ВС РФ: неосновательное обогащение за чужую постройку на арендованной земле считают по фактической арендной плате
Арендатор может взыскать с фактического пользователя участка лишь ту часть арендной платы, которую сам внес собственнику за занятую площадь.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрела спор о взыскании неосновательного обогащения за использование части земельного участка, находившегося в аренде у истца.
ООО «Грин Моторс» арендовало земельный участок у гражданки М. Н. В. На части участка располагалось некапитальное строение «Столовая Гранат», принадлежавшее ООО «Промстроймонтаж». Оснований для использования ответчиком земли, как установили суды, не имелось.
Арендатор потребовал взыскать с собственника постройки неосновательное обогащение. Размер требований — около 1,1 млн руб. — истец определил по рыночной стоимости аренды занятой части участка: согласно заключению специалиста, она составляла 100 000 руб. в месяц.
Позиции судов
Суд первой инстанции удовлетворил требование, положив в основу расчета рыночную арендную ставку.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к иному выводу и существенно снизил размер взыскания — до 10 526 руб. 40 коп. По мнению апелляции, ответчик мог сберечь имущество за счет истца лишь в той мере, в которой истец фактически оплачивал аренду участка его собственнику. Поэтому возмещению подлежит часть внесенной арендной платы, пропорциональная площади, занятой чужим объектом.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции.
Вывод Верховного Суда РФ
Верховный Суд РФ отменил постановление окружного суда и оставил в силе акт апелляции.
Суд отметил, что по смыслу ст. 1102 и ст. 1105 ГК РФ неосновательное обогащение возникает, когда лицо без установленных оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица. Следовательно, необходимо установить прямую связь между имущественной выгодой ответчика и расходами истца.
Ситуация, при которой арендатор перечисляет арендную плату правообладателю участка, а фактически частью земли пользуется третье лицо, может свидетельствовать о сбережении имущества последним. Однако размер такого сбережения не равен автоматически рыночной стоимости пользования земельным участком.
В данном случае ответчик сберег имущество в размере части расходов арендатора на уплату арендной платы. Поэтому сумму неосновательного обогащения нужно рассчитывать пропорционально площади, которую занимает постройка ответчика, от суммы, реально уплаченной истцом арендодателю.
Применение рыночной ставки аренды привело бы к взысканию суммы, не связанной с фактическими затратами арендатора. Кроме того, такой расчет мог бы дать истцу больше, чем он уплачивал за аренду всего участка.
Значение условий договора аренды
ВС РФ также учел, что договор аренды запрещал передачу участка в субаренду без письменного согласия арендодателя. Такого согласия истец не получал.
При этих обстоятельствах арендатор не мог требовать компенсации как предполагаемый доход от предоставления спорной части земли в субаренду. Иными словами, рыночная арендная ставка не отражала имущественные потери истца и не могла быть использована как самостоятельная база для расчета неосновательного обогащения.
Поведение арендатора имеет значение
Судебная коллегия обратила внимание и на обстоятельства передачи участка в аренду. На дату заключения договора некапитальное строение ответчика уже находилось на земле. В акте приема-передачи стороны указали на отсутствие препятствий для пользования участком, при этом арендатор не заявил возражений.
Кроме того, истец не воспользовался механизмами защиты, которые предусмотрены ст. 612 ГК РФ. В частности, он не требовал от арендодателя устранить недостатки переданного имущества, соразмерно уменьшить арендную плату либо расторгнуть договор. Не доказал арендатор и принятия мер к освобождению участка от чужого объекта.
Эти обстоятельства сами по себе не исключали возможность взыскания с фактического пользователя земли неосновательного обогащения. Однако они подтверждали отсутствие у истца оснований претендовать на возмещение в размере гипотетического рыночного дохода.
Практическое значение
Определение закрепляет подход к спорам, в которых третье лицо без надлежащего правового основания использует часть земельного участка, арендованного истцом:
- арендатор вправе требовать компенсацию, если фактический пользователь сберег имущество за счет его расходов;
- размер взыскания определяется исходя из реальной арендной платы, внесенной арендатором собственнику;
- расчет производится пропорционально площади, занятой третьим лицом;
- рыночная стоимость аренды может не совпадать с размером неосновательного обогащения и сама по себе не подтверждает сумму требований;
- суд оценит условия договора аренды, в том числе возможность субаренды, а также действия арендатора по защите своих прав по ст. 612 ГК РФ.
А. Селютин, юрист.
