Пояснительная записка к Законопроекту N 1173416-8
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
Проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и статью 7 Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее — законопроект) направлен на обеспечение защиты прав и законных интересов участников долевого строительства посредством повышения уровня конкуренции в сфере долевого строительства жилья.
Изменения на рынке недвижимости и текущая экономическая ситуация оказывают значительное влияние на жилищное строительство.
Сохранение высокого уровня ключевой ставки, сокращение программ льготной ипотеки, удорожание проектного финансирования, рост себестоимости строительства, дефицит кадров, падение спроса и рост долговой нагрузки и просроченной задолженности к 2026 году существенно повышают риски финансовой устойчивости застройщиков и невозможности выполнения ими обязательств по долевому строительству и вводу жилья. Актуальность проблемы подтверждают случаи обращения крупнейших представителей отрасли к Правительству Российской Федерации за государственной поддержкой.
Как видится, на ситуацию влияют и текущие регуляторные условия, при которых на практике взаимоотношения между застройщиками и банками-кредиторами по вопросам привлечения проектного финансирования могут фактически осуществляться на кабальных условиях. При том что доля расходов застройщика на обслуживание кредита может составлять до четверти в стоимости одного квадратного метра жилья.
Так, в соответствии с законодательством о долевом строительстве застройщики обязаны осуществлять строительство новых проектов жилья с использованием целевых кредитов в рамках проектного финансирования.
Наличие целевого кредита в конкретном банке предопределяет открытие счетов эскроу для участников долевого строительства в том же банке.
Наличие остатков на счетах эскроу позволяет снизить ставку по целевому кредиту по сравнению с рыночной ставкой по кредитам других видов. При высоких темпах наполнения счетов эскроу появляется возможность банка устанавливать ставку по проектному финансированию, в том числе ниже ключевой ставки.
Между тем, при фактическом удорожании сметной стоимости проекта и обращении застройщика в финансирующий проект уполномоченный банк за увеличением лимита финансирования такой уполномоченный банк может не признавать такое увеличение обоснованным, основываясь на результатах собственной экспертизы, проведенной аналоговым методом. При этом модель оценки может быть не адаптирована под учет уникальных особенностей конкретного проекта и текущей рыночной ситуации. Вследствие этого застройщик лишается доступа к дополнительному финансированию для очередного этапа работ, что ставит под угрозу своевременную сдачу объектов и несет риск «заморозки» объекта жилищного строительства.
Застройщики при этом в целях получения дополнительного финансирования на адекватных условиях фактически не могут воспользоваться процедурой рефинансирования таких проектных кредитов, которая уже предусмотрена Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку в указанном законе для случаев рефинансирования отсутствует возможность переноса средств на счетах эскроу.
Таким образом, в случае, когда банк фактически навязывает невыгодные условия осуществления экономической деятельности, отсутствие регулирования в части передачи средств на счетах эскроу при рефинансировании фактически не позволяет застройщику получить более выгодные для него и участников долевого строительства условия в другом, рефинансирующем, банке, что ведет к вышеуказанным рискам и ограничивает конкуренцию на кредитном рынке.
Исходя из этого, для сохранения привлекательности фондирования в рефинансирующем банке законопроект предусматривает механизм перехода прав и обязанностей по счетам эскроу и переноса средств на таких счетах в рефинансирующий банк в случае заключения договора рефинансирования (статья 1 законопроекта).
Предлагаемый механизм не уменьшает степень защищенности средств граждан на счетах эскроу, поскольку рефинансирующим банком может быть только тот, который соответствует требованиям законодательства о долевом строительстве и критериям, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 2018 года № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а средства на счетах эскроу в пределах повышенного лимита гарантированы государством. При этом перечень банков, соответствующих указанным критериям, на ежемесячной основе публикуется Банком России.
Изменения, предлагаемые законопроектом к внесению в Федеральный закон от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (статья 2 законопроекта), направлены на исключение необходимости дополнительных действий участников долевого строительства в связи с переводом средств на счете эскроу в другой банк. В указанных целях законопроект предусматривает процедуру идентификации клиентов в рефинансирующем банке без личного визита клиента с использованием сведений о клиенте, которые были использованы ранее предыдущим уполномоченным банком.
С учетом изложенной выше ситуации в сфере жилищного строительства законопроектом предусмотрено распространение его положений на текущие правоотношения (статья 3 законопроекта).
Предоставление возможности рефинансирования проектных кредитов с переносом средств на счетах эскроу в другой банк в силу закона позволит обеспечить конкуренцию при кредитовании застройщиков и граждан в сфере жилищного строительства и как следствие предоставить возможность застройщику получить более выгодные условия финансирования, обеспечить своевременный ввод жилья и, повысить его доступность для граждан.