Сделки с земельными участками в садовых товариществах имеют свои особенности, о которых необходимо знать до оформления документации. Имея на руках все необходимые бумаги, можно избежать многих проблем. Так для каждого этапа покупки или продажи дачи подготавливаются определённые акты, договора, свидетельства и т.п.

Особенности купли-продажи дачного участка

Финансовые сделки с наделами сельхозназначения являются одной из разновидностей юридических операций со своими особенностями, которые связаны с принадлежностью земли. Их специфика заключается в том, что дачи нередко являются имуществом, которое принадлежит особым объединениям, товариществам, а иногда государству.

Продавать такую землю необходимо под сопровождением норм составления договоров согласно главе 30 ГК, а также общими положениями Федерального закона № 218:
  • собственник переходит в свои права после регистрации договора в Росреестре;
  • документ на продажу составляется по требованиям, указанным в ГК;
  • регистратор совершает проверку о возможности совершения сделки для обеих сторон;
  • при наличии нарушений закона внесение сведений в ЕГРН запрещается.

Правила оформления соглашения прописаны в ГК статьях 549-557: составление, формат, бланк, передача прав владения.

Особенности купли-продажи дачного участка

Какие документы нужны для оформления сделки?

Процедура составления контракта купли-продажи сопровождается сбором документации с обеих сторон сделки. Это необходимо, чтобы полноценно передать право владения и с землей в дальнейшем не возникало проблем.

От продавца

Продать можно только имущество, находящееся в собственности, поэтому от продающей стороны (товарищество, частное лицо, государство) потребуется следующий комплект бумаг:

  • правоустанавливающая документация (дарение, наследование, покупка, приватизация, свидетельство о собственности для земель, зарегистрированных до 2019 года);
  • выписка из ЕРГН на дачу (на дом и постройки, если таковые имеются);
  • кадастровый паспорт;
  • межевой план;
  • справку об отсутствии задолженностей;
  • для физических лиц — нотариально заверенное согласие супруга, в том числе бывшего, на продажу земли.
Дополнительная документация:
  • наличие брачного договора;
  • акт о безвозмездном приобретении дачи.

Также основным документом является сам договор или соглашение о продаже дачной земли.

Договор купли продажи дома с земельным участком
Договор купли продажи дома с земельным участком
СКАЧАТЬ договор купли продажи дома с земельным участком
Типовой бланк содержит следующие графы:
  • Наименование.
  • Представление сторон — паспортные данные, места регистрации.
  • Объект сделки — кадастровый номер, адрес расположения.
  • Права и обязанности, которые предусматриваются Гражданским кодексом. Новому хозяину разрешается пользоваться всеми материальными выгодами надела. Но рекомендовано указать в договоре, что продавец передает землю с жилой недвижимостью и прочей собственностью. А приобретатель должен принять землю с домом и внести средства в оговоренный период.
  • Ценник. Надо указать отдельную стоимость для домика и надела. Нежелательно прописывать пониженную ставку, потому что если контракт будет аннулирован приобретатель не вернет затраченных финансов.
  • Варианты платы. В бумаге надо прописать, каким методом деньги будут начислены продавцу. В случае реализации в рассрочку или кредит, эти обстоятельства также указывают в этом разделе.
  • Дата, подпись и информация о сторонах сделки.

Составить бланк можно самостоятельно, скачать образец через интернет или обратиться за помощью в юридическую контору.

СПРАВКА. Расходы по приготовлению некоторых видов бумаг берет на себя продавец, а также все выплаты по коммунальным платежам, членству в СНТ.

От покупателя

Для приобретающей стороны сделки предъявляется минимальный перечень:
  • паспорт (личный или доверенного лица);
  • доверенность (если действует через иное лицо);
  • заявление о сделке;
  • заявка на участие в товарищеском сообществе;
  • документ о платежеспособности (для варианта с кредитом или ипотекой);
  • договор аренды.

Покупатель имеет право требовать от продавца выписку из домовой книги, чтобы уточнить прописанных на территории дачного участка лиц. Данную бумагу можно запросить в СНТ, когда землю нельзя было приватизировать.

Заключение договора купли - продажи дачи

Какие документы не вправе требовать

Покупатель не имеет права требовать выписки с собраний собственников. Это конфиденциальная информация, которая доступна только для действующих владельцев участков, после покупки новый владелец сможет участвовать в них. Также нельзя запрашивать согласие других членов СНТ на продажу участка.

Можно ли продать участок по садовой книжке?

Паспорт дачи представляет собой свидетельство членства о состоянии в садоводческом товариществе. Это неофициальный документ, на основании которого можно приобрести или продать участок. Также владелец бумаги может оказаться безземельным – о его праве собственности говорит свидетельство, протокол ОС, список из администрации и иные официальные свидетельства.

Порядок оформления

Процедура действий по заключению сделки о продаже земли выглядит следующим образом:
  1. Выбор участка.
  2. Устная договоренность сторон.
  3. Подготовка документации продавцов и покупателем, оплата государственных пошлин.
  4. Расчет.
  5. Перевод прав собственности.

Какие инстанции занимаются данным вопросом

Купля-продажа недвижимости обязательно должна регистрироваться. Оформляться нужно через Росреестр, таким образом, сделка признается законной.

Подать документы стороны могут через интернет, лично или обратится за помощью к юристу. Также обращаться покупатель и продавец за переводом прав владения могут в МФЦ.

Сбор и подготовка документации

Перед заключением договора потребуется проверить наличие у продавца следующих бумаг:
  • удостоверение личности;
  • кадастровый паспорт на дачу и выкопировка из него;
  • свидетельство о собственности;
  • выписка из ЕГРН;
  • технические документы и межевой план;
  • согласие супруга/ги, если продающая сторона состоит в браке.

Когда на руках все бумаги, то можно начинать процедуру покупки и обращаться к нотариусу за составлением договора купли-продажи.

сбор и подготовка документации

Акт приема-передачи

В подобном документе указываются сведения о сторонах сделки. В него вписывается информация о текущем состоянии земельного надела. В случае оспаривания факта продажи акт может сыграть ключевую роль и доказать совершение продажи.

Оплата и госпошлина

Основные растраты по налоговым сборам ложатся на продавца:
  • оформление выписки из Единой базы недвижимости – 300 рублей;
  • справка из БТИ — 255 руб.;
  • документы ПНД и НД — от 1 600 до 2 000 р.;
  • нотариальное согласие супруги/га на продажу — от 1 100.

Покупатель оплачивает 2 000 р. за регистрирование договора через Росреестр, а также за новую выписку из ЕГРН, после окончания сделки. Но если между сторонами имеется договоренность, то по взаимному решению эти суммы оплачивает продавец либо она вычитается из суммы дачи.

Нюансы покупки в СНТ

При нахождении участка с домом во владении в СНТ, ее приобретение не будет отличаться от обычной сделки с другим типом недвижимости. Единственный нюанс, на который необходимо обратить внимание, это запрет на покупку на основании садовой книжки.

Если гражданин имеет на руках только ее и пытается на основании данной бумаги реализовать участок, то сделку потребуется отменить, так как это удостоверение принадлежности товариществу человека, а не его собственности на недвижимый объект.

Выбор участка из СНТ ответственный этап, который требует немалых временных и денежных затрат. Поэтому перед приобретением необходимо изучить следующее:
  • Параметры будущего приобретения, его местоположение, наличие построек или объекта под ИЖС, а также наличие прописанных граждан.
  • Формат земельного надела. Если запланирована постройка, то некоторые грани участка могут затруднить это, например, несоответствием пожарным требованиям, отступам от соседних участков, прокладкой коммуникаций.
  • Проведение межевых работ и регистрация в кадастровой палате.
  • Постройки — изучить год постройки, ее назначение, прописка в ней иных граждан, материалы строительства. Данные факторы напрямую влияют на цену дачи.

СПРАВКА. Иногда надо обратиться за услугами профессионального оценщика, который укажет на все имеющиеся недостатки, влекущие финансовые затраты.

нюансы покупки в СНТ

Возможные сложности

Покупка дачи может сопровождаться проблемами следующего характера:
  • Доказательство смены собственника для председателя товарищества — необходимо после приобретения в течение месяца показать выписку из ЕГРН в данную организацию.
  • Долги по взносам — продавец должен оплатить все квитанции и сборы до совершения сделки.
  • Заброшенный участок — необходимо уточнить есть ли владелец у земли.
  • Садовая книжка — оформить дачу в собственность по ней может только садовод, фамилия которого прописана в архиве районной администрации.
  • Неполный комплект документации или предоставление копий вместо оригиналов.

Продажа земельного надела с домиком сопровождается оформлением сета бумаг с обеих сторон сделки — покупателя и продавца. Для ее заключения надо принести оригиналы справок и свидетельств, заверить их нотариально и погасить все имеющиеся задолженности по земле.

Выполнение порядка операции по купле-продаже по всем правилам и законодательным нормам обеспечит ее надежность и официальный переход прав собственности. Правильно оформлять документацию помогут юрист или агентство по недвижимости, где за определенный гонорар должным образом соберут весь пакет для государственных инстанций.