Как не платить или уменьшить налог с продажи квартиры

Недвижимость является имуществом, доход с продажи которого по закону облагается налогом. При этом речь идет именно о доходе, а не прибыли. Доходом здесь считается вся сумма, полученная с продажи жилья, что довольно много, ведь нужно уплатить налог в размере 13% если доход не превышает  2,4 млн рублей либо — 15% с дохода выше 2,4 млн рублей.

Но НДФЛ будет далеко не во всех случаях. Либо же его можно существенно сократить.

Освободиться от налога можно из-за так называемой длительности владения жильем.

Это один из способов избавления от лиц, которые стремятся зарабатывать за счет перепродажи недвижимости.

Минимальный срок владения (который избавляет от НДФЛ) составляет 3 и 5 лет в зависимости от того, как была получена недвижимость в собственность.

Пять лет освобождают от налога, если недвижимость куплена за свой счет, либо получена в дар или наследство от лиц, не являющихся близкими родственниками.

Если жилье было получено в наследство, по дарственной, договору ренты от близкого родственника, то срок владения для избавления от НДФЛ составляет 3 года.

Как не платить налог с продажи квартиры

Пример 1

Жилье куплено (например, по договору купли-продажи или ДДУ) 5 лет назад и более. Если человек продаст недвижимость, то налог платить уже не требуется.

Пример 2

Квартира получена по дарственной от близкого родственника, пусть, деда.

Освобождение от налога при продаже будет, если с момента оформления договора дарения прошло 3 года и более. Но если дарственная заключалась не с близким родственником, то для освобождения от налога придется ждать 5 лет.

Пример 3

Недвижимость человеку передал в наследство отец. Если продать сразу, то придется платить налог.

Но после истечения 3 лет владения недвижимостью уже можно не платить налог. Также срок владения для освобождения от НДФЛ уменьшается до 3 лет, когда продается единственный в собственности объект недвижимости.

Исключение: можно иметь и 2 объекта, но только в том случае, если второй был куплен не позднее 90 дней до продажи первого.

Пример 4

Семья получила материнский капитал и купила новое жилье. Через пару месяцев она решила продать свое первую квартиру. НДФЛ не будет в том случае, если срок владения первой квартирой превысил 3 года.

Читайте также:      Продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

Пример 5

Такая же ситуация, но продажа первого жилья прошла через 4 месяца после покупки второй недвижимости. В таком случае от налога не получится избавиться.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Если время владения объектом для освобождения от НДФЛ еще не истекло, то все равно есть возможность избавиться от налога, либо хотя заметно уменьшить размер НДФЛ за счет имущественного вычета.

Государство разрешает уменьшить на 1 миллион рублей налогооблагаемую базу – доход с продажи жилья.

Пример 6

Продается недвижимость за 8 500 000 р., а время владения для освобождения от НДФЛ не прошло. За счет налогового вычета можно уменьшить полученный с продажи доход на 1 миллион руб., и тогда налог платить необходимо будет уже из 7 500 000 р. Если недвижимость в долях, и все собственники решили продать ее, то вычет распределяется между всеми.

Пример 7

Жилье в долевой собственности 4 человек. Они договорились продать недвижимость как единый объект. Тогда каждый может уменьшить свой налог на 250 00 р. Пусть, объект продан за 8 400 000 рублей.

База уменьшается на 1 миллион, и 4 собственника платят налог из 1850 000 р. каждый.

Когда собственник продает лишь свою долю (а другие остаются собственниками), то он может использовать полностью весь вычет в размере 1 млн руб.

Человек вправе выбрать другой вариант уменьшения налога, но только в том случае, если сможет доказать расходы при покупке недвижимости.

К примеру, договор купли-продажи, ДДУ, платежные поручения, расписки, выписки из банка, чеки, кассовые ордера и т. д.

Смысл в том, чтобы доказать ФНС, что человек при покупке недвижимости понес расходы. Тогда он сможет платить налог не из всей суммы с продажи объекта, а только из чистой прибыли.

Пример 8

Инвестор вложил в новостройку 8 000 000 р. с дисконтом, дождался окончания строительства и получил готовую квартиру, которая на рынке стоит 8 500 000 руб.

Если инвестор докажет за счет ДДУ, что понес расходы, то платить налог можно будет не из 8.5 млн рублей, а из 500 000 р.

Некоторые люди для уменьшения налог специально занижают стоимость недвижимости. Но государство не обманешь, так как параллельно рассчитывается другой налог – из кадастровой стоимости, умноженной на 0.7.

Если данная сумма будет выше, то налог платится из нее, а не той, которая была при продаже недвижимости.

Пример 9

Человек получил квартиру в наследство и решил продать её сразу, не дожидаясь трёх лет владения.

Квартира была продана за 1,5 миллиона рублей, при этом её кадастровая стоимость составляет 2,3 миллиона.

Поскольку объект был в собственности меньше минимального срока и достался по приватизации, имущественный налоговый вычет составляет 1 миллион рублей. Таким образом, налог придётся уплатить с 910 тысяч рублей: (2 300 000 − 1 000 000) × 0,7 = 910 000 рублей.

Если бы налог рассчитывался от цены договора, продавец мог бы сэкономить, так как налог взимался бы только с 500 тысяч рублей.

Пример 10

Рассмотрим пример с прогрессивной шкалой налогообложения. Например, квартиру в Москве продали за 17 миллионов, а покупали за 14 миллионов. Налогооблагаемую сумму можно уменьшить на расходы, тогда доход составит 3 миллиона. За первые 2,4 миллиона нужно уплатить 13%: 2,4 × 13 = 312 000 рублей. За остаток взимается повышенный налог: 15 × (3 − 2,4) = 90 000 рублей. Общий налог: 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей.

Пример 11

Налог при получении квартиры в подарок от неблизкого родственника также составляет 13% от дохода или 15% от стоимости свыше 2,4 миллиона. Доходом считается кадастровая стоимость квартиры.

Например, племянник получил от тёти квартиру по договору дарения. Кадастровая стоимость квартиры — 1,7 миллиона рублей. В этом случае ему придётся уплатить 221 000 рублей: 1 700 000 × 13% (НДФЛ) = 221 000 рублей.

Если же квартиру подарил близкий родственник, например, бабушка или сестра, с которой есть хотя бы один общий родитель, налог платить не придётся, а кадастровая стоимость не будет учитываться.

Резюме

Итак, от налога после продажи недвижимости есть возможность избавиться полностью, если:

• она куплено более 5 лет назад;
• она получена от близкого родственника по дарственной, по договору ренты, в наследство больше 3 лет назад;
• она единственная в собственности и было куплено больше 3 лет назад;
• оно продано по цене ниже 1 миллиона рублей;
• доход от продажи не превысил расходы при покупке.

В других случаях есть возможность существенно минимизировать НДФЛ за счет имущественного вычета.

Т. Миронова, юрист

Источник изображения: freepik.com