Процедура и особенности выделения доли в квартире

Долю в квартире получают по наследству, при разводе либо в дарение. Получение части жилища дает собственнику больше прав, при которых владелец может распоряжаться имуществом по своему желанию. Чтобы грамотно оформить часть квартиры, нужно соблюсти пошаговую инструкцию.

Что означает — выделение доли в квартире

У квартиры может оказаться не один владелец, а несколько. Тогда недвижимость находится в долевой или общей собственности.

Каждый из владельцев обладает частью прав на недвижимость в целом. То есть не половиной или третью жилья, а долей в каждом квадратном метре. Из-за этого возникают разногласия по использованию. При выделении доли за собственником закрепляется конкретная часть квартиры, которой можно распоряжаться свободнее.

В каких ситуациях это необходимо?

При общей, или совместной собственности прописать кого-то можно только при согласии всех владельцев. Исключение — ребёнок до 14 лет, если его регистрирует у себя родитель.

Для ремонта, перепланировки или установки кондиционера также требуется общее согласие. А при выделенной доле собственник решает эти вопросы сам (в рамках разрешённого законом).

Если в планах — продать долю, лучше её выделить. Тогда будет проще найти покупателя. А для сдачи в аренду это обязательно. Когда невозможно договориться, кто и в какой комнате живёт, тоже приходится делить квартиру.

Как происходит раздел помещения в совместной собственности

Если собственников больше двух, возможны два варианта: выдел и раздел. В первом варианте отделяется только одна часть. Остальное жильё по-прежнему будет в общей собственности. А во втором — делится вся квартира.

В совместной собственности обозначенных частей нет, поэтому нужно определить размер. Если нет прямого указания в законе или соглашении сторон, их делают равными.

Выделенная доля становится отдельным объектом недвижимости. За ней закрепляется собственный адрес. Устанавливаются отдельные счётчики для электричества, воды и газа. Владелец теряет все права на оставшуюся часть квартиры.

В каких случаях выдел доли невозможен

Чтобы провести процедуру, соблюдают определённые правила. Выделенная доля становится самостоятельным объектом недвижимости. Потребуется отдельный вход, санузел и кухня.

Большинство квартир придётся переделывать, что связано с ограничениями. Все санузлы должны располагаться в пределах «мокрой зоны» по плану БТИ. Исключения — квартиры на первом этаже или втором с нежилым помещением под ним.

Если такая перепланировка невозможна, не получится и выделить долю. Тогда можно определить порядок пользования квартирой. Собственность остаётся общей, но за жильцами «закрепляются» конкретные комнаты.

Варианты раздела жилплощади

Есть два способа: в натуре (то есть комнаты) и деньгами. Выбор зависит от размеров доли, технической возможности и желаний собственников.

В натуре

• в квартире несколько комнат;
• есть техническая возможность переоборудования (получится сделать отдельные вход и санузел);
• доля достаточно большая (половина, треть, или четверть).

В денежном эквиваленте

• нет отдельного помещения (однокомнатная квартира или студия);
• незначительная доля в собственности;
• и т. п.

Остальные владельцы выплачивают стоимость части квартиры, взамен получая право собственности. Сколько стоит доля, определяют сами собственники. Если договориться не получается, вопрос решается в суде.

Документальное оформление

Есть два принципиальных варианта: по соглашению или по суду.

Договорной режим

Начинают с этого варианта: он проще в оформлении и менее затратен. Собственники договариваются разделить квартиру. Решают, как именно это происходит — в натуре или деньгами. Приходят к согласию по основным условиям сделки.

• её размер (при совместной собственности);
• какая именно комната выделяется;
• как делятся санузлы (если их изначально два), кладовки, коридор;
• особенности переделки, если она потребуется.

Если выбран вариант с денежным эквивалентом, договариваются о сумме. Обсуждают сроки и способ передачи (наличные, прямой перевод, аккредитив).

• Сведения обо всех сторонах — ФИО, паспортные данные, места прописки и проживания.
• Кадастровый номер этой квартиры, адрес и площадь.
• Номер свидетельства о собственности или соответствующей записи в ЕГРП.
• Данные об обременениях, если они есть (залог, ипотека).
• Размеры всех долей.
• Как именно делится недвижимость.
• Количество экземпляров (по числу участников и один дополнительный).

Это соглашение подписывают все собственники. Как и все другие сделки с недвижимостью, выдел обязательно регистрируют в Росреестре. Здесь понадобится дополнительный экземпляр соглашения и квитанция об оплате пошлины. Собственники получают на руки выписки, где указано новое положение дел.

Обращение в судебные органы

К этому варианту переходят, когда не удалось договориться о самом факте раздела или особенностях сделки. Для выдела доли пишут иск в суд того района, где находится квартира. А если спор начался после объявления завещания — то по месту открытия.

Для дел, связанных с разделом долевого имущества, обязательно соблюдать досудебный порядок. Сначала нужно попытаться договориться между собой. Когда подают иск, прилагают доказательства. Например, заказное письмо с описью, отправленное другой стороне. Если этого не сделать, суд откажет в рассмотрении.

• СКАЧАТЬ исковое заявление о выделении доли в квартире

1. Полное название органа власти.
2. Сведения об истце и ответчиках: ФИО, паспортные данные, реальный адрес, контакты для связи.
3. Информация о квартире: адрес, площадь, кадастровый номер.
4. Суть исковых требований (как именно предлагается разделить жильё).
5. Обоснования — объяснения важных обстоятельств и ссылки на статьи закона.
6. Отметка о том, что была попытка досудебного решения этого спора.
7. Дата подачи.
8. Подпись истца.
9. Опись документов, которые прикладываются к делу.

• копия паспорта заявителя;
• документы на квартиру (кадастровый паспорт и свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
• техническая документация из БТИ (технический паспорт и поэтажный план);
• квитанция об оплате госпошлины.

• независимая оценка рыночной стоимости (её может назначить и суд, но тогда рассмотрение затянется);
• свидетельство о расторжении брака;
• о рождении детей;
• чеки и квитанции на стройматериалы;
• договоры на ремонтные работы;
• доказательства, что ответчик спорным жильём не пользуется и расходов по содержанию не несёт.

Если собственник хочет выделить долю в натуре, суд назначает техническую комиссию. Эксперты выезжают на место и осматривают квартиру. Их задача — определение возможности выделить долю или определить порядок пользования.

При необходимости назначается независимая оценка рыночной стоимости. В некоторых случаях приглашаются свидетели.

С учётом всех обстоятельств суд выносит решение: отказать, удовлетворить требования полностью или частично.

• выделяется доля в натуре (редкий случай для квартир — не всегда есть техническая возможность);
• назначается порядок пользования (закрепляется конкретная комната);
• определяется размер выплаты.

При подаче иска платят пошлину. Сумма зависит от кадастровой стоимости доли (но не меньше 400 рублей и не больше 60 тысяч). Если подаётся ещё один иск, связанный с этим делом (при обжаловании приговора), заплатить нужно будет только 300 руб.

Как использовать полученную долю

В комнате можно не только жить самому. Её продают, сдают в аренду или дарят. Но это делают по определённым правилам.

Продажа

Владельцы остального жилья имеют преимущество в покупке. Сначала предлагают долю им. Если собственники не захотят выкупать комнату, можно предлагать её посторонним покупателям, но по той же цене. Сделки с долями обязательно заверяются у нотариуса.

Некоторые соседи мешают продаже: не покупают комнату сами, но и не дают отказ. Тогда предложение отправляют заказным письмом с описью вложения или через нотариуса. Через месяц можно продавать комнату другим людям.

Если не отправить уведомление, другой собственник сможет право оспорить сделку. Это же можно сделать, если меняются условия: сторонним покупателям предлагают долю по более низкой цене. На оспаривание даётся три месяца.

Сдача в аренду

Выделенную долю можно предложить для съёма, но только с письменного согласия других собственников. В этом случае не действует правило о предложении сделки соседям.

Дарение

На это действие согласие не требуется. Но новому владельцу, если он не близкий родственник, придётся заплатить налог со стоимости доли.

Когда не удаётся договориться о продаже комнаты, иногда возникает соблазн составить фиктивную сделку дарения. В таком случае продавец рискует не получить свои деньги, ведь официально ему ничего не должны. Кроме того, совладельцы могут оспорить сделку в суде, доказав её фиктивность.

При выделении доли за собственником закрепляется определённая часть квартиры. Для этого необходимы технические условия: больше одной комнаты, возможность сделать дополнительный вход, санузел и кухонную зону.

Если так сделать нельзя, владелец получает вместо своей доли деньги. Выделенной комнатой можно распорядиться по-разному: жить самому, продать, предложить в аренду или передарить.