Как продать землю без посредников
Содержание
Граждане и юридические лица имеют законное право покупать и продавать земельные участки, оформленные в собственность. Исключение составляют земли, которые по Земельному Кодексу (ЗК РФ) не могут находиться в частной собственности.
Какие документы нужно собрать
- паспорта собственника;
- заверенной нотариусом доверенности на продажу конкретного земельного участка (если всеми делами занимается посредник);
- согласия супруги на сделку (бумага нужна при официально заключенном браке);
- документации, подтверждающей право собственности;
- выписка из ЕГРН.
Последний документ подтверждает право на владение землей и отсутствие залога, ограничений и обременений.

Рекомендуется начинать продажу с подготовки документов. Таким земельным участком покупатели более заинтересованы и охотнее приезжают на осмотр. Для 90% покупателей важна скорость заключения сделки.
Как произвести оценку земельного участка
- обращаться к оценщику;
- сделать все самим.
Первый способ дает более точный результат, но при этом требует временных и финансовых затрат. Стандартная работа оценщика занимает в среднем 2 недели, а услуги стоят от 3 000 рублей.
- расположение;
- размер;
- постройки;
- рельеф;
- коммуникации;
- газопровод;
- близость к городу.
Оценщик владеет информацией, которая может быть недоступна гражданам. Например, о будущем строительстве скоростного шоссе вблизи участка. Все это напрямую влияет на его ценность в глазах покупателя.
Если же лишних временных и финансовых ресурсов у собственника нет, то можно провести оценку самому. Хотя и этот вариант при грамотном подходе займет не менее недели.
- Просмотреть похожие предложения.
- Узнать цену земли в том же районе.
- Вычислить приблизительную цену одной сотки.
- Выяснить, что влияет на поднятие расценок.
После проведенных действий выявится средняя цена земли. От нее и нужно отталкиваться, выставляя объявления о продаже.
- вид использования – ИЖС дороже на 20-50%;
- линия электропередач в доступной близости – на 20-30% (если электричество заведено на участок, цену можно смело поднимать практически в половину);
- близость газопровода низкого давления – такие варианты продают в 2-3 раза дороже обычных;
- жилой район – на 20-100%;
- хорошие подъездные пути – этот показатель добавляет еще 30%.
Земли под обременением продаются плохо. Поэтому владельцам нужно поэтапно решить все документальные вопросы и только потом выставить участок на продажу.
Но если собственники хотят сделать все быстро, цену придется снижать на 80%. Проблемные участки не продаются за реальную цену.
При продаже не стоит торопиться. Чтобы получить выгоду от сделки, сразу и резко снижать первоначальную максимальную цену нельзя. Делается это постепенно – один раз в 2 недели.
Как найти покупателей
- через агентство;
- своими силами.
Первый способ воспринимается как самый безопасный. Но он включает в себя отчисление риэлтору комиссии. Она составляет 5-10% от суммы сделки.
- подготовка сделки;
- защита от мошенников;
- регистрация продажи.
- проверка документации;
- составление объявлений о продаже;
- использование сторонних каналов привлечения покупателей;
- общение с заинтересованными лицами;
- демонстрация объекта;
- составление договора и его регистрация в государственных структурах;
- использование оптимальной схемы передачи денег.
Риэлтор берет на себя все заботы, ограждая клиента от потенциальных проблем и подводных камней. Но нанять хорошего специалиста сложно. Высок риск заключить договор с новичком без опыта либо мошеннической организацией.
- погрузиться в юридические тонкости;
- самому готовить и проверять бумаги;
- искать покупателей;
- отвечать на звонки;
- выезжать на показы.
- оповестить родственников и знакомых;
- наклеить объявление на информационную доску около участка;
- разместить объявление в интернете.
- не использовать больше 2-3 информационных ресурсов;
- завести новую сим-карту и указывайте этот номер телефона;
- размещать только на крупных сайтах.
- качественные фото, показывающие землю в выгодном ракурсе;
- правильно составленный текст.
- давать представление о размерах участках;
- показывать его преимущества – подведенный свет, газ, воду и так далее;
- отражать имеющиеся строения;
- показывать дома по соседству.
- указание права собственности;
- перечисление особенностей и преимуществ;
- отметка о стадии готовности документов;
- кадастровый номер;
- площадь земли;
- подтверждение любой изложенной информации фактами (не стоит обещать потенциальным покупателям того, что невозможно).
Лишними будут традиционные штампы. Их видно в каждом втором объявлении. И они негативно оцениваются заинтересованными лицами.
Осмотр участка и переговоры с покупателем
- поднять цену;
- произвести положительное впечатление на заинтересованных в покупке;
- быстрее найти покупателя.
- выкосить сорняки, убрать завалы и сделать рельеф ровным;
- снести или разобрать ветхие строения;
- вывезти мусор;
- обновить фундамент (если он уже залит);
- посадить несколько деревьев.
Последний момент требует пояснений. Даже небольшие насаждения создают эффект ухоженности и аккуратности. А такие участки вызывают больший интерес.
Если не хочется тратить силы на подобную работу, можно нанять рабочих. Их услуги обойдутся в 15000-20000 рублей.
- водопровод;
- газопровод;
- электричество.
Земельный участок с подведенными коммуникациями ценятся выше. Но здесь требуются предварительные расчеты для понимания, окупятся ли расходы собственника. В ряде регионов разница между ценами на землю и работой по подготовке невелика. Поэтому проще оставить все как есть.
Желательно проложить на участке ливневую канализацию. Особенно если он «лежит» в низине, где застаивается вода. В среднем за установку по периметру берут в 3000-5000 рублей. Тем, у кого земля не огорожена, нельзя забывать об обозначении границ. Самый простой вариант — натянуть по периметру веревку с красными флажками.
Во время переговоров обозначаются сроки заключения договора, способ передачи денег и размер задатка.
Последний пункт важен. Денежный задаток символизирует намерение покупателя приобрести объект продажи. Он выступает гарантией совершения сделки. Стандартный задаток составляет 5-10% от цены земли.
- кадастровый номер земли;
- намерение купить обозначенный участок;
- размер задатка;
- форма передачи денег;
- сроки ожидания;
- последствия расторжения соглашения.
Если все бумаги подготовлены, то от момента подписания соглашения до заключения договора купли-продажи уходит не более 2-3 дней. В ряде случаев допустимо ждать месяц. Большие сроки вызывают опасения.
Сбор полного пакета документов
Заниматься подготовкой бумаг рекомендуется до подачи объявления. Первоначально оформляется нотариальное соглашение на совершение сделки от супруга/супруги. Расходы составят в среднем в 1500 рублей. Заключают его как минимум на год.
- договор купли-продажи;
- договор дарение;
- доказательства наследования;
- судебное решение и так далее.
- Записаться на прием.
- Оплатить госпошлину – 2000 рублей.
- Прийти в назначенное время и принести документы.
- Дождаться истечения установленных 10 дней.
Если право собственности было предварительно зафиксировано, этот этап можно пропустить.
В последнюю очередь заказывается выписка из Росреестра (выписка ЕГРН).
Как заключается договор купли продажи
- паспортные данные;
- полный перечень сведений о земельном участке;
- правоустанавливающие документы;
- окончательная цена;
- условия передачи денег;
- дата и место подписания.
- покупателя;
- продавца;
- регистрирующего органа.
У каждой из сторон остается на руках по экземпляру.
- акт приема передачи участка;
- протоколы разногласий и согласований;
- дополнительное соглашение.
- обращение в Росреестр или МФЦ обеих сторон;
- предоставление сотруднику полного пакета документов.
- паспорта;
- выписка ЕГРН;
- подписанный договор;
- подтверждение оплаты госпошлины (2000 рублей).
Оплачивать регистрацию принято покупающей стороне.
Присутствовать на регистрации нужно обеим сторонам. Если это невозможно, то покупателю придется написать расписку о получении денег в полном размере.
Особенности продажи земель сельскохозяйственного назначения
Земли этого назначения обладают особым статусом. Все сделки с ними регламентируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Продажа сельхоз участка имеет ряд тонкостей. И в первую очередь они касаются процедуры оценки.
- климат местонахождения;
- состав почв;
- уровень урожайности;
- рельеф;
- сделанные улучшения;
- экономическая ситуация региона;
- близость к объектам инфраструктуры.
- как минимум за месяц;
- в письменном виде;
- с указанием цены;
- с приложенными копиями правоустанавливающих документов.
В письме отдельным абзацем отмечается отсутствие ограничений и обременений. Только после получения официального разрешения на сделку можно готовить договор.
Продать участок в собственности не так уж и сложно, если учесть все рекомендации. И не нужно забывать, что при владении земельным участком менее 5 лет полученная прибыль облагается 13% налогом.