ВС РФ разъяснил ключевые споры о самовольных постройках
Верховный Суд обобщил подходы к сносу, реконструкции, старым постройкам, разрешительной документации и компенсации собственникам.
Президиум Верховного Суда РФ 1 июля 2026 года утвердил тематический обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. В документе систематизированы подходы судов к наиболее конфликтным вопросам: от признания объекта самовольной постройкой до его сноса, сохранения, реконструкции и выплаты компенсации.
Обзор имеет практическое значение как для граждан и застройщиков, так и для органов власти, поскольку уточняет, какие обстоятельства подлежат обязательной оценке и какие формальные нарушения сами по себе еще не означают, что объект нужно сносить.
Кто должен доказывать безопасность объекта
Верховный Суд указал: именно лицо, создавшее спорный объект, обязано подтвердить, что постройка соответствует обязательным требованиям и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. По таким категориям дел ключевое значение имеет строительно-техническая экспертиза, причем проводить ее должны государственные судебно-экспертные организации.
Это означает, что ссылка только на фактическое использование здания или на отсутствие жалоб со стороны соседей не заменяет полноценного доказывания технической безопасности объекта.
Когда давность постройки имеет решающее значение
Отдельно Верховный Суд обратил внимание на старые объекты. Если нежилое здание, строение или сооружение было создано до 1 января 1995 года, его нельзя автоматически оценивать по действующей редакции статьи 222 ГК РФ. В таких спорах суду необходимо установить время создания объекта, историю владения земельным участком и наличие либо отсутствие строительных нарушений на момент возведения.
Аналогичный подход применен и к жилым домам. Если дом построен до 14 мая 1998 года на участке, который изначально не предоставлялся для строительства, это еще не означает неизбежный снос. Важны возможность последующего оформления прав на землю и отсутствие нарушений при строительстве.
Таким образом, сама по себе «давность» объекта может существенно влиять на правовую оценку спора.
Реконструкция и пристройки: не каждое изменение ведет к сносу
Судебный обзор показывает, что не всякая самовольная реконструкция влечет самые жесткие последствия. Например, некапитальная пристройка не превращает все здание в самовольную постройку. Если к объекту добавлена легкая веранда или иная конструкция без самостоятельного капитального характера, оснований для сноса всего здания может не быть.
Кроме того, отсутствие разрешения на реконструкцию не означает, что объект обязательно нужно возвращать в прежнее состояние. Суд обязан проверить, создает ли проведенная реконструкция угрозу, нарушает ли права других лиц и не повлечет ли демонтаж более серьезные повреждения самого здания.
Если же реконструкция затронула дом, находящийся в долевой собственности, и в результате изменилась его площадь, суд должен одновременно решить вопрос о перераспределении долей между сособственниками.
Отдельная позиция касается пристроек к многоквартирным домам. Если такая пристройка является частью дома, ее нельзя снести в административном порядке: решение должен принимать только суд.
Отсутствие разрешительных документов не всегда делает объект самовольным
Верховный Суд фактически подтвердил, что формальный подход в таких делах недопустим. Истечение срока аренды земельного участка или отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию сами по себе не означают, что объект нужно квалифицировать как самовольную постройку.
Судам предписано учитывать более широкий круг обстоятельств: целевое назначение участка, соблюдение градостроительных и строительных требований, а также добросовестность лица, осуществившего строительство.
Отдельно отмечено, что жилой дом на участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, может быть возведен и без разрешения на строительство. Если же обязанность получить такое разрешение включена в договор аренды, суд должен проверить, соответствует ли такое условие требованиям закона.
Еще одна важная позиция касается случаев, когда объект строился при наличии действующего разрешения, но позднее сделка о передаче прав аренды была признана недействительной. Сам по себе этот факт не превращает уже построенный объект в самовольную постройку. Правовая оценка должна даваться исходя из обстоятельств, существовавших именно на дату строительства.
Нарушение режима использования земли: когда снос неизбежен
В то же время Верховный Суд подтвердил, что в ряде случаев подход будет более строгим. Если жилые дома возведены на сельскохозяйственных землях, незаконно переведенных под застройку, такие объекты признаются самовольными постройками и подлежат сносу. Изменение вида разрешенного использования само по себе не заменяет законную процедуру перевода земли в другую категорию.
Однако ВС РФ провел важную границу: объект нельзя признавать самовольной постройкой только из-за способа его фактического использования. Если по своим характеристикам дом соответствует объекту ИЖС, одного лишь использования для размещения отдыхающих или иных коммерческих целей недостаточно для вывода о его самовольности.
Вспомогательные объекты: важна реальная функция, а не название
Суд также указал, что для квалификации объекта как вспомогательного недостаточно формального наименования. Например, торговые павильоны не могут считаться вспомогательными объектами, если фактически они используются самостоятельно и выполняют отдельную торговую функцию независимо от основного здания.
При отсутствии необходимых разрешительных документов такие объекты могут быть признаны самовольными постройками.
Снос должен быть соразмерным, а компенсация — рассмотрена вовремя
Одна из наиболее значимых позиций обзора касается последствий выявленных нарушений. Если нарушение можно устранить без полного сноса, суд должен рассмотреть и такой вариант. Так, при несоблюдении противопожарных расстояний может оцениваться возможность установки противопожарной стены или применения иных технических решений.
Особые гарантии предусмотрены для случаев, когда в спорном доме проживают граждане. Тогда суд не вправе ограничиться только вопросом о сносе: одновременно должен решаться вопрос о выселении. Если в жилом помещении находятся несовершеннолетние, к участию в деле необходимо привлекать прокурора.
Также Верховный Суд подтвердил право добросовестного застройщика на возмещение убытков, если строительство велось на основании разрешительной документации, которая впоследствии была признана незаконной по причинам, связанным с действиями органов власти или сетевой организации.
Отдельно рассмотрены ситуации с ограничениями, связанными, например, с близостью газопровода. Если гражданин добросовестно возвел дом и не знал о действующих ограничениях, такой объект не должен автоматически признаваться самовольной постройкой. А если сохранить его невозможно, вопрос о сносе должен решаться одновременно с вопросом о компенсации.
Т. Миронова, юрист.
Открыть ДОКУМЕНТ в некоммерческой версии Консультант Плюс
