Как продать землю без посредников

Граждане и юридические лица имеют законное право покупать и продавать земельные участки, оформленные в собственность. Исключение составляют земли, которые по Земельному Кодексу (ЗК РФ) не могут находиться в частной собственности.

Какие документы нужно собрать

• паспорта собственника;
• заверенной нотариусом доверенности на продажу конкретного земельного участка (если всеми делами занимается посредник);
• согласия супруги на сделку (бумага нужна при официально заключенном браке);
• документации, подтверждающей право собственности;
• выписка из ЕГРН.

Последний документ подтверждает право на владение землей и отсутствие залога, ограничений и обременений.

Рекомендуется начинать продажу с подготовки документов. Таким земельным участком покупатели более заинтересованы и охотнее приезжают на осмотр. Для 90% покупателей важна скорость заключения сделки.

Как произвести оценку земельного участка

• обращаться к оценщику;
• сделать все самим.

Первый способ дает более точный результат, но при этом требует временных и финансовых затрат. Стандартная работа оценщика занимает в среднем 2 недели, а услуги стоят от 3 000 рублей.

• расположение;
• размер;
• постройки;
• рельеф;
• коммуникации;
• газопровод;
• близость к городу.

Оценщик владеет информацией, которая может быть недоступна гражданам. Например, о будущем строительстве скоростного шоссе вблизи участка. Все это напрямую влияет на его ценность в глазах покупателя.

Если же лишних временных и финансовых ресурсов у собственника нет, то можно провести оценку самому. Хотя и этот вариант при грамотном подходе займет не менее недели.

1. Просмотреть похожие предложения.
2. Узнать цену земли в том же районе.
3. Вычислить приблизительную цену одной сотки.
4. Выяснить, что влияет на поднятие расценок.

После проведенных действий выявится средняя цена земли. От нее и нужно отталкиваться, выставляя объявления о продаже.

• вид использования – ИЖС дороже на 20-50%;
• линия электропередач в доступной близости – на 20-30% (если электричество заведено на участок, цену можно смело поднимать практически в половину);
• близость газопровода низкого давления – такие варианты продают в 2-3 раза дороже обычных;
• жилой район – на 20-100%;
• хорошие подъездные пути – этот показатель добавляет еще 30%.

Земли под обременением продаются плохо. Поэтому владельцам нужно поэтапно решить все документальные вопросы и только потом выставить участок на продажу.

Но если собственники хотят сделать все быстро, цену придется снижать на 80%. Проблемные участки не продаются за реальную цену.

При продаже не стоит торопиться. Чтобы получить выгоду от сделки, сразу и резко снижать первоначальную максимальную цену нельзя. Делается это постепенно – один раз в 2 недели.

Как найти покупателей

• через агентство;
• своими силами.

Первый способ воспринимается как самый безопасный. Но он включает в себя отчисление риэлтору комиссии. Она составляет 5-10% от суммы сделки.

• подготовка сделки;
• защита от мошенников;
• регистрация продажи.

• проверка документации;
• составление объявлений о продаже;
• использование сторонних каналов привлечения покупателей;
• общение с заинтересованными лицами;
• демонстрация объекта;
• составление договора и его регистрация в государственных структурах;
• использование оптимальной схемы передачи денег.

Риэлтор берет на себя все заботы, ограждая клиента от потенциальных проблем и подводных камней. Но нанять хорошего специалиста сложно. Высок риск заключить договор с новичком без опыта либо мошеннической организацией.

• погрузиться в юридические тонкости;
• самому готовить и проверять бумаги;
• искать покупателей;
• отвечать на звонки;
• выезжать на показы.

• оповестить родственников и знакомых;
• наклеить объявление на информационную доску около участка;
• разместить объявление в интернете.

• не использовать больше 2-3 информационных ресурсов;
• завести новую сим-карту и указывайте этот номер телефона;
• размещать только на крупных сайтах.

• качественные фото, показывающие землю в выгодном ракурсе;
• правильно составленный текст.

• давать представление о размерах участках;
• показывать его преимущества – подведенный свет, газ, воду и так далее;
• отражать имеющиеся строения;
• показывать дома по соседству.

• указание права собственности;
• перечисление особенностей и преимуществ;
• отметка о стадии готовности документов;
• кадастровый номер;
• площадь земли;
• подтверждение любой изложенной информации фактами (не стоит обещать потенциальным покупателям того, что невозможно).

Лишними будут традиционные штампы. Их видно в каждом втором объявлении. И они негативно оцениваются заинтересованными лицами.

Осмотр участка и переговоры с покупателем

• поднять цену;
• произвести положительное впечатление на заинтересованных в покупке;
• быстрее найти покупателя.

• выкосить сорняки, убрать завалы и сделать рельеф ровным;
• снести или разобрать ветхие строения;
• вывезти мусор;
• обновить фундамент (если он уже залит);
• посадить несколько деревьев.

Последний момент требует пояснений. Даже небольшие насаждения создают эффект ухоженности и аккуратности. А такие участки вызывают больший интерес.

Если не хочется тратить силы на подобную работу, можно нанять рабочих. Их услуги обойдутся в 15000-20000 рублей.

• водопровод;
• газопровод;
• электричество.

Земельный участок с подведенными коммуникациями ценятся выше. Но здесь требуются предварительные расчеты для понимания, окупятся ли расходы собственника. В ряде регионов разница между ценами на землю и работой по подготовке невелика. Поэтому проще оставить все как есть.

Желательно проложить на участке ливневую канализацию. Особенно если он «лежит» в низине, где застаивается вода. В среднем за установку по периметру берут в 3000-5000 рублей. Тем, у кого земля не огорожена, нельзя забывать об обозначении границ. Самый простой вариант – натянуть по периметру веревку с красными флажками.

Во время переговоров обозначаются сроки заключения договора, способ передачи денег и размер задатка.

Последний пункт важен. Денежный задаток символизирует намерение покупателя приобрести объект продажи. Он выступает гарантией совершения сделки. Стандартный задаток составляет 5-10% от цены земли.

• кадастровый номер земли;
• намерение купить обозначенный участок;
• размер задатка;
• форма передачи денег;
• сроки ожидания;
• последствия расторжения соглашения.

Если все бумаги подготовлены, то от момента подписания соглашения до заключения договора купли-продажи уходит не более 2-3 дней. В ряде случаев допустимо ждать месяц. Большие сроки вызывают опасения.

Сбор полного пакета документов

Заниматься подготовкой бумаг рекомендуется до подачи объявления. Первоначально оформляется нотариальное соглашение на совершение сделки от супруга/супруги. Расходы составят в среднем в 1500 рублей. Заключают его как минимум на год.

• договор купли-продажи;
• договор дарение;
• доказательства наследования;
• судебное решение и так далее.

1. Записаться на прием.
2. Оплатить госпошлину – 2000 рублей.
3. Прийти в назначенное время и принести документы.
4. Дождаться истечения установленных 10 дней.

Если право собственности было предварительно зафиксировано, этот этап можно пропустить.

В последнюю очередь заказывается выписка из Росреестра (выписка ЕГРН).

Как заключается договор купли продажи

• паспортные данные;
• полный перечень сведений о земельном участке;
• правоустанавливающие документы;
• окончательная цена;
• условия передачи денег;
• дата и место подписания.

• покупателя;
• продавца;
• регистрирующего органа.

У каждой из сторон остается на руках по экземпляру.

• акт приема передачи участка;
• протоколы разногласий и согласований;
• дополнительное соглашение.

• обращение в Росреестр или МФЦ обеих сторон;
• предоставление сотруднику полного пакета документов.

• паспорта;
• выписка ЕГРН;
• подписанный договор;
• подтверждение оплаты госпошлины (2000 рублей).

Оплачивать регистрацию принято покупающей стороне.

Присутствовать на регистрации нужно обеим сторонам. Если это невозможно, то покупателю придется написать расписку о получении денег в полном размере.

Особенности продажи земель сельскохозяйственного назначения

Земли этого назначения обладают особым статусом. Все сделки с ними регламентируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Продажа сельхоз участка имеет ряд тонкостей. И в первую очередь они касаются процедуры оценки.

• климат местонахождения;
• состав почв;
• уровень урожайности;
• рельеф;
• сделанные улучшения;
• экономическая ситуация региона;
• близость к объектам инфраструктуры.

• как минимум за месяц;
• в письменном виде;
• с указанием цены;
• с приложенными копиями правоустанавливающих документов.

В письме отдельным абзацем отмечается отсутствие ограничений и обременений. Только после получения официального разрешения на сделку можно готовить договор.

Продать участок в собственности не так уж и сложно, если учесть все рекомендации. И не нужно забывать, что при владении земельным участком менее 5 лет полученная прибыль облагается 13% налогом.