Риски при покупке вторичного жилья

Покупка жилья в новом доме – возможность, которая доступна далеко не всем делающим.

В этой связи спрос на недвижимость, предлагаемую рынком вторичного жилья, по-прежнему высок.

Цены на так называемую вторичку зачастую ниже, однако и риски при покупке таких объектов выше.

Далее расскажем о том, чего нужно опасаться потенциальным покупателям вторичного жилья.

Подозрительно низкая цена квартры

Объекты стоимостью значительно ниже рыночной очень быстро находят своих покупателей, но несут в себе скрытые угрозы.

Во-первых, не исключено, что, реализуя недвижимость по заниженной стоимости, продавец таким образом пытается скрыть имущество от кредиторов.

В последствие в рамках дела о банкротстве такую сделку могут признать недействительной, а недвижимость вернуть в состав конкурсной массы.

В результате даже признанному добросовестным покупателю будет крайне сложно вернуть потраченные средства, учитывая то, что продавец-банкрот.

Во-вторых, схему продажи жилья по низкой цене нередко используют мошенники.

Последние, завладев недвижимостью обманным путем, стараются как можно быстрее от нее избавиться.

К слову сказать, заниженная стоимость может таить в себе все, что угодно: от откровенного мошенничества до очень хитрой схемы реализации недвижимости незаконным путем.

Приватизированные квартиры

Таковых на рынке вторичного жилья большинство. И вот какие риски предполагает приватизация:

1. Отказ кого-либо из членов семьи от участия в приватизации. По закону так называемые отказники сохраняют за собой право пожизненно пользоваться жилым помещением. А это означает, что выписать или выселить их нельзя. В любой момент отказник может потребовать обеспечить ему доступ в помещение, право пользования которым за ним закреплено.
2. Незаконная приватизация, что предполагает следующие схемы:

• умышленная выписка несовершеннолетних на период приватизации. Такой схемой пользовались с целью уменьшения числа долей в приватизированном помещении;
• повторная приватизация. По закону гражданин вправе участвовать в приватизации однократно, за исключением лиц, которые первый раз стали участниками приватизации до совершеннолетия;
• приватизация без участия лица, наделенного правом получения доли. К таким случаям можно отнести приватизацию без участия лиц, отбывавших наказание, проходивших службу в армии, а также тех, кто не пожелал участвовать в приватизации, но письменный отказ не оформил.

Во всех перечисленных случаях сохраняется риск оспаривания перехода прав на жилое помещение лицом, которое было лишено возможности получить долю.

Квартиры, находящиеся в совместной собственности

Это может быть как совместно нажитое имущество супругов, так и имущество, унаследованное несколькими преемниками без определения долей.

В соответствии с законом при реализации совместной недвижимости требуется согласие всех ее собственников.

Наличие такого согласия предполагает либо продажу недвижимости от лица всех собственников, либо оформление нотариальных согласий собственников, не участвующих в сделке.

Особого внимания заслуживают объекты, являющиеся совместной собственностью жены и мужа.

Ведь даже если супруги развелись, но не разделили имущество, право на долю в совместно нажитом сохраняется за каждым из них.

Это означает, что супруг, в обход которого совершена сделка, может оспорить ее в суде.

Участие в сделке недееспособных, инвалидов и несовершеннолетних

Любые сделки по распоряжению имуществом, принадлежащим детям до 18 лет или гражданам, в судебном порядке признанным недееспособными, совершаются при одобрении органов опеки и попечительства.

Получить согласие уполномоченного органа непросто, а в некоторых случаях невозможно.

Поэтому такие сделки следует проверять тщательным образом.

Что до лиц со статусом инвалида, то закон прямо не запрещает совершать сделки по отчуждению недвижимости с такими продавцами, однако, лучше перестраховаться и обратиться к нотариусу.

Дело в том, что при некоторых заболеваниях люди плохо осознают смысл своих действий и их легко обмануть, в то время как продавец полностью дееспособен.

Продажа по доверенности

Вполне легальный способ реализации недвижимости при невозможности присутствия собственника и наличии нотариальной доверенности у представителя продавца.

Тем не менее, даже при наличии подтверждающего полномочия документа, желательно иметь контакт непосредственно с собственником жилья.

Нельзя исключать вероятность того, что последний не в курсе того, что его недвижимость продается, а доверенность получена незаконным путем.

Долг в дополнение к квартире

Иногда продавец сразу предупреждает о наличии значительного долга и даже идет на уменьшение стоимости реализуемого жилья, но бывают случаи, когда недобросовестный собственник намеренно скрывает данную информацию.

И здесь можно допустить следующие сценарии:

• сделка будет оспорена в рамках дела о банкротстве, что возможно, даже если она совершена за 3 года до подачи заявления в арбитраж;
• стороны заключат договор, но покупатель не сможет зарегистрировать сделку из-за наложенного судебными приставами запрета.

Унаследованное жилье

При покупке наследственной недвижимости всегда существует риск оспаривания сделки ущемленными в правах наследниками, причем не только теми, кто призывался к наследованию по закону или был указан в завещании, но и теми, о ком наследодатель не знал.

К примеру, так часто бывает с мужчинами, имеющими внебрачных детей и наследодателями, которые забыли о преемниках, наделенных правом получения обязательной доли в наследстве.

Это не означает, что нужно отказываться от покупки унаследованного жилья, но желательно, чтобы к моменту заключения сделки истек трехлетний срок исковой давности по наследственным спорам.

Залоговое жилье

Несмотря на залог возможность продажи такого жилья существует. Нередко, когда заемщик не в состоянии исполнить в срок взятые на себя обязательства, он ищет способы избавиться от залоговой недвижимости и поскорее закрыть долг.

В большинстве случаев сделки с такой недвижимостью заключаются при участии кредитора, но иногда банки разрешают заемщикам самостоятельно найти покупателя, готового закрыть долг.

Ключевым нюансом в данном случае является согласие залогодержателя (кредитной организации), без которого сделку невозможно будет зарегистрировать из-за наложенного на объект обременения.

Жилое помещение с перепланировкой

Некоторые самоуверенные собственники квартир в МКД при проведении ремонта не утруждают себя получением разрешения на те виды работ, которые требуют обязательного согласования с уполномоченными органами, как то: перенос санузла или кухни на территорию жилой комнаты, перенос радиаторов на территорию лоджии или балкона, снос несущей стены и др.

Кроме того, даже при наличии разрешения на те или иные работы по завершению последних перепланировка должна быть узаконена, то есть сведения об изменении жилого помещения должны быть зарегистрированы.

Так как незаконная перепланировка чревата административным преследованием и понуждением к восстановлению первоначальных характеристик объекта, при покупке важно сравнить данные технической документации с реальным положением дел.

Объекты с охранным статусом

Речь идет об объектах культурного наследия, помещения в которых используются для проживания граждан.

Проблема заключается в том, что статус ОКН предполагает определенные ограничения, например, в части, проведения перепланировки или изменения облика здания.

Поэтому если жилое помещение расположено в таком объекте, необходимо быть готовым к соблюдению правил содержания и сохранения недвижимости.

Как снизить риски при покупке жилья на вторичном рынке

Покупка вторичного жилья, если только первоначальным собственником не является сам застройщик, предполагает тщательный анализ предстоящей сделки на предмет юридической чистоты.

Во избежание нежелательных последствий покупателю следует кроме основной документации (правоустанавливающего и правоподтверждающего документа, технической документации, паспорта продавца) на жилое помещение запросить ряд дополнительных сведений, в частности:

• информацию о зарегистрированных в помещении лицах,
• сведения из психоневрологического диспансера на предмет нахождения собственника на учете,
• данные ФССП о наличии (отсутствии) возбужденных в отношении собственника производств,
• сведения из ЕФРСБ по поводу возбуждения в отношении продавца дела о банкротстве,
• данные из реестра ОКН, информации о наличии (отсутствии) долгов и другие сведения.

В отдельных случаях для совершения сделки понадобятся и дополнительные документы, например, следующие:

• справка об остатке задолженности и согласие банка, в залоге у которого находится недвижимость;
• нотариальная доверенность, уполномочивающая ее держателя на продажу конкретного объекта, если собственник не может присутствовать при заключении сделки лично;
• письменное заверенное нотариусом согласие другого собственника жилья на его продажу (если помещение находится в совместной собственности);
• брачный договор, нотариальное соглашение или судебное решение о разделе имущества, если муж и жена развелись, а недвижимость продает один из них;
• разрешение ОПП, если продавец недееспособен или не достиг 18 лет и другие документы.

Охватить такой объем информации самостоятельно приобретающему жилье покупателю достаточно сложно, поэтому предпочтительнее пользоваться услугами добросовестных посредников: банков, агентств недвижимости, риелторов.