Договор купли-продажи земельного участка

Спрос на землю постоянно растет. Причин ажиотажа несколько – это возможность обустройства садового участка, проживание на природе, создание фермерского хозяйства. Государством предусмотрены особые правила сделок купли-продажи, которые обеспечивают решение вопросов.

Нормативное регулирование

1. Земельный Кодекс. В статье № 37 ЗК РФ указано, что покупать и реализовать разрешено участки, поставленные на кадастровый учет. Это означает, что информация должна присутствовать в Едином Государственном Реестре. Если земля не учтена, нужно провести размежевание и обратиться в ЕГНР. Как только участок пройдет регистрацию, можно приступать к сделке даже без указания точных координат его расположения.
2. Гражданский кодекс РФ. В статье № 554 прописаны некоторые требования к оформлению сделки. Нужно указывать кадастровый номер зарегистрированного участка, стоимость земли и данные, которые используют для определения конкретного места. Когда информации нет, процедура признается недействительной.

Обязательно указывают тип грунта, наличие обременений. Важно получить сведения из Реестра о категории земли. Расторжение договора порой происходит из-за недостоверных данных. Продавец может скрыть от покупателя информацию о наличии соседей, чья работа негативно влияет на состояние почвы.

Общие правила при проведении сделок с земельными участками

1. Назначение. В документе указывается факт передачи участка, согласие покупателя принять землю и оплатить оговоренную сумму. Нельзя заключать устное соглашение. Законную силу имеет только письменный договор.
2. Содержание. В документе перечисляются: предмет купли-продажи, стороны сделки, стоимость. При отсутствии такой информации договор теряет законную силу.
3. Структура. Прибегают к стандартной форме. Поочередно прописывают: вводную часть с указанием цели, предмет сделки, условия, стоимость и порядок выплаты. Упоминают о передаче прав собственности на участок, об ответственности обеих сторон, прописывают реквизиты. Желательно предусмотреть порядок разрешения спорных моментов.

Как проводится оплата, решают самостоятельно. Можно одновременно передать всю сумму после прохождения регистрации в Госреестре или внести задаток. Распространенная форма – это реализация земельного участка с помощью эскроу-счета.

Его оформляют в банке. Приобретатель вносит оговоренную сумму. Снять средства продавец может после предъявления сотруднику документов о праве перехода земли.

Убедитесь, что покупаете участок у собственника

Чтобы избежать рисков мошенничества, нужно получить подтверждение о правах человека на конкретную недвижимость. Порой к оформлению предлагают имущество под обременением или арестом, ранее уже проданное. Государственный Реестр предоставляет информацию об участке по желанию покупателя.

1. Отправляют запрос в ЕГРН. Заявление относят непосредственно в местный орган или пользуются почтой.
2. В течение 3 суток приходит ответ. Иногда возможны задержки.
3. Получить сведения об участке быстрее помогает прямое обращение на сайт Реестра. Отправляют запрос на портал ЕГРН, в течение суток поступает ответ.

Услуга платная. Стоимость 250 руб.

Проверка документов на земельный участок

1. Паспортные данные из выписки Реестра сверяют с информацией о продавце. У юридического лица запрашивают уставную документацию. Узнают через портал Федеральной Налоговой Службы.
2. Сличают номер кадастрового паспорта и категорию земли.
3. Подтверждают права собственности по указанной выше инструкции.
4. У продавца, состоящего в браке, обязательно спрашивают письменное и нотариально заверенное согласие на процедуру от «второй половины».
5. Площадь участка желательно замерить. Сделать это несложно, пользуясь Яндекс Картой.

Если сведения, представленные хозяином земли, совпадают с полученной информацией, можно приступать к процессу.

Оставить продавцу задаток

Нередко человек, реализующий участок, требует заранее выплатить некоторую сумму. В этом случае обязательно регистрируют ее получение в договоре купли.

1. Если сделка состоялась, средства являются долей оговоренной выплаты и не возвращаются покупателю. Эта часть просто вычитается из окончательного расчета.
2. Когда приобретатель земли отказывается от договора, теряет задаток.
3. В случае отклонения оговоренного соглашения продавцом, деньги возвращаются несостоявшемуся покупателю участка в удвоенном размере.

Поэтому сумма предварительной выплаты должна тщательно оговариваться. Передача фиксируется отдельной распиской. Лучше поручить эту процедуру нотариусу и провести в виде предварительной сделки по купле-продаже.

Оформить покупку участка в Росреестре

1. Заявление о переходе прав, которое заполняется непосредственно в местной организации и в присутствии сотрудника.
2. Заявление о регистрации перехода. Подается с выполнением тех же условий.
3. Справка об уплате государственной пошлины.
4. Паспорта заявителя и продавца.
5. Договор сторон. Если имеются какие-либо изменения, эти бумаги также направляют в Росреестр.
6. Документ о передаче заявителю участка.
7. Кадастровый паспорт либо план с описанием земли, датированный не позже 1 марта 2008 года. Если документ ранее занесен в Росреестр, представлять не нужно.

Дополнительно могут потребовать нотариально заверенное согласие супруги продавца. Если купить землю решено у несовершеннолетнего гражданина, необходимо разрешение органов опеки и поручительства. При долевой собственности нужно письменное подтверждение прочих хозяев о том, что продавец предупредил их о предстоящем соглашении по участку.

Как происходит сделка

1. Изначально составляется договор. Необязательно совершение в присутствии нотариуса, если стороны способны пошагово расписать все условия. В документе проставляются подписи обоих участников. Но оформление в нотариальной конторе гарантирует, что договор составлен правильно. Специалисту легче проверить информацию о земле и пресечь мошенничество.
2. Регистрируется передача прав. В этом случае помощь нотариуса также не будет лишней. Если гражданин самостоятельно обращается в организацию, регистрация занимает 10 суток. При участии нотариуса срок сокращается до 3 дней. Выходные и праздничные каникулы не учитываются.

Как составить договор

1. Паспорта обеих сторон.
2. Документ, на основе которого происходит заключение соглашения. Это акты приватизации, наследования, дарения, купли-продажи, обмена.
3. Кадастровый паспорт с указанием назначения и границ участка. Разрешается регистрация земли по дачной амнистии без межевания. Но в дальнейшем у собственника нередко возникают проблемы с продажей. Новоявленному хозяину придется самостоятельно определять границы. Это чревато конфликтными ситуациями с соседями, изменением плана и уменьшением площади.
4. Свидетельство о праве собственности. Если ранее земля не регистрировалась, подтвердить можно выпиской из хозяйственной книги, актом о бессрочном пользовании участком, свидетельством о собственности образца 1991 – 1995 г.

Особо въедливый покупатель иногда запрашивает инвентаризационную оценку. Документ необязательный, но подтверждающий отсутствие обременений либо оспаривания прав.

Покупка участка вместе с домом

По российскому законодательству одновременно с наделом продаются находящиеся на нем строения. Если возведение дома завершено, просто проставляют в договоре стоимость. Также разрешается совместить в документе цену земли и здания в единую сумму.

Где ожидать подводных камней

1. Точность данных кадастрового паспорта.
2. Проверка задолженностей по коммунальным выплатам, взносам. Получить информацию несложно, например, в администрации дачного товарищества.
3. Проверка права продавца единолично распоряжаться имуществом.
4. Когда решено купить землю для строительства или хозяйства, нужно убедиться в целевом назначении участка. Иначе придется впоследствии заниматься переводом надела в другую категорию.
5. В случае составления документа третьим лицом нужно проверить срок действия бумаги и факт дееспособности доверителя.
6. Если участок получен по наследству, контролируют правильность оформления и риски оспаривания.
7. Категорически нельзя составлять соглашение, когда участок находится на территории лесного фонда. Такая земля передается в аренду.

1. Соглашение составлено с нарушением правовой базы. Ничтожная недействительность наступает с момента заключения. Пример: использование поддельной документации либо оформление продажи, как акта дарения.
2. Оспоримая недействительность означает, что договор вступил в действие, но правомочность может оспариваться в суде. Пример: продажа участка одним из супругов без согласия второго.

Сейчас земля особо востребована. Стоимость дач и коттеджей с наделом резко растет. Несложно приобрести площадь для застройки или организации фермерского хозяйства, но необходимо соблюсти все тонкости. Если нет практики в оформлении документов и регистрации участка, лучше воспользоваться услугами юристов.