Оформление сделки купли-продажи квартиры

Сделку купли-продажи квартиры обязательно сопровождает подписание договора. Грамотно составленное соглашение снижает риски для владельца квартиры и покупателя, гарантируя отсутствие проблем в процессе переоформления прав.

Где нужно оформлять договор оформления купли-продажи

Жилье — дорогостоящее приобретение, поэтому при покупке обязательным является подписание письменного соглашения, регулирующего отношения сторон. Устные договоренности применительно к недвижимости юридической роли не играют.

С 2013 года договора купли-продажи жилья не подлежат госрегистрации, но выступают основанием для перехода права собственности от бывшего владельца к новому. Без перерегистрации в пользу покупателя сделка несостоятельна.

В качестве продавца выступает физическое лицо при покупке на вторичном рынке или юрлицо – на первичном. Но независимо от участников сделки, процедура перехода собственности не изменится.

По причине того, что законодательство не регламентирует аспект, где нужно оформлять ДКП, для участников соглашения предусмотрен ряд альтернатив.

• в офисе застройщика или риелтора;
• у нотариуса;
• в банке при оформлении ипотеки или при внесении платы в ячейку;
• в МФЦ при перерегистрации собственности;
• в ином месте.

Подготовку ДКП также допускается доверить юридической компании, специализирующееся на договорах на рынке недвижимости. Это позволит снизить ряд рисков для продавца и покупателя.

Алгоритм действий

1. Собственник определяется с ценой квартиры на основе рыночного анализа.
2. Готовит документацию.
3. Размещает сведения о жилье в открытом доступе.
4. Находит покупателя и подписывает предварительный ДКП.
5. Вносится предоплата.
6. В назначенный стороны заключат основной договор. Сделка проходит регистрацию в Росреестре.
7. Производится окончательный расчет и подписывается передаточный акт.

Оценка недвижимости

Чтобы быстро найти покупателя, нужно правильно оценить стоимость жилья. Занижение цены ведет к упущенной выгоде собственника, завышение – увеличивает срок продажи недвижимости.

При оценке квартиры хорошо использовать метод сопоставимых рыночных цен. В рамках подхода стоимость определяется на основании рыночных предложений на аналогичное жилье с учетом комплекса факторов.

• расположение;
• площадь;
• тип дома («хрущевка», «бизнес-класс» и пр.);
• размер кухни;
• вид из окон;
• близость детских садов, школ, метро;
• этаж квартиры;
• инфраструктура;
• ремонт и пр.

1. Подобрать аналогичные объявления о продаже (в том же районе или идентичные по количеству комнат).
2. Рассчитать среднерыночную цену за кв.м.
3. Скорректировать цену с учетом влияющих факторов: близость парка или метро увеличит привлекательность в глазах покупателя квартиры и повысит стоимость, наличие задолженности по ЖКХ и незаконных перепланировок – уменьшит.

В результате желательно определить оптимальный диапазон цен с разбросом 3-5%, чтобы оставить место для маневра и торга.

Подготовка документации

Перечень документов для продажи квартиры зависит от исходных данных сделки: готовности квартиры к сделке, наличия прописанных лиц и прав несовершеннолетних, нахождение под обременением, покупкой в ипотеку или с использованием маткапитала и пр.

• документ, служащий основанием для получения права собственности. Это договор купли-продажи, приватизации и пр.;
• паспорт владельца или доверенность на представление интересов;
• выписка из Росреестра или свидетельство о собственности. Если собственность не оформлена в ЕГРН, то можно сделать это сейчас, обратившись в МФЦ или офис Россреестра с заявлением;
• кадастровый паспорт на жилье, не состоящее на учете в ЕГРН;

• согласие супруга на сделку потребуется, если собственник приобрел квартиру в браке;
• выписка из домой книги или ЕЖД, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• согласие органов опеки при наличии права собственности на долю в квартире у ребенка;
• одобрение кредитора на отчуждение недвижимости, когда квартира под ипотечным обременением;
• согласие получателя ренты, если квартира обременена договором пожизненной ренты;
• справка из психоневрологического диспансера о не нахождении на учете;
• отчет о рыночной стоимости недвижимости;
• техпаспорт и разрешение на перепланировку.

Где и как можно искать покупателя?

После того как продавец определится с базовыми условиями сделки, предстоит прорекламировать квартиру.

• Сервисы бесплатных объявлений. Для размещения информации нужно составить емкое описание квартиры, привести базовые характеристики, а также преимущества.
• Объявления в газетах.
• Базы данных недвижимости.
• Объявления на подъездах.
• Риэлтерские компании (для продавца услуги подбора покупателей бесплатны).

Заключение предварительного договора

После того как претендент на жилье найден, сторонам рекомендуется зафиксировать серьезность намерений.

• Подписание предварительного договора купли-продажи.
• Внесение предоплаты в виде аванса или задатка.

Через них покупатель подтверждает желание купить данную квартиру, продавец – продать недвижимость этому лицу и снять жилье с продажи до заключения сделки.

По предварительному контракту купли-продажи не происходит перехода права собственности, но он обозначает предстоящие условия сделки: сроки подписания ДКП, цену квартиры, порядок внесения и сумму предоплаты, ответственность сторон и пр.

После подписания основного соглашения предварительный автоматически прекращает действие. По умолчанию он действует 1 год, но стороны могут прописать в документе другие сроки.

Процедура заключения договора купли-продажи

Договор купли-продажи – документ, определяющий ключевые последствия сделки: переход права собственности для продавца и передача денег за недвижимость покупателю.

1. Разработка проекта договора с учетом существенных и важных дополнительных условий.
2. Внесение в контракт сведений о продавце и покупателе, проверка представленной информации.
3. Подписание договора обеими сторонами. С момента подписания соглашение обретает юридическую силу и его условия подлежат обязательному исполнению.

• наименование документа, дата и место его подписания;
• стороны соглашения с указанием паспортных данных;
• характеристики квартиры, позволяющие однозначно ее идентифицировать;
• сущность договора и цена сделки;
• сведения об обременениях;
• перечень прописанных лиц, сохраняющих право пользования жильем.

Комплект дополнительных условий законодательно не регулируется и прописывается в контракте по усмотрению сторон. Это может быть порядок внесения оплаты, сроки выселения прописанных лиц после сделки, состояние передаваемой квартиры и пр.

Стороны вправе прибегнуть к услугам нотариуса по заверению договора, если у них имеются опасения относительно возможного оспаривания сделки со стороны третьих лиц. Шансы оспорить нотариально заверенные сделки или признать их недействительными близятся к нулю.

Дополнительным преимуществом обращения к нотариусу выступает ускорение переоформления недвижимости. С 2019 года нотариусы сами передают сведения в Росреестр о смене собственника квартиры в электронном виде, что экономит время продавца и покупателя.

Процесс проведения расчёта

Расчет за квартиру происходит в несколько этапов: внесение предоплаты в виде аванса или задатка, а после переоформления в Росреестре – окончательная оплата. Задаток несет дополнительную финансовую ответственность за срыв сделки: он не возвращается при отказе от подписания договора. Стандартная предоплата – 1-2% цены квартиры.

• оплата через банковскую ячейку (наличными);
• использование аккредитивов при безналичном расчете;
• наличные расчеты.

Схема использования в расчетах банка как посредника при передаче денег обеспечивает максимальную защищенность покупателя и продавца. Она предполагает, что продавец получает доступ к деньгам за квартиру после предоставления в банк подтверждающих закрытие сделки выписки из ЕГРН или приемочного акта. Затем средства переводят на счет продавца или он приходит за ними в депозитарий. Если сделка не состоялась, то деньги возвращают продавцу.

Если стороны используют наличный расчет, покупатель обязательно возьмет расписку о получении денег.

После окончания расчетов сторонам целесообразно подписывать акт приема-передачи, подтверждающий отсутствие у сторон взаимных претензий в части исполнения договорных обязательств и удовлетворенность покупателем состоянием квартиры.

Регистрация в Росреестре

Заключительным этапом сделки является закрепление перехода прав собственности от продавца к покупателю. Для этого из ЕГРН исключается отметка о прежнем владельце и вносятся сведения – о купившем жилье.

• заявление о госрегистрации;
• паспорта всех участников;
• подписанный договор по числу участников сделки и один дополнительный – для Росреестра;
• квитанция с оплаченной госпошлиной (допускается оплата на месте через терминал);
• акт приема-передачи квартиры (необязательно);
• доверенность на представление интересов.

Документы передаются в оригинале. При невозможности личного присутствия в МФЦ требуется их заверение в нотариальном порядке.

1. Участники сделки обращаются в Росреестр или МФЦ с заявлением, предварительно записавшись на прием.
2. Сведения допускается передать почтой (письмом с описью вложения и уведомлением о вручении). Для дистанционной передачи сведений в интернете стороны должны иметь электронную подпись.
3. Специалист регистрационного центра забирает документы для экспертизы договора купли-продажи.
4. Взамен участники сделки получают расписку с датой оказания госуслуги.
5. После проверки достоверности и корректности сведений покупатель получает документальное подтверждение того, что он стал полноправным владельцем жилья.
6. Свидетельство о собственности оформляться не будет: с середины 2016 г. его заменила выписка из ЕГРН. Также участники получают на руки копию договора с отметкой о регистрации.

Срок сделки

При передаче документов в Росреестре право собственности зарегистрируют за 7 дней. Если сведения передавались через МФЦ, то продолжительность процедуры возрастает до 9 дней.

По сделкам, которые регистрировались у нотариуса, право собственности оформляется уже на следующий рабочий день. Подобная оперативность обусловлена тем, что Росреестру не нужно дополнительно проверять правомерность купли-продажи: за это отвечает нотариус.

Сколько стоит оформление

Стоимость оформления договора купли-продажи зависит от комплекса факторов: кто разрабатывает проект соглашения, как передаются средства за квартиру, участвует ли в подписании нотариус и пр. Стороны могут разработать контракт бесплатно, не обращаясь к помощи специалистов. Оформление договора в юридической компании стоит от 10 тыс.р., комплексное сопровождение сделки оплачивается отдельно.

• сбор необходимых справок и документации;
• аренду ячейки или аккредитив;
• услуги по нотариальному заверению: 0,5% от цены сделки (от 300 р. до 20 тыс.р.);
• услуги риелтора или юридическое сопровождение сделки;
• плату за оформление дополнительного соглашения к договору аренды ячейки;
• внесение госпошлины в Росреестре за переход права собственности 2000 р. (платит покупатель).

Возможные риски

• Признание договора недействительным: если не соблюдена форма, контракт содержит существенные ошибки или в нем отсутствуют обязательные условия.
• Признание сделки ничтожной по недееспособности сторон или ее притворного характера.
• Потери денег покупателем, возрастающие при взаиморасчетах в наличной форме.
• Наличия обременений на квартиру в виде пожизненной ренты или залога.
• Столкнуться с двойной продажей или иной мошеннической схемой.
• Получить квартиру в состоянии, не соответствующем заявленному.
• Проблемы с выпиской зарегистрированных лиц, обладающим правом бессрочного пользования квартирой.

Договор купли-продажи обязателен при заключении сделок с недвижимостью. Соглашение оформляют в простой письменной форме и заверяют нотариально по желанию сторон.

Контракт содержит обязательные и дополнительные условия с учетом специфики сделки. Соглашение запрашивается в Росреестре при переходе права собственности на квартиру от продавца к покупателю.