Договор купли продажи дома в 2026 году: порядок оформления и образцы

Продажа жилого дома требует аккуратного оформления документов. Ошибки в договоре, неточное описание объекта, отсутствие обязательных согласий или сбои в порядке расчетов нередко приводят к приостановке регистрации, спору в суде, а иногда и к признанию сделки недействительной.

В этом материале разберем: как составить договор купли-продажи дома в году; какие условия нужно включить обязательно; когда требуется нотариус; какие документы обычно нужны для сделки; как оформить передаточный акт; как зарегистрировать переход права собственности; как оформить продажу дома вместе с земельным участком; как заключить предварительный договор; как расторгнуть договор купли-продажи дома.

Важно: в обычной ситуации регистрируется не сам договор купли-продажи дома, а переход права собственности в ЕГРН (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Как правильно составить договор купли-продажи дома

Договор купли-продажи жилого дома заключается только в письменной форме — путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Существенные условия договора

Чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать его существенные условия.

1. Предмет договора

В договоре нужно точно определить, какой именно объект продается. Обычно указывают: вид объекта: жилой дом; адрес; кадастровый номер; площадь; этажность; назначение объекта; сведения о земельном участке, на котором расположен дом.

Основание: ст. 554 ГК РФ.

На практике одного кадастрового номера чаще всего хватает для идентификации объекта, но надежнее все же указать и другие характеристики. Это избавляет от лишних вопросов при регистрации и снижает риск спора.

2. Цена

Цена недвижимости должна быть прямо согласована в договоре. Для продажи недвижимости это обязательное условие. Если цена не указана и из текста ее нельзя определить, договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В договоре обычно прописывают: полную стоимость дома; если одновременно продается земельный участок — отдельно цену дома и участка либо общую цену с указанием, что она охватывает оба объекта; порядок расчетов: наличные, аккредитив, банковская ячейка, перевод на счет, ипотека, рассрочка; срок оплаты.

3. Лица, сохраняющие право пользования жилым домом

Если после продажи в доме остаются граждане, за которыми сохраняется право пользования, их нужно указать в договоре и перечислить их права (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Если таких лиц нет, лучше записать это прямо, без расплывчатых формулировок:

«Лица, сохраняющие право пользования жилым домом после перехода права собственности к Покупателю, отсутствуют».

Что еще стоит включить в договор

Эти условия не всегда относятся к существенным, но в реальной сделке они очень важны:

сведения о праве собственности продавца; наличие или отсутствие обременений; порядок передачи дома; перечень имущества, которое передается вместе с домом; состояние дома на дату передачи; распределение расходов по сделке; ответственность сторон; порядок урегулирования споров; условие о задатке или авансе, если деньги передавались заранее.

Когда договор нужно удостоверять у нотариуса

По общему правилу нотариальное удостоверение не требуется.

Но нотариус обязателен, в частности, в следующих случаях:

1. Продается доля в праве общей собственности на недвижимость. Есть исключения — например, когда все сособственники одновременно продают свои доли по одной сделке.

. Недвижимость принадлежит: несовершеннолетнему; гражданину под опекой; гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

3. Стороны сами предусмотрели в договоре обязательную нотариальную форму.

Правовые основания: п. 3 ст. 8.1, п. 2 ст. 163 ГК РФ, ст. 42, 54 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Важно: если нотариальная форма обязательна, а стороны ее не соблюли, сделка может оказаться ничтожной.

Какие документы нужны для покупки дома

Закрытого универсального перечня документов закон не устанавливает. Набор зависит от состава участников сделки, семейного положения продавца, наличия ипотеки, долевой собственности и других обстоятельств.

Базовый комплект

Обычно для регистрации перехода права собственности подают: договор купли-продажи; заявление о государственной регистрации; документы, удостоверяющие личность сторон или их представителей; доверенность, если документы подает представитель; документ об уплате госпошлины — формально его можно не прикладывать, но на практике так проще; иные документы, если этого требует конкретная ситуация.

Дополнительные документы, которые могут понадобиться

Если продавец состоит в браке Понадобится нотариальное согласие супруга, если дом приобретен в период брака и не относится к личной собственности продавца (ст. 34, 35 СК РФ).

Если собственник — несовершеннолетний или подопечный Нужно разрешение органа опеки и попечительства.

Если объект находится в ипотеке Обычно требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Если дом продается в кредит или рассрочку Могут понадобиться документы для регистрации ипотеки в силу закона.

На практике перед сделкой обычно дополнительно проверяют выписку из ЕГРН, основание возникновения права у продавца, сведения о зарегистрированных лицах, наличие долгов и ограничений. И, честно говоря, этот этап пропускать не стоит.

Бланк договора купли-продажи дома года

Ниже приведен универсальный бланк, который можно подстроить под конкретную сделку.

Бланк

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА

г. ____________                               «__» _________ 2026 г.

 

Гражданин РФ ________________________, паспорт: ____________________,

именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

 

Гражданин РФ ________________________, паспорт: ____________________,

именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,

 

заключили настоящий договор о нижеследующем.

 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить жилой дом, расположенный по адресу: __________________________.

1.2. Характеристики объекта:

— кадастровый номер: __________________;

— площадь: __________________ кв. м;

— этажность: __________________;

— назначение: жилой дом.

1.3. Жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________, что подтверждается записью в ЕГРН № __________ от «__» _________ 20__ г.

 

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена жилого дома составляет _________ (______________) рублей.

2.2. Расчеты между сторонами производятся в следующем порядке: __________________________.

2.3. Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной с момента __________________________.

 

3. ЗАЯВЛЕНИЯ И ГАРАНТИИ ПРОДАВЦА

3.1. На дату подписания настоящего договора жилой дом:

— не продан;

— не подарен;

— не находится под арестом/запретом;

— не обременен правами третьих лиц, за исключением __________________.

3.2. Лица, сохраняющие право пользования жилым домом после перехода права собственности к Покупателю: __________________ / отсутствуют.

 

4. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА

4.1. Передача жилого дома осуществляется по передаточному акту в срок до «__» _________ 2026 г.

4.2. С момента подписания передаточного акта риск случайной гибели или повреждения объекта переходит к Покупателю, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.

 

5. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

5.1. Переход права собственности подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

5.2. Стороны обязуются совместно представить документы для государственной регистрации.

 

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ и настоящим договором.

6.2. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности другая сторона вправе требовать государственной регистрации в судебном порядке.

 

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

7.2. Договор составлен в _____ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

 

8. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

 

Продавец: __________________ /___________/

Покупатель: ________________ /___________/

Образец договора купли продажи дома года

Ниже — краткий образец формулировок для обычной сделки между двумя физическими лицами.

Образец

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА

г. Самара                                         15 мая 2026 г.

 

Иванов Сергей Петрович, 12.03.1980 года рождения, паспорт 36 01 123456,

выдан ОВД Ленинского района г. Самары 14.04.2014, зарегистрированный по адресу:

______________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

 

Петров Алексей Николаевич, 20.07.1985 года рождения, паспорт 36 05 654321,

выдан ГУ МВД России по Самарской области 21.09.2018, зарегистрированный по адресу:

______________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем.

 

1. Продавец продает, а Покупатель покупает жилой дом, расположенный по адресу:

Самарская область, г. Самара, ул. ____________, д. ___, кадастровый номер ___________,

общей площадью 126,4 кв. м.

 

2. Указанный жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании

договора купли-продажи от 10.08.2018, о чем в ЕГРН внесена запись № ____________.

 

3. Цена жилого дома составляет 8 500 000 (восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей.

 

4. Покупатель уплачивает Продавцу:

— 500 000 рублей в день подписания настоящего договора;

— 8 000 000 рублей в течение 3 рабочих дней после государственной регистрации

перехода права собственности путем перечисления на банковский счет Продавца.

 

5. Продавец гарантирует, что на дату подписания договора жилой дом никому не продан,

не подарен, в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременен,

за исключением сведений, содержащихся в ЕГРН.

 

6. Лица, сохраняющие право пользования жилым домом после перехода права собственности

к Покупателю, отсутствуют.

 

7. Передача жилого дома осуществляется по передаточному акту в течение 5 рабочих дней

после государственной регистрации перехода права собственности.

 

8. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности стороны несут

в следующем порядке: __________________.

 

9. Настоящий договор составлен в 3 экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу:

по одному для каждой из сторон и один для органа регистрации прав.

 

Подписи сторон:

 

Продавец _____________ /Иванов С.П./

Покупатель ___________ /Петров А.Н./

Передаточный акт к договору купли продажи дома

Передача дома оформляется передаточным актом или иным документом о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Что указать в передаточном акте

Обычно в акт включают: дату и место подписания; реквизиты договора; данные продавца и покупателя; описание дома: адрес, площадь, кадастровый номер; фактическое состояние объекта; наличие или отсутствие претензий у покупателя; перечень передаваемых ключей и документов; перечень имущества, которое передается вместе с домом.

Образец передаточного акта

 

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

к договору купли-продажи жилого дома от «__» _________ 2026 г.

 

г. ____________                               «__» _________ 2026 г.

 

Мы, Продавец ________________________ и Покупатель ________________________,

составили настоящий акт о том, что Продавец передал, а Покупатель принял жилой дом,

расположенный по адресу: ________________________, кадастровый номер __________________.

 

Стороны подтверждают, что:

— объект передан в состоянии, соответствующем условиям договора;

— вместе с домом переданы ключи в количестве ___ шт.;

— переданы следующие документы: ____________________;

— вместе с домом передано имущество: ____________________.

 

Покупатель:

[ ] претензий к состоянию объекта не имеет;

[ ] имеет следующие претензии: ____________________.

 

Подписи сторон:

 

Продавец _____________ /___________/

Покупатель ___________ /___________/

 

Обратите внимание: стороны сами решают, когда подписывать передаточный акт — до регистрации, одновременно с подачей документов или уже после регистрации. Более безопасный вариант зависит от того, как организованы расчеты по сделке.

Регистрация перехода права собственности

Переход права собственности на дом подлежит государственной регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Куда подавать документы

Подать документы можно: в Росреестр; через МФЦ; в электронной форме через предусмотренные сервисы.

Срок регистрации

Обычно срок составляет: рабочих дней — если документы поданы непосредственно в Росреестр; рабочих дней — если документы поданы через МФЦ.

Основание: ст. 16 Закона № 218-ФЗ.

Что подтверждает регистрацию

Факт регистрации подтверждается выпиской из ЕГРН.

Важно: с практической точки зрения сделка по приобретению недвижимости считается завершенной после внесения в ЕГРН записи о переходе права собственности.

Купля-продажа дома с земельным участком

Если продавцу принадлежат и дом, и земельный участок под ним, чаще всего оформляют один договор на оба объекта.

Что важно учесть

В таком договоре нужно отдельно описать:

1. жилой дом — адрес, площадь, кадастровый номер; . земельный участок — кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования, площадь, адрес.

Цена может быть: общей за оба объекта; раздельной — отдельно за дом и отдельно за участок.

На практике, если продается дом, а права на земельный участок оформлены неясно или не урегулированы вовсе, риск спора заметно возрастает. Кроме того, возможны проблемы с регистрацией. Поэтому перед сделкой лучше заранее проверить правовой статус участка.

Предварительный договор купли-продажи дома

Предварительный договор — это соглашение, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи на заранее согласованных условиях (ст. 429 ГК РФ).

Когда он нужен

Предварительный договор обычно используют, если: продавец еще не собрал полный комплект документов; дом строится или его оформление не завершено; стороны хотят заранее зафиксировать цену и сроки; покупатель передает задаток.

Форма предварительного договора

Он заключается в той же форме, что и основной договор, то есть письменно. Если для основного договора обязательна нотариальная форма, это правило действует и для предварительного договора.

Что обязательно указать

В предварительном договоре нужно определить: предмет будущего договора; срок заключения основного договора либо порядок его определения; иные условия, на включении которых настаивает одна из сторон.

Что желательно включить

цену; порядок расчетов; размер задатка или аванса; ответственность за уклонение от заключения основного договора; порядок возврата денег, если сделка сорвется.

Важно: если передается именно задаток, это нужно прямо прописать в договоре. Иначе платеж, скорее всего, будет рассматриваться как аванс.

Как расторгнуть договор купли продажи дома

Договор может быть расторгнут: по соглашению сторон; по решению суда — если допущено существенное нарушение договора либо есть иные основания, предусмотренные законом или самим договором (ст. 450 ГК РФ).

Кроме того, возможно расторжение в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Расторжение по соглашению сторон

Если стороны договорились прекратить сделку, им следует:

Шаг 1. Оформление соглашения о расторжении

Соглашение о расторжении оформляют в той же форме, что и основной договор, — это прямо следует из ст. 452 ГК РФ. Если сам договор удостоверялся у нотариуса, то и соглашение о его расторжении, как правило, тоже нужно нотариально оформить.

Шаг . Определить последствия расторжения

В соглашении лучше сразу прописать практические вопросы, чтобы потом не возвращаться к ним отдельно. Обычно указывают:

• кто и в какой срок возвращает денежные средства; • кто обязан вернуть имущество; • на ком лежат расходы; • имеются ли у сторон взаимные претензии.

Шаг 3. При необходимости обратиться в Росреестр

Если документы уже поданы на государственную регистрацию, стороны вправе заявить о прекращении регистрационных действий — до того момента, пока запись не внесена в ЕГРН.

Расторжение в судебном порядке

Если одна из сторон не готова расторгнуть договор добровольно, вопрос приходится решать через суд.

Общий порядок

1. Направить другой стороне письменное требование

Сначала нужно предложить расторгнуть договор в письменной форме. При этом важно сохранить подтверждение направления и получения такого требования.

1. Дождаться ответа

Если ответ не поступил либо получен отказ, можно переходить к судебной стадии.

2. Подготовить иск

В исковом заявлении, как правило, заявляют следующие требования:

• о расторжении договора; • о возврате недвижимости; • о возврате денежных средств; • при необходимости — о взыскании процентов, убытков или неустойки.

4. Подать иск в суд

Обычно такие споры рассматривает районный суд по месту нахождения недвижимости.

5. При необходимости зарегистрировать обратный переход права

Если право собственности уже зарегистрировано за покупателем, решение суда станет основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Судебная практика в целом исходит из того, что сама по себе регистрация перехода права не мешает расторгнуть договор. Главное, чтобы для этого были законные основания — например, существенное нарушение покупателем обязанности по оплате.

Частые ошибки при продаже дома

На практике проблемы чаще всего возникают по вполне типичным причинам:

• в договоре нет точных сведений об объекте; • не согласована цена; • не урегулирован вопрос по земельному участку; • не получено согласие супруга; • не проверено, кто зарегистрирован в доме; • расчеты проводятся без безопасного механизма; • акт передачи подписывают слишком рано; • в договоре указывают заниженную цену; • не отражают обременения или ограничения.

Краткие выводы

1. Договор купли-продажи дома заключается только в письменной форме. . Существенные условия — предмет и цена — должны быть согласованы обязательно.
2. Если есть лица, которые сохраняют право пользования домом, их нужно указать в договоре. . В общем случае нотариус не требуется, но для отдельных сделок нотариальная форма обязательна.
3. Регистрируется не сам договор, а переход права собственности в ЕГРН. Передачу дома разумнее оформлять отдельным передаточным актом. . Если дом продается вместе с земельным участком, оба объекта нужно отдельно и точно описать в договоре.
4. При возникновении спора договор можно расторгнуть либо по соглашению сторон, либо через суд.

Авторы: Т. Миронова, А. Селютин.

Источники:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ)
• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ