Права и обязанности председателя ТСЖ: должностная инструкция

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) выступает одной из организационных форм управления жилфондом, созданной на основании решения владельцев квартир. Руководителем сообщества является председатель, который избирается жильцами. Он ведет управленческую и контролирующую деятельность, регламентированную правовыми актами РФ и положениями принятого Устава.

Законодательная база

Председатель выступает главным лицом ТСЖ, несущим ответственность за действия, производимые правлением и организацией в целом. Поэтому его деятельность регламентирована обширной законодательной базой, куда преимущественно входят положения ЖК РФ, федеральные законы и локальная нормативная документация.

• Ст. 149 — избрание и полномочия председателя;
• Ст.135 — основные положения функционирования сообщества, его цели, устав;
• Ст.136 — процесс организации ТСЖ, порядок выбора председателя, требуемое количество голосов владельцев квартир и так далее;
• Ст. 145 — полномочия общего собрания;
• Ст. 143 — вопросы членства в ТСЖ, условия его получения и прекращения;
• Ст. 144 — органы управления;
• Ст.146 — порядок проведения собрания, принятия решений;
• Ст. 152 — положения о хозяйственной деятельности;
• Ст. 138 — обязательства участников сообщества;
• Ст. 147 — избрание и работа правления, председателя.

Федеральная правовая база содержит ФЗ №129 (о госрегистрации организации), ст. 61-65 ГК (о ликвидации ТСЖ), ст. 17 ТК РФ (о заключении трудового контракта).

Требования к кандидату на должность

К председателю ТСЖ предъявляют общие требования, как к должностному лицу, и специальные, учитывающие специфику деятельности. Главное условие — наличие собственности в доме, где организуется товарищество. То есть председателя избирают из числа владельцев жилья.

• Отсутствие судимостей, вредных привычек (алкоголизма, наркомании).
• Возраст свыше 18 лет.
• Экономико-финансовое или техническое образование (то есть не ниже среднего).
• Наличие свободного времени для управленческой работы, возможность посещать госведомства, заключать сделки.
• Знания о структуре, функционировании ТСЖ, законодательной базе ЖКХ и смежных ведомств.
• Понимание персональных прав и обязанностей, ответственность, пунктуальность.
• Знание основ составления бумаг, документооборота.
• Умение вести переговоры, заключать сделки, организаторские способности.
• Финансовая грамотность, навыки работы с отчетами — председатель контролирует расходование средств.

У кандидата должен быть высоким показатель доверия остальных жильцов, рекомендуется, чтобы с большинством он был знаком лично. Предпочтение зачастую отдают инициативным лицам старше 35 лет.

Права и обязанности председателя ТСЖ

Председательство в ТСЖ наделяет владельца собственности определенным перечнем возможностей. Они требуются для ведения хозяйственной деятельности сообщества, а также предполагают денежное вознаграждение за работу.

Председатель наделен следующими правами:

• Подписывать финансово-отчетную и прочую документацию ТСЖ.
• Заключать самостоятельно договорные отношения.
• Давать поручения другим участникам товарищества.
• Получать заработную плату, пособия из финансов ТСЖ.
• Выступать инициатором общих собраний собственников, выбирать его дату и время.
• Подписывать исполнительные акты.
• Оформлять страхование на имущество ТСЖ.
• Нанимать и увольнять работников.
• Применять штрафные санкции.
• Без доверенности собственников исполнять решения собрания и действовать в качестве представителя сообщества.
• Распоряжаться жилфондом ТСЖ.
• Вести бухгалтерский и финансовый учет.
• Проводить перепланировку недвижимости (после согласования).
• Контролировать эксплуатацию собственности ТСЖ.
• Выступать решающим голосом в случае равного числа баллов.
• Пользоваться дополнительными функциями и поощрениями, предусмотренными уставом.
• Входить в помещение собственников без владельца в случае аварийной, чрезвычайной ситуации (в присутствии коммунальных служб или прочих представителей уполномоченных органов).
• Отказаться от должности в добровольном порядке до завершения срока.
• Представлять интересы собственников в госинстанциях.

Использовать или нет какое-либо право председатель решает самостоятельно.

Обязанности назначаются руководителю на основании трудового договора, оформленного в результате избрания, должностной инструкции, устава. Документы предусматривают меры ответственности за невыполнение поставленных задач или использование их в собственных интересах.

В перечень обязанностей председателя входят:

• Ориентироваться в законодательстве по вопросам ТСЖ, ЖКХ, быть в курсе последних нововведений.
• Контролировать оплату услуг ЖКУ владельцами квартир, проведение перерасчета.
• Отслеживать расход средств по целевому назначению, поступления.
• Следить за исполнением устава членами сообщества, подчиняться его пунктам.
• Организовывать и контролировать выполнение решений ТСЖ.
• Следить за состоянием мест общего пользования, сохранностью имущества дома.
• Нанимать и увольнять работников, составлять графики их труда, проверять результат деятельности и так далее.
• Следить за выполнением договорных обязательств по обслуживанию, ремонту и иным работам.
• Регулировать жизнедеятельность владельцев — соблюдение правил эксплуатации имущества, общественного порядка, поддержания санитарно-гигиенического состояния территории и так далее.
• Решать спорные вопросы между собственниками жилья и органами ЖКХ.
• Правильно вести документацию.
• Отчитываться на собраниях об итогах проделанной работы.
• Предоставлять сведения о финансовой деятельности.

Председатель действует в интересах жильцов. При невыполнении возложенных обязательств глава товарищества может быть отстранен от управления и переизбран.

Должностная инструкция

Должностная инструкция выступает документом, отражающим полномочия и компетенцию председателя. Ее разрабатывают и утверждают члены правления ТСЖ. Далее бумагу необходимо представить Жилищной инспекции для заверения — после этого она наделяется полной юридической силой.

Она может оформляться на определенный период или быть бессрочной. Обычно срок инструкции совпадает со временем назначения председателя.

• Общие положения — функции, ответственность главы.
• Подробное описание должностных обязанностей.
• Подтверждение прав руководителя ТСЖ с детальными разъяснениями.
• Меры наказания, ответственность при нарушениях, невыполнении задач, незаконных действиях или для получения собственной выгоды.
• Сопутствующие сведения — об освобождении председателя от функций, отстранении, обсуждении спорных ситуаций и так далее.

Бумага хранится в офисе ТСЖ не только весь период действия, но и после его завершения. Каждый представитель сообщества имеет доступ к документу и по запросу вправе ознакомиться с его положениями.

Внесение изменений в пункты инструкции допускается только коллегиально путем голосования членов правления и главы.

Юридическая ответственность председателя

Законодательством РФ не обозначены четкие меры наказания руководителя за ущерб, который он причинил ТСЖ, жильцам своей деятельностью. Однако ответственность за проступки закрепляется в локальной документации сообщества — прежде всего, в уставе.

Санкции предполагают штрафы за сокрытие бухгалтерских данных, нецелевое использование финансов, за нанесение урона общедомовому имуществу при некачественной работе подрядчиков и так далее. В последнем случае руководитель обязан самостоятельно взыскать убытки с недобросовестных исполнителей. При непокрытии ущерба возможно инициирование судебного разбирательства.

Если в уставе, инструкции нет положений, регулирующих ответственность за правонарушения, меры наказания применяются, в соответствии с УК РФ и КоАП.

Полномочия председателя ТСЖ

Любая руководящая должность (директор, начальник, председатель) обязана действовать в рамках обозначенных функций. Превышать их не допускается.

• Контроль и координирование работ по реализации ЖКУ, ремонта.
• Проведение финансовых операций, составление отчетности.
• Участие в урегулировании спорных ситуаций.
• Организация собрания для решения вопросов и предоставления результата своей работы.
• Заключение сделок и договоров без участия членов товарищества.
• Решение вопросов страхования собственности.
• Распоряжение фондом дома.
• Взаимодействие с сотрудниками.
• Содействие взысканию долгов по ЖКУ, другой деятельности ТСЖ.

Председатель отчитывается о работе товарищества не только перед его членами, но и госведомствами.

Порядок избрания

Управленческую структуру ТСЖ первоначально формируют на собрании владельцев квартир. За 10 дней до него граждане сообщества, которые хотят участвовать в выборах, подают заявки.

Жильцы путем голосования утверждают членов правления, из которых в дальнейшем избирают председателя. Главой ТСЖ выступает лицо, набравшее большинство голосов среди всех кандидатов. Помимо правления, на выборах должны находиться более 50% членов сообщества. Тогда избрание председателя признается действительным.

Кандидат является совершеннолетним лицом и владеет жильем, относящимся к данному ТСЖ. Правление и председатель выбираются на 2 года, после чего организуется новое голосование. Старому кандидату допускается баллотироваться на следующий срок.

Составление договора

• стандартный;
• гражданско-правовой.

Документ составляется по положениям ТК РФ и имеет полноценную юридическую силу, наряду с уставом и должностной инструкцией.

• срок деятельности;
• общие положения;
• наличие или отсутствие испытательного периода;
• время вступления в должность;
• расписание работы;
• права и обязанности сторон;
• ответственность участников ТСЖ;
• социальное страхование;
• порядок начисления и сумма заработной платы;
• гарантии;
• реквизиты сторон;
• дополнительные сведения.

Договор подписывается участниками с указанием даты заключения правоотношений — с этого момента начинается отсчет срока деятельности руководителя (максимум — 2 года). Реквизиты документа вносятся в книгу регистрации договоров ЖК.

Возможность отпуска председателя

Глава ТСЖ ведет деятельность в рамках трудового законодательства.

Для оформления отдыха в правление передается соответствующее заявление. В Уставе могут быть указаны иные правила ухода руководителя в отпуск и его продолжительность.

После передачи заявления назначается заседание членов ТСЖ, на котором согласовывается порядок работы организации в отсутствие главы.

1. Назначает заместителя, издает соответствующее распоряжение.
2. Извещает об уходе членов товарищества.
3. Информирует диспетчеров и представителей иных служб.

Заместитель выбирается из участников ТСЖ. Он дает письменное согласие на работу во время отпуска председателя, после чего оформляется трудовой договор с указанием зарплаты. Если нет возможности выбрать заместителя, функционирование ТСЖ на это время поддерживается членами правления.

Определение заработной платы председателя ТСЖ

Величина зарплаты и порядок ее начисления руководителю товарищества зависят от типа заключенного договора. При стандартном документе председателю ежемесячно переводится утвержденная зарплата.

То есть размер оплаты труда председателя обговаривается на отдельном собрании в ходе голосования. Порядок начислений вносится в устав, где допускается прописывать максимальную сумму. С полученного дохода председатель обязан переводить налоги, как рядовой гражданин. Средняя зарплата главы ТСЖ по статистическим данным – 25-35 тысяч рублей.

Возможность работы по совместительству

Поскольку председатель ведет деятельность в рамках ТК РФ, ему разрешено трудиться по совместительству. Однако запрещается совмещать управление с другой работой в этом же ТСЖ. Вне сообщества дополнительно трудиться законом допускается.

При совместительстве график труда руководителя делают заранее и вносят в договор. Он может учитывать сезонные колебания занятости. Это позволяет распределить время для другой работы, однако не освобождает от необходимости решать экстренные вопросы в ТСЖ.

Порядок смены председателя

• из-за решения выйти на пенсию — по ТК РФ отбыть на заслуженный отдых допускается в любое время;
• по своему желанию;
• из-за ненадлежащего исполнения обязанностей;
• в результате нарушения закона.

Последние 2 пункта должны подтверждаться документально. Доказательствами выступают бумаги, заявления других жильцов, видео и аудиозаписи, переписки и так далее. Запуск процесса выборов нового руководителя должен быть обоснованным.

Для этого инициируют внеочередное собрание, о котором оповещают жильцов за 10 дней. На нем производится перевыборы главы ТСЖ по стандартным правилам на основе голосования. Для того чтобы признать выборы состоявшимися должно присутствовать не менее половины участников ТСЖ (помимо правления). На заседании заполняется протокол переизбрания, где указываются причины и утверждаются кандидаты на пост.

Допускается заочная замена председателя. Тогда каждому участнику вручают бюллетень, в котором требуется отдать голос за понравившегося кандидата.

После переизбрания руководителя об этом оповещаются все учреждения и компании, с которыми взаимодействует ТСЖ. После ухода с должности глава обязан предъявить все документы, в том числе финансовую отчетность.

При несоблюдении закона главой, невыполнении обязанностей, осуществлении деятельности ненадлежащего качества, преследовании собственной выгоды отстранение от должности с наложением соответствующих санкций, переизбрание возможно через суд или уполномоченные госведомства.

Обжалование решений и действий председателя

Если вердикт, принятый «верхушкой» ТСЖ или руководителем, нарушает права участника сообщества, он может его обжаловать. Член ТСЖ должен подтвердить, что его не было на собрании при рассмотрении вопроса или он голосовал против.

Для оспаривания следует направить жалобу в вышестоящий орган (Жилинспекцию), в суд или в местные госведомства (Роспотребнадзор, Администрацию).

Допускается также обратиться в прокуратуру, особенно при выраженном нарушении закона председателем. Жалоба составляется в свободной форме с указанием реквизитов ТСЖ, его главы, заявителя, претензии, требований. К ней прикладываются доказательства правонарушения.

Председатель избирается из участников ТСЖ на собрании членов правления в ходе голосования. С ним на 2 года заключается трудовой договор, где указываются права, обязательства, полномочия, условия деятельности.

Председатель может претендовать на денежное вознаграждение, отпуск, оформить совместительство. В случае неудовлетворительной работы допускается переизбрать руководителя.