КС РФ уточнил срок владения квартирой при принудительном переселении
Срок владения прежним жильем нужно учитывать при продаже предоставленной взамен квартиры.
Конституционный Суд Российской Федерации рассмотрел в заседании без проведения слушания дело о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.
Заявительница оспаривает конституционность положения, согласно которому в случае продажи жилого помещения, предоставленного в собственность взамен освобожденного по программе реновации жилфонда в г. Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемым жилым помещением в срок нахождения в собственности налогоплательщика этого жилого помещения включается срок владения освобожденного жилого помещения.
1. Против воли
1.1. Обстоятельства дела
Заявительница с 2012 года жила в квартире в городе Лабытнанги Ямало-Ненецкого автономного округа. В 2017 году земельный участок вместе с многоквартирным домом, в котором находилась ее квартира и который не был признан аварийным, изъят для муниципальных нужд, в связи с решением органа местного самоуправления о развитии застроенной территории.
1.2. Налоговый спор
Заявительнице была предоставлена другая равноценная квартира в том же населенном пункте. В 2021 году она продала предоставленную квартиру, а также принадлежащий ей жилой дом. Решением налогового органа заявительнице был доначислен налог на доходы физических лиц от продажи квартиры и жилого дома, поскольку она владела ими менее пяти лет с момента их приобретения в 2017 году, и на основании пункта 1 статьи 119 и пункта 1 статьи 122 Налогового кодекса назначен штраф.
1.3. Позиции судов
Городской суд оставил иск заявительницы без удовлетворения, однако апелляционная инстанция изменила это решение и сложила сроки владения обеими квартирами. Суд применил по аналогии оспариваемую норму, согласно которой при продаже жилого помещения или доли в нем, предоставленных взамен освобожденных помещений в связи с программой реновации в Москве, в минимальный предельный срок владения продаваемым жилым помещением включается срок нахождения в собственности освобожденного помещения. Однако кассационная и вышестоящие инстанции посчитали, что такие льготные правила применяются только по программе реновации в Москве.
2. Одинаково для всех
2.1. Зачем установлен минимальный срок владения
Как отметил в своем решении КС РФ, установление минимального предельного срока владения недвижимостью, по истечении которого освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц доходы от ее продажи, связано, с одной стороны, с пониманием того, что такие доходы нередко расходуются на приобретение новой недвижимости. С другой стороны, это в определенной степени сдерживает оборот жилой недвижимости, чтобы квартиры не приобретались исключительно для дальнейшей перепродажи. Установленный пятилетний, а для некоторых случаев и трехлетний срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ при ее продаже служит условным индикатором того, что квартира приобретается не для дальнейшей перепродажи в целях быстрого получения дохода. Возможность уменьшить данный срок вплоть до нуля позволяет в этом контексте учесть ситуацию на рынке недвижимости в конкретном регионе и стимулировать при необходимости оборот недвижимости.
2.2. Почему специальное правило появилось для реновации
Также КС указал, что поскольку программа реновации жилищного фонда в городе Москве не исключает принудительного отчуждения принадлежащих гражданам квартир, ее реализация требует неукоснительного соблюдения конституционной гарантии недопустимости произвольного лишения жилища.
В частности, предоставление жилья (которое, в отличие от денежных средств, не является универсальным меновым эквивалентом) не всегда может обеспечить гибкий подход к учету всех возможных интересов собственника, вынужденного переселиться из принудительно отчуждаемого жилого помещения. Могут оказаться не полностью учтенными индивидуальные потребности, которым отвечало ранее принадлежавшее гражданину жилье (его расположение, удаленность от центра населенного пункта и объектов инфраструктуры, планировка и площадь, конструктивные, технические или архитектурные особенности дома и т.д.), из-за чего у него может возникнуть оправданный интерес в его продаже.
2.3. Почему дело не только в Москве
При этом, обращает внимание КС, нет причин утверждать, что сфера действия специального порядка исчисления минимального предельного срока владения недвижимым имуществом основывается исключительно на территориальном принципе. Условия его применения сформулированы не по признаку того, что продаваемое жилое помещение, на исчисление срока владения которым распространяется специальный порядок, расположено в городе Москве или предоставлено гражданину, там проживающему.
Оспариваемая норма введена в налоговое регулирование для защиты законных ожиданий граждан и для наиболее полной компенсации возможных потерь, возникающих в связи с проведением программы реновации. Льгота установлена в связи с участием в особой градостроительной программе, реализуемой на основании решения федерального законодателя. Это не выходит за пределы законодательной дискреции, а потому само по себе Конституции не противоречит.
2.4. Иные случаи принудительного прекращения права собственности
Однако программа реновации не исчерпывает основания для принудительного отчуждения жилья у гражданина в конституционно значимых целях. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка и расположенного на нем здания, для государственных или муниципальных нужд; по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
При осуществлении комплексного развития территории жилой застройки в соответствии с Градостроительным кодексом также предусматривается заключение собственником в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством договора о переходе права собственности на жилое помещение с предоставлением ему надлежащих гарантий. И до установления такого регулирования в Градостроительном кодексе в субъектах России и муниципалитетах принимались свои программы обновления жилищного фонда, и действовало регулирование, предполагающее расселение и снос многоквартирных домов, в том числе не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, с предоставлением их жильцам новых квартир. Так, в деле заявительницы это было оформлено как изъятие для муниципальных нужд.
3. (Не)оправданные ожидания
3.1. Почему обычный срок владения здесь не работает как индикатор
В указанных случаях, как и при реновации, право собственности на жилье может прекращаться помимо воли гражданина. В таких условиях установленный Налоговым кодексом срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, утрачивает значение условного индикатора для освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости.
3.3. Защита доверия к действиям публичной власти
Суд подчеркнул, что в силу конституционных гарантий гражданин при таком изъятии вправе рассчитывать на компенсацию всех возникших потерь. Он может быть в той же степени заинтересован в учете периода владения освобожденным жильем, как и при реновации. У него аналогично формируются оправданные ожидания по освобождению от налога в связи с длительным владением жильем на момент его отчуждения.
А предполагаемая законодателем полная компенсация понесенных гражданином потерь недостижима, когда отсутствует механизм учета периода владения отчужденным жильем. Игнорирование данного периода подрывало бы доверие к институтам и решениям публичной власти вопреки статье 75.1 Конституции Российской Федерации.
3.2. Компенсация потерь должна быть полной
Собственник жилого помещения, если бы органом публичной власти не было принято решение, предполагающее или допускающее отчуждение этого помещения, мог бы по истечении установленного срока продать его, не уплачивая налог. Принимаемые же органами власти градостроительные решения не дают гражданину возможности реализовать обусловленные налоговым законодательством правомерные ожидания относительно условий налогообложения, которые могут быть применены к нему в случае продажи жилого помещения.
Вывод КС РФ
4.1. Что признано не соответствующим Конституции
КС приходит к выводу, что оспариваемая норма не соответствует Конституции РФ, так как не предусматривает возможности применения специального порядка исчисления минимального предельного срока владения, включающего срок владения освобожденным жильем, к жилому помещению (доле в нем), предоставленному в собственность взамен жилья, право на которое прекращено по решению органа публичной власти, предусматривающему или допускающему прекращение права собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина, не связанному с программой реновации жилищного фонда в Москве.
4.2. Что должен сделать законодатель
Законодателю надлежит внести необходимые изменения в действующее правовое регулирование. До тех пор предусмотренный абзацем вторым пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением (долей в нём) применяется и в случаях, аналогичных делу заявительницы, если в установленном порядке многоквартирный дом, в котором находилось освобожденное жилое помещение, не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само жилое помещение не было признано непригодным для проживания.
4.3. Пределы действия постановления
Решение КС не является основанием для пересмотра размера исполненных иными, чем заявительницей по настоящему делу, гражданами обязательств по уплате НДФЛ за предшествовавшие периоды, а также для пересмотра вступивших в законную силу судебных актов по иным, помимо ее дела, делам. Они также не являются основанием для отказа в применении положений законов субъектов Российской Федерации, если ими в соответствии с подпунктом 1 пункта 6 статьи 217.1 Налогового кодекса установлено уменьшение минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем в рассматриваемой ситуации, а применение уменьшенного срока не связано условием о непризнании дома, в котором находилось освобожденное помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо самого этого помещения непригодным для проживания.
Судебные акты по делу заявительницы подлежат пересмотру в установленном порядке.
И. Полянина, юрист.
Постановление Конституционного Суда РФ от 22.04.2026 N 26-П
