Как продать землю без посредников

от ДелоПрава Последнее обновление Сен 9, 2023

Содержание

1 Какие документы нужно собрать
2 Как произвести оценку земельного участка
3 Как найти покупателей
4 Осмотр участка и переговоры с покупателем
5 Сбор полного пакета документов
6 Как заключается договор купли продажи
7 Особенности продажи земель сельскохозяйственного назначения

Граждане и юридические лица имеют законное право покупать и продавать земельные участки, оформленные в собственность. Исключение составляют земли, которые по Земельному Кодексу (ЗК РФ) не могут находиться в частной собственности.

Какие документы нужно собрать

Стандартный пакет документов для продажи земельного участка состоит из:

паспорта собственника;
заверенной нотариусом доверенности на продажу конкретного земельного участка (если всеми делами занимается посредник);
согласия супруги на сделку (бумага нужна при официально заключенном браке);
документации, подтверждающей право собственности;
выписка из ЕГРН.

Последний документ подтверждает право на владение землей и отсутствие залога, ограничений и обременений.

Важно! Выписка доказывает, что сейчас земля не под арестом. Поэтому справка должна быть максимально свежей. Для сделки требуется документ, выданный не позже месяца до даты заключения договора продажи.

Рекомендуется начинать продажу с подготовки документов. Таким земельным участком покупатели более заинтересованы и охотнее приезжают на осмотр. Для 90% покупателей важна скорость заключения сделки.

Как произвести оценку земельного участка

Правильно оценить землю сложно. Собственники рассматривают 2 варианта действий:

обращаться к оценщику;
сделать все самим.

Первый способ дает более точный результат, но при этом требует временных и финансовых затрат. Стандартная работа оценщика занимает в среднем 2 недели, а услуги стоят от 3 000 рублей.

Оценщик учитывает все параметры, влияющие на цену земли в обе стороны:

расположение;
размер;
постройки;
рельеф;
коммуникации;
газопровод;
близость к городу.

Оценщик владеет информацией, которая может быть недоступна гражданам. Например, о будущем строительстве скоростного шоссе вблизи участка. Все это напрямую влияет на его ценность в глазах покупателя.

Если же лишних временных и финансовых ресурсов у собственника нет, то можно провести оценку самому. Хотя и этот вариант при грамотном подходе займет не менее недели.

Для начала потребуется изучить рынок:

Просмотреть похожие предложения.
Узнать цену земли в том же районе.
Вычислить приблизительную цену одной сотки.
Выяснить, что влияет на поднятие расценок.

После проведенных действий выявится средняя цена земли. От нее и нужно отталкиваться, выставляя объявления о продаже.

Следующие факторы существенно поднимают цену на землю:

вид использования – ИЖС дороже на 20-50%;
линия электропередач в доступной близости – на 20-30% (если электричество заведено на участок, цену можно смело поднимать практически в половину);
близость газопровода низкого давления – такие варианты продают в 2-3 раза дороже обычных;
жилой район – на 20-100%;
хорошие подъездные пути – этот показатель добавляет еще 30%.

Важно! Чтобы не завысить цену, берется минимальная цифра, на которую делаются надбавки. В 95% случаев такой подход поможет определить реальную продажную цену.

Земли под обременением продаются плохо. Поэтому владельцам нужно поэтапно решить все документальные вопросы и только потом выставить участок на продажу.

Но если собственники хотят сделать все быстро, цену придется снижать на 80%. Проблемные участки не продаются за реальную цену.

При продаже не стоит торопиться. Чтобы получить выгоду от сделки, сразу и резко снижать первоначальную максимальную цену нельзя. Делается это постепенно – один раз в 2 недели.

Важно! Пики продаж приходятся на начало весны и осени. В случае неудачи нужно подождать или снизить цену. В среднем хорошие земельные участки «уходят» в течение 3 месяцев.

Как найти покупателей

Куда обращаться, чтобы найти заинтересованных покупателей? Здесь предусмотрено 2 варианта действий:

через агентство;
своими силами.

Первый способ воспринимается как самый безопасный. Но он включает в себя отчисление риэлтору комиссии. Она составляет 5-10% от суммы сделки.

Риэлтер сопровождает клиента на всех этапах:

подготовка сделки;
защита от мошенников;
регистрация продажи.

В его обязанности входят:

проверка документации;
составление объявлений о продаже;
использование сторонних каналов привлечения покупателей;
общение с заинтересованными лицами;
демонстрация объекта;
составление договора и его регистрация в государственных структурах;
использование оптимальной схемы передачи денег.

Риэлтор берет на себя все заботы, ограждая клиента от потенциальных проблем и подводных камней. Но нанять хорошего специалиста сложно. Высок риск заключить договор с новичком без опыта либо мошеннической организацией.

Самостоятельная продажа экономит деньги. Но продавцу придется:

погрузиться в юридические тонкости;
самому готовить и проверять бумаги;
искать покупателей;
отвечать на звонки;
выезжать на показы.

Наиболее сложен на практике пункт поиска покупателей. Ведь для продажи придется рассмотреть все источники:

оповестить родственников и знакомых;
наклеить объявление на информационную доску около участка;
разместить объявление в интернете.

Наибольший отклик дает последний способ. Но эффективным он будет только при выполнении ряда условий:

не использовать больше 2-3 информационных ресурсов;
завести новую сим-карту и указывайте этот номер телефона;
размещать только на крупных сайтах.

Над самим объявлением тоже придется поработать. Заинтересовать покупателей могут 2 фактора:

качественные фото, показывающие землю в выгодном ракурсе;
правильно составленный текст.

К объявлению прикрепляются 10 фото. Список требований к ним состоит 4 пунктов:

давать представление о размерах участках;
показывать его преимущества – подведенный свет, газ, воду и так далее;
отражать имеющиеся строения;
показывать дома по соседству.

Важно, чтобы изображения цепляли покупателя. Тогда он перейдет к изучению самого текста. Он пишется по четким правилам:

указание права собственности;
перечисление особенностей и преимуществ;
отметка о стадии готовности документов;
кадастровый номер;
площадь земли;
подтверждение любой изложенной информации фактами (не стоит обещать потенциальным покупателям того, что невозможно).

Лишними будут традиционные штампы. Их видно в каждом втором объявлении. И они негативно оцениваются заинтересованными лицами.

Важно! Если земля готова под строительство, это указывается в первую очередь. Для 60% покупателей такое определение имеет решающее значение.

Осмотр участка и переговоры с покупателем

Перед осмотром земли ее необходимо тщательно подготовить. Предпродажная подготовка поможет:

поднять цену;
произвести положительное впечатление на заинтересованных в покупке;
быстрее найти покупателя.

Уровень подготовки зависит от финансовых возможностей собственника. В первую очередь он должен:

выкосить сорняки, убрать завалы и сделать рельеф ровным;
снести или разобрать ветхие строения;
вывезти мусор;
обновить фундамент (если он уже залит);
посадить несколько деревьев.

Последний момент требует пояснений. Даже небольшие насаждения создают эффект ухоженности и аккуратности. А такие участки вызывают больший интерес.

Если не хочется тратить силы на подобную работу, можно нанять рабочих. Их услуги обойдутся в 15000-20000 рублей.

Следующий этап подготовки необязателен. Он включает в себя прокладку коммуникаций:

водопровод;
газопровод;
электричество.

Земельный участок с подведенными коммуникациями ценятся выше. Но здесь требуются предварительные расчеты для понимания, окупятся ли расходы собственника. В ряде регионов разница между ценами на землю и работой по подготовке невелика. Поэтому проще оставить все как есть.

Желательно проложить на участке ливневую канализацию. Особенно если он «лежит» в низине, где застаивается вода. В среднем за установку по периметру берут в 3000-5000 рублей. Тем, у кого земля не огорожена, нельзя забывать об обозначении границ. Самый простой вариант — натянуть по периметру веревку с красными флажками.

После предпродажной подготовки можно подбирать день и время осмотра для потенциальных покупателей. Продавцы с опытом назначают нескольким заинтересованным одно и то же время. Это создает иллюзию ажиотажа вокруг участка. Поэтому процесс идет быстрее.

Во время переговоров обозначаются сроки заключения договора, способ передачи денег и размер задатка.

Последний пункт важен. Денежный задаток символизирует намерение покупателя приобрести объект продажи. Он выступает гарантией совершения сделки. Стандартный задаток составляет 5-10% от цены земли.

Соглашение обеих сторон оформляется в письменном виде в произвольной форме. Но в нем отображается следующее:

кадастровый номер земли;
намерение купить обозначенный участок;
размер задатка;
форма передачи денег;
сроки ожидания;
последствия расторжения соглашения.

Важно! Нарушение условий договора продавцом влечет за собой обязанность вернуть полученное в двойном/тройном размере. Изменение намерений со стороны покупателя лишает его права на возврат задатка.

Если все бумаги подготовлены, то от момента подписания соглашения до заключения договора купли-продажи уходит не более 2-3 дней. В ряде случаев допустимо ждать месяц. Большие сроки вызывают опасения.

Сбор полного пакета документов

Заниматься подготовкой бумаг рекомендуется до подачи объявления. Первоначально оформляется нотариальное соглашение на совершение сделки от супруга/супруги. Расходы составят в среднем в 1500 рублей. Заключают его как минимум на год.

После нужно приступать к изучению документов, подтверждающих право собственности. В их качестве выступают:

договор купли-продажи;
договор дарение;
доказательства наследования;
судебное решение и так далее.

Право собственности регистрируется в Росреестре. Без этого сделку не провести. Алгоритм действий выглядит следующим образом:

Записаться на прием.
Оплатить госпошлину – 2000 рублей.
Прийти в назначенное время и принести документы.
Дождаться истечения установленных 10 дней.

Если право собственности было предварительно зафиксировано, этот этап можно пропустить.

В последнюю очередь заказывается выписка из Росреестра (выписка ЕГРН).

Важно! Удобнее оформлять выписку непосредственно перед сделкой. Так у покупателя не возникнет сомнений в честности продавца.

Как заключается договор купли продажи

Ответственным за документы назначается продавец. На его плечи ложится и составление договора купли продажи. В него вносятся следующие пункты:

паспортные данные;
полный перечень сведений о земельном участке;
правоустанавливающие документы;
окончательная цена;
условия передачи денег;
дата и место подписания.

Документ составляется и подписывается в трех экземплярах для:

покупателя;
продавца;
регистрирующего органа.

У каждой из сторон остается на руках по экземпляру.

К основному договору прикладываются (по требованию):

акт приема передачи участка;
протоколы разногласий и согласований;
дополнительное соглашение.

Важно! Передача денежных средств осуществляется после подписания договора. Эта практика признана самой безопасной.

Но состоявшейся сделка будет только после регистрации в Росреестре. Сделать все можно в один день:

обращение в Росреестр или МФЦ обеих сторон;
предоставление сотруднику полного пакета документов.

В него входят:

паспорта;
выписка ЕГРН;
подписанный договор;
подтверждение оплаты госпошлины (2000 рублей).

Оплачивать регистрацию принято покупающей стороне.

Присутствовать на регистрации нужно обеим сторонам. Если это невозможно, то покупателю придется написать расписку о получении денег в полном размере.

Особенности продажи земель сельскохозяйственного назначения

Земли этого назначения обладают особым статусом. Все сделки с ними регламентируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Продажа сельхоз участка имеет ряд тонкостей. И в первую очередь они касаются процедуры оценки.

На цену участка влияют следующие факторы:

климат местонахождения;
состав почв;
уровень урожайности;
рельеф;
сделанные улучшения;
экономическая ситуация региона;
близость к объектам инфраструктуры.

Без ведома местных властей купить участок нельзя. Они имеют преимущественное право покупки. Поэтому оповещаются о намерениях третьей стороны:

как минимум за месяц;
в письменном виде;
с указанием цены;
с приложенными копиями правоустанавливающих документов.

В письме отдельным абзацем отмечается отсутствие ограничений и обременений. Только после получения официального разрешения на сделку можно готовить договор.

Продать участок в собственности не так уж и сложно, если учесть все рекомендации. И не нужно забывать, что при владении земельным участком менее 5 лет полученная прибыль облагается 13% налогом.