Выбор совета многоквартирного дома. Его правовой статус

Совет многоквартирного дома – совещательный орган, регулирующий взаимодействие между ресурсоснабжающими компаниями и собственниками квартир. Порядок создания, права, обязанности определены статьей 161.1 Жилищного Кодекса РФ, введенной Федеральным законом № 123-ФЗ от 04.06.2011 в редакции 03.04.2018.

Для чего нужен совет дома и его правовой статус

• в здании более 4 квартир;
• дом находится в ведении УК – если формой правления выбраны ТСЖ, ТСН, другие кооперативы, то совет не образуют.

Данный орган не является юридическим лицом. Он не может открывать расчетный счет в кредитно-финансовом учреждении, заказывать штампы, заключать договора. Совет не вправе выступать в суде.

Исключение – расширение полномочий председателя, который может представлять интересы жильцов дома в суде при тяжбе собственников против УК. Орган не владеет имуществом. Руководство не вправе собирать деньги с собственников жилья, заниматься коммерцией.

Не требуется регистрация совета в органах местного самоуправления. Это положение регламентируется 1 частью статьи 161.1 ЖК РФ.

Основные функции совещательного органа – контроль деятельности Управляющей компании, решение проблем собственников квартир. Совет не обладает властью над собственниками, арендаторами помещений в доме. Цель его создания – сохранение общего имущества здания.

В состав руководства может войти каждый жилец МКД, пользующийся квартирой на правах собственника. Срок избрания органа – 2 года. Период правления может меняться по решению общего собрания. Если по истечении указанного времени не проведена встреча владельцев недвижимости для назначения нового состава, то полномочия продлеваются.

Срок остается прежним. Если за время деятельности совет дискредитировал себя, то проводят досрочные выборы. Такой порядок установлен 10 частью статьи 161.1 ЖК РФ.

Определение численности органа происходит на ОСС. Чтобы установить количество участников, учитывают этажность, сколько подъездов, квартир находится в доме. Этот вопрос освещен в 4 части статьи 161.1 ЖК РФ.

Совет избирается в течение 12 месяцев после сдачи здания в пользование жильцов. Если в это время данное право не использовано, реализовано, то органы местного самоуправления созывают собрание собственников недвижимости, где гражданам предлагают назначить руководство, председателя или открыть ТСЖ. Этот порядок установлен 2 частью статьи 161.1 ЖК РФ.

Координирует действие данного органа председатель. Только глава вправе осуществлять взаимодействие с управляющей компанией. Руководителя назначают на должность по итогам выборов ОСС.

Граждане, входящие в состав совета, председатель занимает должности на добровольной основе. Им может быть назначено вознаграждение по решению собрания владельцев недвижимости. Для этого на встрече поднимается вопрос о выплатах руководству дома.

По данной теме проводится голосование. Вознаграждение совету назначается, если «за» высказались более 50% участников мероприятия. Если принято положительное решение, определяется сумма выплат.

• условия предоставления денег;
• порядок выплат;
• размер.

Этот вопрос освещается частью 8.1 статьи 161.1 ЖК РФ. Данный пункт был введен Федеральным законом №176-ФЗ от 29.06.2015.

Какими полномочиями обладает совет дома

• обеспечение реализации постановлений, принятых на встрече собственников;
• обращение к собранию владельцев квартир по вопросам пользования общим имуществом, землей под сооружением, придомовыми территориями, проведения строительных мероприятий, услуг ЖКХ и т.д.;
• организация надзора за проведением устранения неисправностей коммуникаций, лифтов, отделкой подъездов, обустройством детских площадок, паркинга, качеством поставки тепла, воды и т.д.;
• принятие решения без созыва жильцов о выполнении ремонта;
• отчет о проделанной работе перед ОСС.

Несмотря на ограниченные полномочия, совет не фикция. Это организация, которая вправе контролировать деятельность УК, принимать соответствующие меры при выявлении нарушений.

Совет и создается для решения этих вопросов. Орган освобождается граждан от необходимости прямого взаимодействия с УК. При появлении проблем они обращаются к руководству МКД, которое помогает найти выход.

Обязанности совета дома

• качества поставки ресурсов;
• своевременного вывоза мусора;
• уборки подъездов, площадок возле дома;
• ремонта общего имущества;
• подготовки здания к началу отопительного сезона и т.д.

В обязанности председателя совета входит подписание акта приемки о проделанных работах. Если они были выполнены неправильно, с нарушениями соглашения, то оформляется документ о несоблюдении договора.

В обязанности совета входит решение проблем, которые озвучивались на встрече владельцев квартир. Не всегда орган занимается только взаимодействием между жильцами и УК. Иногда руководству дома приходится разбираться в конфликтах, возникающих между владельцами недвижимости в здании. Задача совета в такой ситуации – найти решение проблемы, которое устроит обе стороны.

Как осуществляется выбор председателя

• коммуникабельность;
• грамотная речь;
• умение работать с документацией, вести деловую переписку;
• ответственность;
• активность;
• уверенность в себе;
• настойчивость.

• наличие собственности в МКД;
• возраст более 18 лет;
• постоянное проживание в доме.

На должность председателя подходит человек, который знаком с вопросами управления МКД.

Главу совета выбирают на общем собрании жильцов. Если кандидатов несколько, то каждый из них должен выступить с агитационной речью перед гражданами. Руководителем назначается человек, набравший более 50% голосов владельцев недвижимости в МКД.

1. Созыв собрания собственников жилья. О мероприятии гражданам направляют извещение минимум за 10 дней до встречи.
2. Инициирование голосования по вопросу определения главы. Его можно проводить, если на ОСС присутствуют более половины владельцев квартир.
3. Подсчет бюллетеней. Побеждает кандидат, которого поддержали больше 50% граждан. Голоса подсчитывают не по числу человек, а по количеству квадратных метров площади, принадлежащей лицу.
4. Запись результатов в протоколе ОСС.
5. Подведение итогов, оповещение граждан о назначении главы совета.

Обычно председателя выбирают на срок 2 года. По решению собрания собственников недвижимости время его работы можно увеличить. Когда период заканчивается, проводят повторные выборы по указанной схеме.

Для этого лица, которые изъявили желание провести досрочное голосование, составляют петицию, собирают подписи в пользу этого решения. Чтобы организовать выборы, данную идею должны поддержать не менее 25% собственности недвижимости.

1. Организуют собрание владельцев жилья. Для этого определяют дату, время, место проведения мероприятия. Каждый собственник получает уведомление за 10 дней до встречи. Составляют протокол, в котором указывают повестку дня. В этом случае основной вопрос для решения собрания – снятие действующего председателя с должности.
2. Проводят мероприятие. Можно сразу устраивать голосование, если нет других проблем, которые нуждаются в разбирательстве. При необходимости – инициативная группа выступает перед ОСС, чтобы донести до граждан причину переизбрания председателя.
3. Подсчитывают голоса.
4. Подводят итоги. Заполняют протокол. Если принято решение об отстранении главы от должности, документ передают в управляющую компанию. На основании бумаги аннулируют полномочия бывшего руководителя.
5. Итоги мероприятия доносят до сведения жильцов. Для этого вывешивают протокол ОСС на информационный стенд. Процедуру выполняют в течение 10 дней после проведения встречи.

Какие обязанности возлагаются на председателя

• Организовывать переговоры с УК по вопросам внесения изменений в соглашения до их подписания, если условия договоров ущемляют права собственникам квартир.
• Информировать жильцов о результатах, достигнутых в ходе общения с представителями УК.
• Подписывать документы об управлении общим имуществом МКД. Визировать соглашение глава может, если владельцы недвижимости наделили председателя такими полномочиями. Для этого ему выдается доверенность.
• Осуществлять надзор за действиями УК. Руководитель должен своевременно реагировать, если гражданам предоставляют коммунальные услуги ненадлежащего качества.
• Подписывать акты приемки выполненных работ. Оформлять документы о нарушениях, несоблюдении соглашения.
• Составление претензий о предоставлении некачественных услуг. Решение данного вопроса в органах местного самоуправления.
• Представлять интересы жильцов многоквартирного дома в суде, когда граждане составили иск против Управляющей компании из-за некачественного предоставления коммунальных услуг. Это допускается, если его произошло наделение руководителя расширенными компетенциями.

Глава совета принимает окончательное решение по темам, которые поднимаются на встрече владельцев квартир.

Подтверждение полномочий председателя дома документально

Основная бумага, доказывающая правомерность действий руководителя совета МКД, – выписка из протокола собрания собственников квартир, где он назначается на должность по результатам голосования.

• решение о назначении гражданина на должность главы совета;
• дата проведения мероприятия;
• адрес МКД;
• срок действия полномочий руководителя.

• секретарь ОСС;
• представитель местной администрации.

После этого выписка приобретает юридическую силу.

Пошаговый алгоритм по созданию совета дома

1. Подготовка встречи собственников недвижимости. Выступить с инициативой проведения собрания вправе каждый владелец квартиры в МКД, но обычно с предложением выступает группа активистов.
2. О предстоящем мероприятии уведомляют жильцов за 10 дней до ОСС. Объявление можно повесить на информационной доске, разнести в каждую квартиру или отправить заказными письмами по почте. В сообщении указывают дату, место встречи, повестку дня. Этот вопрос освещен в статье 45 ЖК РФ.
3. Проведение собрания собственников жилья. Допустимые формы – очная, заочная, очно-заочная. В первом случае граждан, пришедших на мероприятие, регистрируют. Если встречу посетило более 50% владельцев квартир, можно устраивать голосование. Когда кворум не собран, то проводят ОСС заочно. Все граждане получают бюллетени. Бумагу выдают и тем жильцам, которые не посетили собирание. Они дома заполняют документ, предоставляют его инициативной группе. Если выбрана очно-заочная форма проведения встречи, то на мероприятии решаются организационные вопросы, а голосование устраивают удаленно. Гражданам заранее сообщают, куда они могут отправить бюллетени и в какое время. Инициативная группа бумаги не собирает.
4. Подсчет мнений. Правила подведения итогов голосования определяют на ОСС. Состав совета назначается, если кандидатов поддержали более 50% собственников квартир.
5. Подведение итогов. В течение 10 дней после мероприятия инициативная группа должна уведомить граждан о результатах встречи. Обычно протокол вывешивают на информационном стенде, чтобы каждый желающий мог ознакомиться с объявлением.

После избрания совета формируют Устав, положение. Эти документы координируют деятельность органа. Бумаги оформляет руководство МКД, а утверждает ОСС.

Совет назначают на 2 года. Этот срок определен действующим законодательством. Собрание собственников жилья вправе продлить период правления органа.

Такой вопрос решается путем голосования. После окончания срока работы совета проводят повторную встречу по указанной схеме. Если мероприятия игнорируется, период действия органа автоматически продлевается.

Голосование о смене руководства можно провести в любой момент. Основание – неэффективность действующего состава, грубые нарушения.

Составление плана работ

Формирование программы на ближайшее время – обязательная процедура. Она помогает скоординировать деятельность совета. План может создаваться на каждый месяц. В него включают все насущные дела, которые в этот период должен выполнить совет.

• мероприятие, которое нужно провести;
• дату исполнения;
• ответственного лица.

• встречи с представителями УК;
• собрания собственников квартир МКД;
• проведение осмотра здания для оценки его состояния;
• составление отчета перед жильцами.

Как расширить полномочия членов совета и председателя

Поскольку данный орган не может являться юридическим лицом, то деятельность его ограничена только надзором. Чтобы наделить руководство расширенными компетенциями, собрание владельцев недвижимости выдает главе доверенность на заключение договора с УК об управлении общим имуществом МКД. На основании документа председатель наделяется расширенными полномочиями. Они не должны противоречить действующему законодательству.

Составляя доверенность, руководствуются статьей 185 ГК РФ. Согласно данному нормативно-правовому акту, в документ вписывают всех владельцев квартир, которые дают одобрение на расширение компетенций председателя.

• подписывать акт приемки выполненного ремонта, работ;
• фиксировать нарушения, обнаруженные при осмотре объекта;
• обращаться с заявлением в местную администрацию о низком качестве предоставляемых коммунальных услуг;
• представлять интересы жильцов дома в суде.

• гражданин заявил об отказе от занимаемой должности;
• жильцы выражают недоверие к действующему председателю или их не удовлетворяет качество его работы.

Совет многоквартирного дома – неюридическая организация, осуществляющая надзор за деятельностью УК. Она представляет интересы собственников квартир МКД. Люди, которые входят в руководство и состав,  определяют председателя на общем собрании владельцев жилья.