектах установлены разные рекомендации и требования. Главным условием ООП для продажи квартиры малолетним совладельцем выступает соблюдение детских прав.

• В новой недвижимости доля малолетнего увеличится.
• В приобретаемой квартире больше жилплощадь или число комнат.
• Жилищные условия несовершеннолетнего улучшаются за счет развитой районной инфраструктуры, элитной школы или детсада и пр.

Особенное внимание уделяется цели, преследуемой родителями путем продажи недвижимости. Если она направлена на расширение жилья, то получение согласия – практически решенный вопрос.

Условия сделки тоже имеют значение. Когда новая квартира приобретается под ипотечный займ, попечительский отдел неохотно одобряет подобное. По факту детская доля останется в банковском залоге, пока родители не погасят займ. Если это не произойдет, жилье заберут за долги, а малолетний останется без квартиры.

А вот получить одобрение на продажу с целью покупки строящегося жилища практически невозможно, поскольку нет гарантий своевременной сдачи многоэтажки. В редких случаях опека одобряет сделку, но только после проверки репутации застройщика, наличия договора и соблюдения условий, а также при готовности дома минимум на 50% или 70%.

Документы для сделки

Вся бумажная канцелярия, требующаяся для продажи жилья с несовершеннолетними, условно подразделяется на два пакета: для получения согласия ООП и для оформления договора по купле-продаже.

• родительское заявление и согласие на продажу;
• паспорта заявителей;
• свидетельство, подтверждающее заключение брака;
• документация на несовершеннолетних (метрики, паспорта);
• правоустанавливающие бумаги на продаваемую квартиру;
• документы на приобретаемую недвижимость.

На данном этапе ООП могут проверять сведения и требовать дополнительные справки или документы.

• паспорта и свидетельства участников сделки;
• документация на покупаемую квартиру;
• согласие попечительских органов;
• бумаги, подтверждающие платежеспособность и пр.

Потребуется собрать стандартный комплект справок и документов с опекунским разрешением в дополнение. Но ООП может в последний момент становить сделку, сославшись на ущемление прав несовершеннолетнего.

Когда необязательно подтверждать наличие нового жилья

В некоторых ситуациях подтверждение недвижимости не требует доказательств. При переезде за границу родителям не придется выделять несовершеннолетним доли.

В каких случаях могут запретить сделку

Отказать в совершении операции попечительские органы правомерны, когда выявляется нарушение или ущемление детских прав. ООП не разъясняют, в чем вина неудовлетворительного решения, но чаще это происходит по таким причинам:

• Родители разведены, и один против сделки или не явился на оформление в органы опеки.
• Планируется переезд в город, гораздо хуже предыдущего места проживания.
• В новом микрорайоне инфраструктура не развитая, неудовлетворительная экологическая обстановка.
• Многоквартирный дом, в котором приобретается квартира, имеет плачевный вид (отсутствует горячее водоснабжение, аварийное состояние и пр.).
• Детская доля в квартире стала меньше, чем раньше.
• Общая площадь жилища в результате переезда снижается.
• Дом, где покупается недвижимость, пока на стадии строительства.
• Планируется возведение частного домовладения родительскими силами, а детям будут выделены доли по окончании строительства.
• Несовершеннолетний в рамках завещания стал наследником и собственником, но в права наследования не вступил.

Алгоритм купли-продажи жилья с прописанными детьми

Если несовершеннолетние только прописаны, то оформление проходит по стандартному плану. Когда ребенок выступает собственником недвижимости, потребуется согласие с опекунских органов.

1. С комплектом документов родители обращаются в ООП, а по прошествии нескольких дней получают разрешение.
2. Продавец подготавливает документацию для оформления.
3. Стороны договариваются о нюансах и подписывают предварительный договор КП, официально фиксирующий намерения покупателя приобрести данную недвижимость. Вносится аванс или задаток.
4. Перед составлением договора купли-продажи выписывают проживающих в квартире. Для этого обращаются в МФЦ и составляют листок убытия.
5. Одновременно можно зарегистрировать несовершеннолетних и взрослых на новой жилплощади.
6. После выписки в паспортном столе нужно получить справку, свидетельствующую об отсутствии зарегистрированных лиц на территории.
7. Стороны подписывают договор, при желании это можно сделать у нотариуса.
8. Сдача документов в Росреестр на перерегистрацию.

Когда операция будет завершена, родители сообщают в опеку о соблюдении требований. Если приобреталась квартира на ребенка, то предоставляют выписку из ЕГРН. При договоре о переводе средств на счет несовершеннолетнего предъявляют банковскую справку.

Риски покупателя

• Все начинается с момента умалчивания о ребенке совладельце. Такие ухищрения родители допускают, намереваясь незаконно реализовать квартиру. Если сам покупатель не проведет должную проверку документации, это на соответствующем этапе сделает Росреестр и при обнаружении нарушений откажет в регистрации. Чтобы избежать подобного, покупателю стоит проверить выписку из Госреестра, в которой присутствует информация по владельцам. Сегодня такой документ заменяет регистрацию прав собственности.
• Если продаваемая недвижимость приобреталась с привлечением маткапитала, но доли несовершеннолетним не выделили. В подобной ситуации при проверке могут аннулировать соглашение. Потому надо смотреть договор купли-продажи, где указывается источник средств на жилье.

Для продавца же риски возникают, когда детям не определили доли в продаваемом жилье, приобретенном ранее за счет средств маткапитала. Если подобное обнаружится, то родителей обяжут вернуть маткапитал обратно, сделку аннулируют, а недобросовестным продавцам предъявят обвинение по мошеннической статье.

Нужно прописать малолетнего и зарегистрироваться самим по новому адресу, а также выделить детям необходимые доли. Если несовершеннолетнему уже 14 лет, то он может самостоятельно решать вопросы о продаже недвижимости, но при наличии родительского согласия.