Содержание
Продать можно не только участок целиком, но и долю от него. В целом процедура проходит по тем же правилам, но есть некоторые особенности. Их нужно знать, чтобы не было проблем при регистрации или оспаривания в дальнейшем.
Законодательная база
Вопросы, которые относятся к долевой собственности, регулируются Гражданским Кодексом. Общие положения рассмотрены в статьях 246 и 247. В ст. 250-й говорится о преимущественном праве покупке, а в 252-й — возможности разделения собственности на отдельные доли по соглашению сторон.
Раздел участков имеет некоторые особенности. При разделе территории учитывают нормы, указанные в статье 11.4. Выделенные доли должны соответствовать общим требованиям к участкам, которые перечислены в ст. 11.9. Чтобы продать землю, её нужно поставить на кадастровый учёт по 37-й статье ЗК. Особенности регистрации содержатся в законе 218-ФЗ (от 13.07.15).
Налоговый Кодекс определяет особенности налогообложения при продаже доли участка. Статья 228 определяет общие правила уплаты НДФЛ. А в 217-й статье говорится о том, в каких случаях продавец освобождается от уплаты налога.
Условия сделки купли продажи части земельного участка
- о необходимости раздела;
- и преимущественном праве выкупа.
Перед продажей нужно выделить долю, то есть закрепить за ней определённую часть всей земли. В первую очередь сделку предлагают остальным совладельцам. Если они откажутся или за месяц не купят долю, можно заключать договор со сторонним покупателем. Причём стоимость продажи не может быть ниже первого предложения.
Если совладельцем участка является несовершеннолетний, обязательно получить согласие органов опеки. Сотрудники следят, чтобы не ущемлялись права детей, для чего проверяют условия продажи.
У сделок с частями участка есть ещё одна особенность. Перед тем как заключать договор, нужно отмежевать долю и поставить её на кадастровый учёт.
Также есть дополнительное ограничение для сельскохозяйственных земель. Если совладельцев больше пяти, продать долю можно только другому собственнику или тому, кто использует участок. В этом случае не нужно получать согласие остальных собственников.
Порядок оформления продажи части земельного участка
Продажа проходит в несколько этапов. Сначала выделяют долю и ставят её на учёт в Кадастровой палате. После этого выставляют землю на продажу, находят покупателя и заключают договор.
Этапы проходят с некоторыми различиями. Нюансы зависят от того, сколько собственников у изначального участка: один или больше.
Разделение земли, находящейся в собственности у нескольких владельцев
- о самом факте раздела;
- где именно провести границы.
Важно учитывать требования к создаваемым участкам, иначе раздел не зарегистрируют. Эти меры направлены на то, чтобы землёй в дальнейшем можно было пользоваться с учётом её назначения.
- Новый участок не может быть меньше минимально разрешённого (этот параметр зависит от категории земли и района).
- Если есть жилой дом или другие строения, сохраняется возможность использования. Это означает, что соблюдается минимальное расстояние до границ участка, есть проход к зданию и т. п.
- На некоторые участки накладываются обременения. После выделения должна сохраняться возможность их использования.
- Участок делят так, чтобы не было вклинивания, чересполосицы и т. п.
Мало просто договориться, нужно обозначить, где границы проходят на земле. Такая процедура называется межевание. Для неё приглашают квалифицированного специалиста, независимого или работающего в составе ООО.
Совладельцы заключают соглашение о выделении доли, который заверяется нотариусом. Документ регистрируется в Росреестре. Собственникам выдаются выписки с информацией о новых участках.
Если договориться о разделе не удаётся, приходится обращаться в суд. При рассмотрении дела учитывается, можно ли разделить землю в соответствии с требованиями закона.
Совладельцы участка имеют преимущественное право выкупа. Сначала предлагают землю им. Если собственники отказались или не выкупили долю в течение месяца, можно продавать её посторонним. Но условия не должны меняться, иначе сделку можно будет признать недействительной.
- Ф.И.О. и паспортные данные продавца;
- те же сведения о покупателе;
- информация о доле: кадастровый номер, площадь, расположение, категория и вид использования;
- основание права собственности (выдел доли) и дата регистрации;
- стоимость и срок оплаты.
К документу прикладывается письменный отказ от покупки владельцев других долей или доказательства того, что им отправлялись уведомления. Передача земли оформляется передаточным актом, который прилагается к договору.
Документы заверяются нотариусом. Юрист направляет один экземпляр в Росреестр. После этого новый владелец может получить выписку, которая подтверждает его право собственности.
Выделение участка из общего надела
Когда собственник один, продажа доли проходит намного проще. Сначала выделяется необходимая часть. Процедуры межевания и регистрации остаются обязательными, но ничьё согласие получать не надо.
На обе части делимой земли распространяются все требования закона. Должны получиться участки не меньше минимальной нормы, не разорванные, с сохранением возможности пользоваться постройками и обременениями.
Налогообложение
С доходов нужно заплатить НДФЛ по тарифу для граждан — 13%.
При продаже недвижимости, которая была в собственности 5 лет и больше, налог платить не нужно. Поэтому важно понять, с какого момента начинается отсчёт срока владения долей земли.
При выделении доли образуется новый участок, который ставится на учёт как отдельный объект недвижимости. То есть пятилетний срок отсчитывается от даты раздела. Если с этого момента прошло меньше времени, придётся заплатить 13% от стоимости по договору купли-продажи, даже если первоначальный участок был в собственности дольше.
Для уплаты налога нужно заполнить налоговую декларацию и отправить её в ФНС. Это можно сделать лично, по почте или онлайн, через Личный кабинет налогоплательщика. К декларации прикладывается копия договора купли-продажи. Срок подачи — до 30 апреля года, следующего за датой продажи. НДФЛ оплачивается до 15 июля того же года, в котором была подана декларация.
Продавец имеет право на налоговый вычет. Из стоимости доли вычитается 1 000 000 рублей, и НДФЛ платится с остатка. Если земля стоила 1 млн или меньше, платить ничего не нужно.
Перед продажей доли земельного участка её выделяют из всего надела. Эта часть становится самостоятельным объектом, с которым можно проводить сделки. Но если у изначального участка несколько собственников, в первую очередь предлагают им.
Сделки со сторонними покупателями проводят только после отказа совладельцев. Если доля выделена меньше 5 лет назад, с её стоимости придётся заплатить НДФЛ. Но можно воспользоваться налоговым вычетом до 1 млн рублей.