Минфин напомнил, как считать НДС при передаче прав на нежилые помещения
Налоговую базу нужно определять по правилу пункта 3 статьи 155 НК РФ
Минфин России в письме от 26.12.2025 № 03-07-11/127165 разъяснил порядок определения налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав на нежилые помещения. Вывод ведомства предсказуемый, но полезный на практике: если специальных правил в Налоговом кодексе нет, применяется общий подход, установленный п. 3 ст. 155 НК РФ.
Иными словами, база по НДС определяется как разница между стоимостью передачи имущественных прав с учетом налога и расходами на приобретение этих прав. Такой порядок прямо закреплен для отдельных объектов, перечисленных в п. 3 ст. 155 НК РФ, включая жилые дома, жилые помещения, доли в них, гаражи и машино-места.
Почему этот подход распространили на нежилые помещения
Минфин указал, что статья 155 НК РФ не содержит специальных особенностей для передачи прав именно на нежилые помещения. В такой ситуации ведомство ссылается на постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 № 13640/09. Суд тогда отметил: имущественные права на недвижимость и имущественные права на объекты, названные в п. 3 ст. 155 НК РФ, относятся к одному виду объектов гражданских прав. Значит, если налоговый закон не установил исключений, подход к исчислению НДС должен быть одинаковым.
Облагается ли такая операция НДС
Да, облагается. Передача имущественных прав на нежилые помещения не поименована ни в перечне операций, не признаваемых объектом налогообложения (п. 2 ст. 146 НК РФ), ни в перечне операций, освобождаемых от НДС (ст. 149 НК РФ). Следовательно, оснований не начислять налог нет. В налогах, как обычно, чудес не предусмотрено.
Вывод
Позиция Минфина сводится к простому правилу: при передаче имущественных прав на нежилые помещения НДС рассчитывается с разницы между ценой передачи и расходами на приобретение прав. Для налогоплательщиков это еще одно подтверждение: отсутствие прямой нормы не всегда означает свободу выбора метода расчета.
Т. Константинов, обозреватель
Письмо Минфина России от 26.12.2025 N 03-07-11/127165
