Государственная регистрация земельного участка

Право собственности на земельный участок обязательно регистрируется в Росреестре. В некоторых случаях это формальная процедура, в более сложных приходится готовиться и собирать документы.

Законодательная база

Основной закон по этому вопросу — 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года. Размеры пошлины при регистрации установлены статьёй 333.33 Налогового Кодекса.

Особенности заключения договора на торгах указаны в 447-й статье Гражданского Кодекса. Если участок выкупается у государства без их проведения, стоимость определяется по Постановлению Правительства от 26.03.2015. Вопросы, связанные с приобретательной давностью, рассматриваются в 234-й статье ГК.

Необходимые документы для регистрации

• заявление;

• паспорта продавца и покупателя;
• договор купли-продажи;

• акт приёма-передачи участка;

• свидетельство о праве собственности на участок или выписка из ЕГРН;
• документ, который показывает основание права собственности (свидетельство о наследстве, договор дарения, мены, купли-продажи);
• квитанция об оплате госпошлины.

Если за одну из сторон документы подаёт представитель, потребуется его паспорт и доверенность. Для продажи совместного имущества (купленного в браке) нужно нотариально заверенное согласие супруга.

Участком, который куплен до брака, подарен или получен по завещанию, можно распоряжаться свободно. А если продана доля земли, нужно иметь отказ владельцев остальных частей или доказательства, что за месяц до сделки они получили уведомление.

• название отделения, в которое подаётся;
• сведения об объекте недвижимости: тип (участок), кадастровый номер, адрес и т. д.;
• что именно нужно зарегистрировать (переход права собственности);
• сведения об обеих сторонах сделки (ФИО, дата и место рождения, гражданство, паспортные данные, адрес и телефон);
• способ получения свидетельства о регистрации (лично, по почте, через интернет);
• список приложений.

Внизу ставится дата, подпись продавца и покупателя. При желании заявление заверяется нотариусом. Для некоторых случаев это обязательно: при продаже доли или участка, собственник которого — ребёнок.

Порядок оформления

Сначала нужно собрать все необходимые документы, в том числе оплатить госпошлину. Затем подают заявление в регистрирующий орган — Росреестр, а через несколько дней получают свидетельство. Обратиться для оформления можно разными способами.

Государственная регистрация

Заявление примут в территориальном отделении (по расположению участка). Можно записаться по телефону или на официальном сайте. Придётся обращаться в часы приёма, что не всегда удобно. Зато специалисты могут подсказать, как правильно заполнить документ или что делать в нестандартных ситуациях. Срок регистрации — 7 рабочих дней.

При помощи МФЦ

Подать документы можно через любое отделение — не только по расположению участка, но и по месту проживания или работы. Ещё один плюс — более удобное время работы.

Сотрудники примут заявление и направят его в Росреестр. Срок получения увеличивается до 9 дней.

Через почту

Заявление и прилагающиеся документы можно направить в отделение заказным письмом. Обязательно составляется опись вложений. Итоговый документ тоже отправят по почте, на указанный адрес.

Особенности оформления участка с наследства

• свидетельство на наследство, если участок получен по завещанию;
• соглашение о разделе имущества, если завещания не было, а наследники договорились между собой;
• решение суда по этому вопросу для случаев, когда договориться не удалось.

Также понадобится свидетельство о собственности наследодателя и основание (договор дарения, купли-продажи и т. п.). Эти документы прилагаются к заявлению вместе с остальными.

Нестандартные случаи

В некоторых ситуациях требуются дополнительные действия и документы. Или, наоборот, возможен упрощённый порядок.

Если участок был приобретен до 2001 года

В 2001 году был принят Земельный Кодекс, который изменил ряд норм относительно территориальных отношений. Сведения об участках, которые были в собственности или пожизненном владении до этого, перенесли в Росреестр. Но информация неполная, данных о некоторых владельцах нет. Такая земля считается бесхозной и может отойти государству. Поэтому право собственности нужно зарегистрировать.

В первую очередь это относится к дачным и садовым участкам, а также земли с жилыми домами, построенными до 14 мая 1998 года. Для них введено упрощённое оформление прав, которое получило название «дачная амнистия». Период, в который возможна такая регистрация, несколько раз продлевали. Последний срок —  1 марта 2031 года.

Раньше участки предоставлялись без точной привязки границ к земле. Перед регистрацией нужно провести межевание. При этом могут возникать споры с соседями, так как привычные границы участков могут не совпадать с теми, что «на бумаге». В садоводствах проект межевания утверждается общим собранием.

• документ о правах на землю — садовая книжка, свидетельство старого образца, выписка из хозяйственной книги администрации и т. п.
• схему участка с точными границами;
• акт или заключение об отсутствии споров с соседями о границах;
• документ о правовом статусе территории (выдают в администрации садоводства);
• квитанцию на госпошлину.

Это заявление рассматривается 14 рабочих дней. Затем заявителю направляется ответ — о регистрации или отказе.

Оформление в собственность арендованной территории

Если земля арендована у государства или местных органов власти, её можно выкупить. При этом неважно, каким способом её получили — по прямому договору аренды, переуступки найма или через торги.

Нельзя оформить в собственность земли некоторых категорий: природоохранных зон, заповедников, мест хранения опасных веществ. Иногда власти ограничивают участок в обороте — например, под строительство будущей дороги. Такие территории тоже не получится зарегистрировать в собственность. Чтобы проверить, есть ли ограничение, нужно заказать в Росреестре выписку на участок.

• через торги (право на выкуп есть у любого человека, а цена может дойти до рыночной);
• через суд по праву приобретательной давности;
• если построен и зарегистрирован жилой дом — по исключительному праву (действует льготная цена).

Земля выкупается за определённый процент от кадастровой стоимости. За федеральную землю в большинстве случаев придётся заплатить 60%. Сумма снижается до 2,5%, если участок был изьят из оборота, а затем ограничение сняли, но только если это произошло до 01.07.2012.

На муниципальных землях ставку определяет местная администрация. Часто процент выкупа ниже, чем у федеральной земли.

Власти имеют право ввести дополнительные ограничения. Например, установить минимальную и максимальную площадь участка. Если территория меньше или больше крайних пределов, выкупить её не получится. Условия лучше уточнить у администрации города или муниципального района.

Если в кадастре нет информации о границах, нужно размежевать территорию и согласовать границы с местной администрацией. Затем подают заявление о предоставлении зем. участка в собственность без торгов.

• паспорт заявителя;
• выписки из ЕГРН на дом и землю;
• договор аренды;
• фото участка и дома (снаружи).

Здание осматривает комиссия, которая решает, соответствует ли он требованиям к жилому. Затем администрация определяет, разрешить ли выкуп. При положительном решении арендаторам сообщают стоимость, максимальный срок оплаты и реквизиты. После оплаты можно подписывать договор купли-продажи. Затем оформляется право собственности через Росреестр.

Если на участке нет капитального дома или он не зарегистрирован, действуют другие правила. При аренде в течение 15 и более лет с целевым использованием возникает право приобретательной давности. Нужно подать в суд по месту расположения земли заявление, к которому прилагается договор аренды.

Для остальных случаев остаётся покупка через аукцион. Участок выставляется на торги, принять участие в которых может каждый. Право на покупку получает тот, кто предложит большую цену.

Как стать собственником бесхозной земли

• находится в публичной собственности;
• свободен от застройки;
• не имеет обременений.

Проще приобрести уже сформированные участки, то есть прошедшие межевание и с выделенными границами. Эти территории приобретаются через аукцион. Информацию о готовящихся торгах публикуют на официальном сайте муниципальных образований, в местных газетах и на специализированном сайте torgi.gov.ru. Если подходящего участка не нашлось, можно найти его и выставить на торги самостоятельно.

Информацию обо всех землях предоставляют на Публичной кадастровой карте. Нужно подобрать участок, для которого указано «Собственность публично-правовых образований». Затем необходимо убедиться, что территория свободна от обременений и аренды. Информация об этом отображается на карте, но с задержками. Чтобы убедиться точно, лучше заказать выписку из ЕГРН.

После этого в местную администрацию подаётся заявление о выделении земельного участка. Власти назначают дату торгов. Победителем будет тот, кто предложит цену выше.

Если не нашлось сформированных участков в нужном районе, можно инициировать торги на землю, не стоящую на кадастровом учёте. Понадобится несколько дополнительных шагов.

На карте Росреестра находят территорию, свободную от кадастровой разметки. Заказывают схему расположения участка на кадастровом плане территории. После этого подают в местную администрацию заявление об утверждении схемы и предоставлении участка.

Власти проводят аукцион. После окончания остаётся поставить участок на кадастровый учёт, выкупить его и оформить право собственности.

Основания для отказа в регистрации

• заявление подал тот, у кого нет оснований для оформления собственности;
• не приложены необходимые документы;
• или они составлены неправильно;
• не определены границы или одна из них пересекает границы другой территории.

• земля под обременением;
• территория частично попадает на территорию лесного или водного фонда (береговую полосу);
• для оформления через строительство дома — дом не признан жилым.

Если отказ неправомерен, его можно обжаловать. Для этого подают иск в районный суд (по месту нахождения земли).

Регистрация участка в Росреестре — обязательная процедура. Нужно подготовить документы, оплатить пошлину и подать заявление в Росреестр: напрямую в отделение, через МФЦ или по почте.

Для владельцев дачных участков, которые предоставили до 1990 года, ввели упрощённую процедуру. Также можно оформить в собственность землю в аренде или бесхозную. Но это не бесплатно, придётся выкупать её у государства.