Содержание
Нотариальное заверение купли продажи квартиры в большинстве случаев не требуется. Но нередко граждане по собственному желанию оформляют договор нотариально. Это позволяет подстраховаться от ошибок, неточностей и возможных мошеннических действий. И даже в случае ошибки посредника пострадавшая сторона получает компенсацию в 100% размере.
Нужен ли нотариус при купли продаже квартиры
Нотариальное заверение сделок с недвижимостью в общем случае необязательно. Однако в некоторых ситуациях граждане обязаны обращаться к нотариусу.
Обязательно ли обращение в нотариат
Оформление купли-продажи квартиры через нотариуса в большинстве случае не требуется. Продавец и покупатель (либо их представители) заключают договор и регистрируют его в отделении Росреестра или через МФЦ. В отдельных случаях обязательно получить заключение нотариуса. Но даже если этого не требует закон, граждане всегда могут обратиться к нему по собственному желанию.
Читайте также: Что делать если соседи шумят
В каких случаях заверение считается обязательным
- Любые операции с долевой собственностью – купля, продажа, приватизация и другие (ст. 42 ФЗ №218).
- Покупка или продажа недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему и/или частично дееспособному гражданину (ст. 54 ФЗ №218).
- Проведение сделки по договору ренты (ст. 584 ГК).
- Раздел общего имущества, которое было нажито во время официального брака (ст. 38 СК).
Порядок действий предусматривает обращение к нотариусу – в противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки. Поэтому ранее подписанный договор купли-продажи не сможет обрести юридическую силу. Это может вызывать ряд проблем, особенно если расчеты уже были проведены (полностью или частично).
Преимущества и недостатки оформления сделки через нотариуса
Оформление сделки у нотариуса имеет ряд преимуществ, причем как для покупателя, так и для продавца. С другой стороны, у этой процедуры есть и недостатки. Несмотря на то что чаще всего обращаться к нотариусу не нужно, многие граждане стремятся оформлять соглашение именно таким способом.
- проверить дееспособность участников сделки;
- проверить их вменяемость, полное осознание последствий своих действий (отсутствие психологического давления, шантажа и т.п.);
- убедиться в юридической чистоте недвижимости;
- запросить информацию в открытых и закрытых базах данных, доступ к которым не имеют риэлторы, юристы и другие посредники;
- гарантировать законность проведения сделки;
- обеспечить проведение безопасных расчетов (наличными или переводом);
- отправить документы на электронную регистрацию в Росреестре (иногда услуга предоставляется и оплачивается дополнительно);
- провести видеосъемку процесса подписания договора, проведения расчетов (при наличии технической возможности, в качестве дополнительной услуги).
Гарантии нотариальной сделки с недвижимостью
Основное преимущество для покупателя и продавца – гарантия со стороны нотариуса. Он проверяет сведения относительно сторон сделки и объекта недвижимости, а самое главное – несет полную имущественную ответственность за возможное допущение ошибки.
- дееспособны ли участники сделки;
- действуют ли они по доброй воле;
- действительно ли объект недвижимости принадлежит продавцу;
- нет ли других владельцев или лиц, которые могут притязать (дети, супруг);
- не состоит ли квартира под арестом;
- не находится ли она в залоге.
Какую ответственность несет нотариус при сделке купли продажи квартиры
Нотариус обязуется зарегистрировать сделку купли-продажи, не допустив ни одной ошибки, которая может повлиять на оспаривание договора. Если же возникнет какая-то неточность по невнимательности (другая буква в фамилии, не проставлена печать и т.п.), пострадавшая сторона получает 100% материальную компенсацию ущерба.
Предоставление выплаты возможно благодаря многоступенчатой системе страхования, в которой участвует каждый нотариус (в противном случае он не сможет заниматься этой деятельностью).
- индивидуальное страхование нотариуса (за это он выплачивает периодические взносы в страховую компанию);
- коллективная страховка нотариальной палаты субъекта РФ;
- Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты;
- личное имущество нотариуса.
На практике нотариусы ошибаются крайне редко – процент оспоренных сделок, прошедших удостоверение, ничтожен (менее 1% от общего количества). Однако даже такие случаи не исключены – вот лишь некоторые примеры:
- ошибка в номере банковского счета: выплачена компенсация 200 тыс. руб.;
- нотариус не прочел вслух итоговый текст договора купли-продажи с новой стоимостью объекта: выплачено 4 млн. руб.;
- ошибка в оформлении доверенности на продажу квартиры: взыскано 2 млн. руб.
Риски купли продажи квартиры через нотариуса
Вместе с тем стоит понимать, что нотариус не снимает абсолютно всех рисков и не дает 100% гарантию на все случаи, которые могут привести к оспариванию сделки.
- дееспособности;
- вменяемости (человек не находится в состоянии опьянения, мыслит трезво и здраво);
- отсутствия давления, шантажа, злого умысла другой стороны;
- отсутствия тяжелых обстоятельств, которые вынудили продавца пойти на крайне невыгодные условия (тяжелая болезнь, смерть родственника, пожар и т.п.).
Образно говоря, нотариус действует интуитивно, поскольку не имеет инструментов для полной проверки всех описанных обстоятельств. В результате не исключен риск того, что продавец действительно окажется недееспособным.
Реальный пример – воспитанник детского дома оформил на соседа генеральную доверенность, по которой тот продал квартиру. Причем сделка была заверена нотариально.
В результате выяснилось, что у воспитанника есть психическое заболевание, из-за которого он иногда не до конца осознает последствий своих действий. Хотя формально является полностью дееспособным. Сделка была оспорена, и квартиру вернули прежнему собственнику (решение городского суда Санкт-Петербурга № 33-24788/2016).
Этапы оформления
Почти все нотариусы работают по принципу «одного окна». Поэтому сторонам не придется составлять предварительный договор, заверять его, после чего отправлять в Росреестр для государственной регистрации. Достаточно собрать необходимые документы и обратиться к нотариусу.
Какие потребуются документы на сделку купли продажи квартиры
Перечень документов точно такой же, как и в случае с «обычной» куплей продажей. Причем договор составлять необязательно – типовой, юридически грамотный образец всегда есть в нотариальной конторе. Однако его можно составить и заранее, внеся свои коррективы и согласовав их с другой стороной.
От продавца
- паспорт;
- свидетельство о собственности на квартиру (с июля 2016 г. вместо него выдается выписка из ЕГРН);
- выписка из ЕГРН;
- договор купли-продажи, приватизации, мены или свидетельство о наследстве (т.е. документ, на основании которого недвижимость принадлежит продавцу);
- нотариальное согласие супруга/супруги (при необходимости);
- разрешение органов опеки (если собственником является несовершеннолетний);
- уведомления владельцев других долей о продаже (в соответствующем случае).
От покупателя
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака (если недвижимость приобретают супруги);
- разрешение органов опеки (если покупатели ранее продали недвижимость, в которой был зарегистрирован несовершеннолетний).
Оформление договора и его удостоверение
- Убедиться в дееспособности и вменяемости каждого участника.
- Проверить юридическую чистоту объекта недвижимости.
- Прочитать вслух финальный вариант договора.
- Получить подписи каждой стороны.
- Сообщить о необходимости проведения расчетов наличными (либо заранее открыть свой депозит для безналичного перевода).
- Поставить свою подпись и печать на договоре, тем самым заверив его.
- Выдать оригинальный договор по 1 экземпляру каждому участнику (по требованию стороны ей могут быть предоставлены также заверенные копии).
Регистрация сделки
Заверение не отменяет необходимости государственной регистрации сделки. Граждане могут отнести нотариально заверенный договор и все описанные выше документы в отделение Росреестра самостоятельно. Но практически всегда это делает нотариус. Причем он отправляет документы онлайн, т.е. самим участникам делать уже ничего не нужно.
Сроки
Само совершение сделки и проведение расчетов занимает 30-40 минут. Однако регистрация занимает до 7 рабочих дней. За это время из Росреестра поступает выписка из ЕГРН, в которой указан новый владелец недвижимости.
- в электронном виде (документ заверен цифровой подписью и имеет такую же юридическую силу, как и бумажный вариант);
- в бумажном виде с оригинальной синей печатью нотариуса.
В случае личного обращения участников сделки в Росреестр сроки будут такими же. Если они регистрируют сделку через МФЦ, время рассмотрения может быть увеличено до 9 рабочих дней. Отсчет срока начинается с рабочего дня, который следует за датой обращения к нотариусу.
Сколько стоит нотариальная сделка купли продажи квартиры
Стоимость услуги складывается из тарифа, утвержденного на федеральном уровне, а также размера, установленного самой нотариальной палатой. По своему желанию любая сторона может купить дополнительные сервисы – например, видеозапись процесса сделки, проверку подлинности купюр и т.п.
Размер платы также зависит от регламента конкретной нотариальной палаты. Также он зависит от категории сделки – требуется ли обязательное заверение или нет.
Обязательное заверение
Если закон требует обязательное заверение, тариф составит 0,5% от суммы сделки. При этом минимальная сумма – 300 руб., а максимальная – 20000 руб. Сверх этого взимается оплата за технические, правовые и дополнительные услуги (при наличии).
Собственная инициатива
Если граждане обратились к нотариусу по личной инициативе, тариф зависит от категории покупателя.
сумма сделки, руб.
|
дети, внуки, родители, супруги
|
другие люди
|
до 1 млн. | 3000 руб. + 0,2% от суммы сделки | 3000 руб. + 0,4% от суммы сделки |
1-10 млн. | 7000 руб. + 0,2% от суммы, которая превышает 1 млн. руб. | |
от 10 млн. | 23000 руб. + 0,1% от той суммы, которая превышает 10 млн., максимально 50 тыс. | 25000 руб. + 0,1% от суммы, которая превышает 10 млн. руб., максимально 100 тыс. руб. |
Нотариальное заверение сделки реально защищает от большинства рисков, связанных с недобросовестным поведением продавца или покупателя. Однако избавить от всех угроз нотариус не сможет, равно как и любой другой посредник. Поэтому в крайних случаях покупателю следует либо вообще отказаться от подписания договора, либо затребовать проведение экспертизы дееспособности продавца.