Росреестр разъяснил порядок изменения ВРИ земельных участков

Росреестр выпустил разъяснения по вопросам применения Федерального закона от 31.07.2025 N 295-ФЗ. В письме ведомство подробно остановилось на порядке изменения вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, в том числе находящихся в аренде, а также садовых и огородных участков.

Документ будет полезен собственникам, арендаторам, председателям товариществ и юристам, сопровождающим земельные споры и регистрационные процедуры.

Что разъяснил Росреестр

1. Арендатор публичного участка не может выбрать иной ВРИ, чем указан в договоре

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен в аренду либо безвозмездное пользование, пользователь не вправе самостоятельно выбрать другой вид разрешенного использования, если он не предусмотрен договором.

Исключение касается случаев, связанных с комплексным развитием территории.

При этом Росреестр отдельно подчеркнул:

• Закон N 295-ФЗ не допускает одностороннего изменения ВРИ арендодателем;
• изменение условий договора аренды о ВРИ не должно нарушать публичные требования земельного законодательства;
• публичный собственник не может действовать произвольно, не учитывая назначение расположенного на участке объекта недвижимости.

В письме приведены и позиции Верховного Суда РФ, согласно которым арендодатель не вправе требовать изменения договора аренды в части ВРИ, а изменение использования участка должно учитывать назначение здания, находящегося на нем в частной собственности.

2. Для выбора основного ВРИ нужно подать заявление в ЕГРН

Росреестр напомнил, что выбор основного вида разрешенного использования участка требует направления заявления о внесении соответствующих сведений в ЕГРН.
Исключение — ситуация, когда участок уже используется в соответствии с ранее установленным основным ВРИ.

Сведения о ВРИ вносятся в ЕГРН как дополнительные характеристики объекта недвижимости.

Если изменение оформляется по заявлению правообладателя в рамках государственного кадастрового учета, потребуется:

• подать заявление;
• уплатить госпошлину за кадастровый учет изменений.

В иных случаях сведения могут меняться в порядке межведомственного информационного взаимодействия — без уплаты пошлины.

Отдельно ведомство указало, что с 1 марта 2026 года внесение сведений о ВРИ объектов капитального строительства не осуществляется, поскольку соответствующая норма Градостроительного кодекса утратила силу.

3. Для садовых и огородных участков действует общий запрет на изменение ВРИ

По общему правилу менять ВРИ садовых и огородных земельных участков, расположенных на территории садоводства или огородничества, нельзя.

Из этого правила есть только несколько исключений:

• случаи, прямо предусмотренные Законом N 217-ФЗ;
• изъятие участка для государственных или муниципальных нужд;
• включение территории в границы комплексного развития.

Росреестр также напомнил о специальной норме, которая допускает изменение ВРИ на вид, предусматривающий индивидуальное жилищное строительство. Но для этого нужно соблюсти ряд условий, в частности:

• внести изменения в устав товарищества;
• принять соответствующее решение общим собранием;
• обеспечить одновременное обращение всех собственников или иных правообладателей таких участков.

4. Если товарищество ликвидировано, запрет не применяется

Важное разъяснение касается бывших садоводческих и огороднических товариществ.

Если товарищество ликвидировано либо исключено из ЕГРЮЛ как недействующее, специальный запрет на изменение ВРИ садовых и огородных участков не действует. В таком случае вопрос решается уже по общим правилам земельного и градостроительного законодательства.

Иными словами, собственники участков в ликвидированном товариществе могут менять ВРИ не по специальным ограничениям Закона N 217-ФЗ, а в общем порядке.

На что обратить внимание правообладателям

Из письма следует несколько практических выводов:

• арендаторам публичной земли нельзя менять ВРИ по своему усмотрению, если договором установлен конкретный вариант использования;
• арендодатели также не вправе навязывать изменение ВРИ в одностороннем порядке;
• собственникам участков перед подачей заявления нужно проверить, требуется ли отдельное внесение сведений в ЕГРН и нужно ли платить госпошлину;
• членам СНТ и ОНТ важно учитывать, что для обычных садовых и огородных участков действует жесткий запрет на изменение ВРИ, за исключением прямо названных законом случаев;
• в ликвидированных товариществах подход иной: там применяется общий порядок изменения вида разрешенного использования.

Почему это важно

Разъяснения Росреестра фактически снимают часть практических вопросов, возникших после вступления в силу Закона N 295-ФЗ. Прежде всего они помогают понять границы полномочий арендаторов и арендодателей, а также порядок действий при изменении сведений в ЕГРН.

Для граждан это особенно актуально в спорах о возможности перевода участка под ИЖС, при оформлении прав на недвижимость и при использовании земель в границах бывших или действующих товариществ.

А. Мельниченко, обозреватель.

Письмо_ Росреестра от 15.04.2026 N 14-4104-ЛЛ_26

Скачать_ ДОКУМЕНТ в Word