Как проходит сделка купли-продажи квартиры, этапы сделки

Содержание

1 Что собой представляет сделка купли-продажи – правовая база
2 Этапы и правила оформления
3 Стоимость оформления покупки квартиры
4 Почему важно соблюдать все этапы сделки
5 Подводные камни и возможные неурядицы купли-продажи квартиры
6 Советы юристов при купли-продажи квартиры

Любые сделки с недвижимостью нужно оформлять правильно, ведь в данном случае рискуют обе стороны. Купля-продажа квартиры происходит поэтапно и с соблюдением установленных правил. Документы, составленные с нарушениями, наличие обременения или любая другая мелочь легко может спровоцировать расторжение сделки.

Что собой представляет сделка купли-продажи – правовая база

С юридической точки зрения купля-продажа – это переход прав собственности от одного владельца к другому. При этом новый хозяин приобретает все правомочия – владения, использования и распоряжения.

Важно. Основным нормативным актом, регулирующим оформление купли-продажи, является ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Сделка должна осуществляться исключительно при условии заключения договора купли-продажи и последующей регистрации в Росреестре. Кроме того, закон не запрещает сторонам перестраховываться и привлекать к процедуре нотариуса, юриста или представителя с доверенностью.

Этапы и правила оформления

Стандартная купля-продажа состоит из:

поиска квартиры (покупателя);
обсуждения условий сделки;
оформления предварительного договора;
заключения договора купли-продажи у нотариуса;
передачи денежных средств;
обращения в Росреестр для перехода прав собственности.

Покупатель имеет право проверить документы продавца, убедиться в отсутствии обременения и т. д. Чтобы обезопасить себя во время проведения сделки, стороны нередко нанимают риэлтора.

Оценка стоимости

Продавец устанавливает цену, которая нередко превышает стоимость такого жилья в городе или районе. Поэтому для покупателя важно удостовериться, что его не обманывают.

При определении реальной цены объекта учитывают:

местоположение – отдаленность от центра города, наличие инфраструктуры и т. д.;
общая площадь жилья;
средняя стоимость 1 кв. м. в населенном пункте;
планировка и отсутствие незаконной перепланировки;
тип дома;
этаж;
состояние отделки.

Чаще всего владельцы жилья, указывая завышенную цену, подразумевают возможность торга.

Важно. Если стоимость объекта ниже рыночной, это должно встревожить потенциального покупателя.

Подготовка необходимых документов

Проведение сделки невозможно без заранее подготовленных документов. Продавец обязан предоставить:

свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН (выдается с 2016 года);
правоустанавливающие бумаги – ДКП, свидетельство о праве на наследство, договор мены, ренты, дарения;
кадастровый и технический паспорта;
согласие на сделку других совладельцев;
выписку из домовой книги.

Покупатель вправе потребовать от продавца и совладельцев справки, подтверждающие их психическое здоровье. Это позволяет в будущем избежать возможных судебных разбирательств по признанию купли-продажи недействительной.

В обязанности продавца входит предоставление всей информации относительно наличия или отсутствия обременения, а также прописанных на жилплощади несовершеннолетних собственников. Сокрытие сведений на этом этапе ни к чему хорошему не приведет.

Поиск покупателей

Самый простой способ поиска потенциальных покупателей – среди своих знакомых. Чтобы ускорить процесс, многие подают объявления в газеты и на бесплатные сайты в интернете. Если же квартира продается через риэлторскую фирму, то поиском клиентов занимается соответствующий специалист.

Заключение предварительного договора

По закону порядок оформления ДКП не требует заключения предварительного соглашения. Но этот документ нужен для подтверждения намерений в случае, когда сделку нельзя оформить сразу. Распространенный вариант – покупка жилья в ипотеку за материнский капитал.

Скачать Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительное соглашение содержит основные пункты:

информацию об участниках сделки;
данные об объекте недвижимости;
сумму сделки;
сумму задатка;
срок оформления основного ДКП;
ответственность сторона за расторжения соглашения.

Договор купли-продажи должен быть составлен на протяжении полугода. Договор возможно расторгнуть по соглашению сторон.

СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ о расторжении договора купли-продажи квартиры

Получение задатка

На основании предварительного соглашения покупатель передает продавцу задаток. Его сумма не превышает 5–10% от общей стоимости. Желательно, чтобы передача денежных средств осуществлялась в присутствии третьих лиц (нотариуса, риэлтора). Правильным также будет составление расписки о том, сколько и когда передано денег.

Скачать Расписку в получении задатка

Важно. Если сделка сорвется по вине покупателя, задаток ему не возвращается.

Завершение сделки по купле-продаже квартиры

Для окончательного завершения сделки стороны заключают договор купли-продажи. Этот документ содержит следующие пункты:

сведения о сторонах;
характеристику объекта недвижимости (подробно);
стоимость и способ передачи денег (наличный, безналичный);
права и обязанность сторон;
ответственность за невыполнение условий договора;
дополнительные условия (срок освобождения жилплощади, выписки и т. д.);
подписи, дата.

Помимо ДКП может оформляться акт приема-передачи жилья. И тогда все дополнительные нюансы стороны указывают в нем. Как только соглашение составлено, участники его подписывают. После этого документ заверяет нотариуса.

Скачать Акт приема передачи квартиры

Передача денежных средств при купле-продаже квартиры

Алгоритм купли-продажи квартиры включает обязательную передачу денежных средств. Закон позволяет делать это любым подходящим способом. Безналичный перевод на банковский счет используется реже. Чаще покупатель передает владельцу недвижимости всю сумму наличными.

Во время передачи должен присутствовать нотариус или риэлтор. Деньги можно оставить в банковской ячейке, доступ к которой покупатель получает после подписания ДКП. Важно, чтобы обе стороны смогли впоследствии доказать факт передачи денег.

Регистрация в Росреестре

Следующий этап – регистрация сделки в Росреестре. Процедура совершается таким образом:

подается заявление о переходе прав собственности;
предоставляются другие документы (ДКП, правоустанавливающие бумаги, копии паспортов);
оплачивается госпошлина (это обязанность покупателя).

После этого стороны получают расписки, подтверждающие принятие документов. Схема простая, но придется подождать от 1 до 2–3 недель. Только после этого покупатель получит на руки выписку, подтверждающую его право собственности.

Освобождение жилья

Если продавец или члены его семьи проживают на продаваемой жилплощади, стороны обязательно оговаривают срок ее освобождения. Стандартный срок выписки и освобождения квартиры после совершения сделки составляет 1 месяц, но сейчас в ДКП можно установить любой другой период.

Стоимость оформления покупки квартиры

Помимо расходов на покупку объекта недвижимости, важно учитывать другие траты. Как правило, их оплачивает будущий владелец. К таким расходам относят оплату услуг нотариуса, агентства недвижимости, а также госпошлину за регистрацию сделки (около 2 тыс. рублей).

Почему важно соблюдать все этапы сделки

При купле-продаже жилья очень важна последовательность действий всех участников. Все, что будет происходить между покупателем и продавцом, должно быть зафиксировано документально. Именно поэтому они оформляют предварительные соглашения, а любую передачу денежных средств подтверждают расписками.

Важно. Закон не позволяет регистрировать право собственности без ДКП или до снятия обременения с объекта.

Если выполнять процедуру пошагово и не бояться дополнительных расходов на специалистов, то сделка будет оформлена правильно. Но если продавец или покупатель торопится без видимой причины, а условия соглашения вызывают подозрения о мошенничестве, лучше такой договор не заключать.

Подводные камни и возможные неурядицы купли-продажи квартиры

В теории купля-продажа недвижимости выглядит несложной процедурой. Так и есть, ведь такие сделки проводятся достаточно часто. Но иногда участников купли-продажи ожидают проблемы:

Заключение сделки с несовершеннолетним (без согласия опеки) или недееспособным лицом. В этом случае ДКП просто аннулируют, а возврат денег затягивается на годы.
Стороны указывают в договоре небольшую сумму за жилье взамен оговоренной, чтобы снизить налог. В итоге продавец получает ту сумму, которая прописана в ДКП.
На жилье претендуют другие собственники – совладельцы или наследники.
Продавец отказывается выписывать членов своей семьи, мотивируя это их возрастом или другими причинами.

Важно. Закон не позволяет выписывать в никуда не только малолетних лиц, но и беременных женщин. Поэтому при заключении договора покупатель вправе потребовать соответствующую справку.

К дополнительным сложностям, не дающим совершить сделку купли-продажи, относят:

продажу по генеральной доверенности в отсутствие настоящего владельца;
все деньги или часть суммы присваивает себе доверенное лицо;
оформление на одну жилплощадь нескольких договоров долевого участия;
использование фальшивых документов.

Проводить сделку нужно только тогда, когда нет сомнений в юридической чистоте объекта недвижимости.

Советы юристов при купли-продажи квартиры

В первую очередь насторожиться нужно, если стали известны следующие факты:

цена квартиры слишком маленькая для такой недвижимости;
очень большая сумма задатка, которую обязан выплатить покупатель;
нет оригинала документа, подтверждающая способ получения имущества (свидетельство о наследстве, ДКП, дарственная);
небольшой срок владения объектом недвижимостью (менее 3 лет);
наличие генеральной доверенности;
отказ владельца предоставить дополнительные бумаги;
квартира продается после развода с женой (есть маленькие дети);
на жилплощади прописан неизвестный жилец;
есть сомнения в дееспособности продавца.

Если сделка проходит не так, как нужно, следует все проверить самостоятельно. Юридическую информацию об объекте легко выяснить через Росреестр. Там можно узнать о количестве зарегистрированных лиц, об обременениях и другие важные сведения.

Продавцу также нужно обезопасить себя во время сделки, так как мошенники нередко зарабатывают на них. Чаще всего обман касается передачи денежных средств. Покупатель может получить не всю сумму или обнаружить фальшивые купюры. Поэтому так важно, чтобы такие сделки всегда сопровождались юристами или риэлтором.

Ведение дорогостоящих сделок обычно проходит только согласно установленной процедуре. И не нужно спешить, если продавец торопит с оформлением и передачей денег. Практически вся информация об объектах недвижимости и их владельцах есть в открытом доступе, поэтому нужно этим пользоваться.