Как оформить задаток при покупке квартиры

Когда люди договорились о купле-продаже недвижимой собственности, покупатель квартиры передает хозяину деньги, как задаток. Процесс важно оформить юридически правильно, так как при расторжении сделки именно эта сумма гарантирует возмещение ущерба пострадавшему.

Обязателен ли задаток и какой процент при покупке квартиры?

Передача частичной стоимости при приобретении жилья необязательна. Обычно приобретателю и хозяину разрешено обговорить нюансы и этапы предстоящей сделки, собрать документацию, подписать контракт и рассчитаться друг с другом. Но на практике устный «договор» сопряжен с большим риском срыва реализации недвижимой собственности, потому что передумавший участвовать в сделке ничем не рискует при отказе.

Задаток гарантирует, что если сделка аннулируется, пострадавший получит материальное возмещение. Понятие задатка оговорено в ГК РФ (пар. 7, ст. 380-381). Величина законодательно не прописана. Обычно при купле-продаже ориентируются на принятую в регионе практику. Часто условно принят стандартный для города (местности) процент.

Например, 2% от цены. Тогда при стоимости жилища 1,5 млн рублей размер составит 30 тысяч, а 6 миллионов – 120 тысяч рублей. Итоговую величину совместно определяют покупатель и хозяин жилья. Размер является предоплатой и входит в цену квартиры.

Чем отличается залог и задаток?

Передача средств обязательно подтверждается письменным соглашением (договором) и распиской. В тексте надо точно прописать, что сумма – именно задаток, а не залог или аванс (эти понятия часто путают).

Понятие залога используется в случаях, когда затребовано гарантировать одной из сторон договора денежную компенсацию возможного материального ущерба. Залог часто передают при аренде жилого помещения, как гарант обеспечения его сохранности при эксплуатации (в арендную плату залог не входит). Если жилец нанесет квартире существенный ущерб, арендатор оставит залог себе в качестве затрат на ремонт.

Под авансом подразумевается обычный предварительный платеж части стоимости товара. При отказе приобретатели или хозяина от купли-продажи, аванс или залог просто возвращают. Компенсацию ущерба пострадавшей стороне гарантирует только задаток.

На какой срок вносится задаток при сделках с недвижимостью

Сумма зачисляется на весь период, необходимый для подготовки сторон к подписанию главного контракта. Полный цикл купли-продажи недвижимости, в зависимости от нюансов, занимает иногда более месяца.

Обычно это связано с заказом документации к продаже, которые нельзя сделать заранее (справок, выписок с ограниченным сроком актуальности). Только после подготовки и проверки всего пакета документов, стороны подписывают основной договор купли-продажи, производят расчеты в полной сумме.

Важные моменты при составлении договора

Передачу финансов оформляют отдельным соглашением или включают в предварительный ДКП.

Переговоры

Перед подписанием бумаг стороны достигают устных соглашений путем переговоров.

1. Изучение оригинальных документов основания собственности. Продавцу обязательно заказать свежую выписку из ЕГРН (Росреестра недвижимости), так как в ней содержатся сведения об отсутствии/наличии ареста или обременения на квартире.
2. Сроки подготовки жилища к реализации (заказ справок, выписок, оплата долгов по квартплате).
3. Величина задатка, порядок стандартных исчислений (когда и в какой форме передается).
4. Определение персональных расходов покупателя и продавца по договору.
5. Алгоритм прохождения сделки, согласование действий и обязанностей людей, период исполнения договора.

Когда спорные моменты оговорены и поправлены, готовят на подпись контракт о задатке, пред. договор купли-продажи квартиры, расписку о передаче денег.

Правильное оформление расписки при передаче задатка

Расписку заполняет и подписывает продавец, потому что он получает финансы. Документ готовят в двух оригинальных экземплярах.

• полностью Ф.И.О. и сведения из паспорта продавца и покупателя;
• ссылку на контракт, по которому перечисляются финансы;
• указание, от кого, кому и когда передаются деньги;
• указание, что сумма – задаток при приобретении недвижимости (точный адрес, краткое описание);
• точный размер суммы цифрами и прописью.

Шаблон документа разрешается напечатать, но инициалы, адреса, данные бумаг, сумму и подпись продавец заполняет своей рукой. Важно внимательно проверить все данные документации перед подписанием.

Важно! Если у жилища несколько владельцев, то сумма делится между ними. Каждый пишет расписку на полученную лично им сумму. За несовершеннолетних продавцов действуют их родители или законные опекуны.

Задаток за продавца может принять представитель, если на него оформлена нотариальная доверенность.

Порядок действий при передаче денег

Задаток отдают наличным или безналичным путем, хотя нал используют чаще. При оплате безналом в контракте прописывают сроки перечисления денег, банковские реквизиты расчетного счета продавца для отправки финансов.

1. Устная договоренность, переговоры.
2. Подготовка сета бумаг, проверка и правка черновиков.
3. Подписание соглашения о задатке, предварительного договора купли-продажи.
4. При наличном расчете продавец оформляет расписку, а покупатель передает деньги.

Если сделку оформляют посредники (агентство, нотариус, банк), для них снимают копии документов.

Что необходимо сделать после внесения задатка?

После внесения денег между людьми начинают действовать условия пред.договора купли-продажи квартиры. Это обозначает, что приобретатель прекращает поиски другого жилья, а продавец снимает квартиру с продажи (убирает рекламу, останавливает показы объекта).

Партнеры вместе подготавливаются к сделке. Обычно в процесс входят выписка из жилища, уплата долгов по КУ, сбор нужных выписок. При готовности люди подписывают основной ДКП жилья и завершают расчеты.

Последствия неисполнения обязательств

Заставить человека купить или продать жилье, если он еще не подписал главный контракт купли-продажи, не разрешается. По ст.381 ГК РФ величина переданного задатка компенсирует моральный вред пострадавшей стороне.

Для покупателя

Если приобрести жилое помещение передумал приобретатель, пред. сумма остается у собственника. Например, в качестве задатка покупатель отдал хозяину 70 тысяч рублей. Если он впоследствии отказался от покупки, деньги хозяин помещения оставляет себе.

Для продавца квартиры

Если хозяин отказался реализовывать недвижимое владение, он также обязан возвратить покупателю ущерб. Согласно ст.381 ГК РФ, с человека затребована двойная сумма.

Человек, отказавшийся от условий ДКП, также обязан компенсировать прочие убытки пострадавшему, если они возникли в связи с передачей части денег за приобретение жилища.

В каких ситуациях возможен возврат суммы задатка?

Часто передумавший приобретатель просит владельца просто возвратить деньги. По закону (ст. 381, 416 ГК РФ) подобный возврат возможен в двух случаях:

• Самостоятельное согласие продавца отказаться от законодательно положенной компенсации за срыв договора. Стороны встречаются для создания соглашения о расторжении подписанных документов, возврат денег также подтверждают распиской.
• Невозможность исполнения условий по договору.

Во втором случае отказавшемуся надо доказать в суде наличие обстоятельств, которые сделали для него покупку или продажу квартиры невозможной после передачи задатка.

Как обезопасить сделку – советы юристов

Задаток передают только хозяину жилища. Если за продавца действует представитель, внимательно изучают доверенность. В ней должно быть указано, что доверено право от имени владельца подписывать бумаги, исчисления, связанные с куплей-продажей дома по конкретному адресу.

• заранее проверить юридическую грамотность договоров, расписок;
• найти и привести свидетелей на передачу задатка;
• при наличном расчете использовать спец.технику для подсчета и проверки подлинности купюр.

Обезопасить куплю-продажу могут нотариус, юридическая контора или агентство недвижимости. При выборе посредника заранее рекомендовано изучить репутацию фирмы и отзывы пользователей.

Грамотно оформленный и переданный задаток минимизирует возможный срыв сделки. А в случае необходимости пострадавший сможет защитить свои права, взыскать денежную компенсацию в судебном порядке.