Начинают применяться единые правила определения видов разрешенного использования земли

С 1 марта 2026 года вступил в силу инициированный Росреестром Федеральный закон № 295-ФЗ от 31.07.2025, устраняющий многолетнюю правовую неопределенность в вопросах установления видов разрешенного использования земельных участков, а также порядка предоставления земель.

Что изменилось

1. Установлен перечень документов, которыми определяются виды разрешенного использования земельных участков (градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент, положение об особо охраняемой природной территории).
2. Определены случаи, когда использование земельных участков допускается вне зависимости от установленного вида разрешенного использования — для размещения геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети, возведения некапитальных строений, сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы);
3. Вводится понятный порядок выбора видов разрешенного использования — кто, как и при каких условиях может выбрать вид разрешенного использования земельного участка;
4. В Земельном кодексе закрепляются ситуации, когда разрешенное использование земельного участка устанавливается не регламентом использования земель, а документацией по планировке территории или лицензией на недропользование (для размещения линейных объектов, в границах особой экономической зоны, инновационных научно-технологических центров, территории опережающего развития);
5. Подробно регламентируется порядок определения видов разрешенного использования земельных участков при их образовании.

Что изменится для бизнеса

Для правообладателей участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которым такой участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование, вводится запрет на изменение вида разрешенного использования — вне зависимости от порядка предоставления такого участка. Исключение — если земельный участок используется для комплексного развития территории.

Если участок из состава земель сельхозназначения отнесен к сельскохозяйственным угодьям, его вид разрешенного использования можно изменить на основании решения органа власти субъекта РФ. Раньше изменить вид разрешенного использования таких участков было невозможно. Теперь такой порядок будет действовать до принятия специального федерального закона о порядке определения правового режима сельскохозяйственных угодий.

Заинтересованные лица теперь могут инициировать аукционы по продаже или аренде государственных/муниципальных земель в границах населенных пунктов (ранее такого не было). При этом орган власти должен выставить земельный участок на аукцион с тем видом разрешенного использования, который просит инициатор аукциона.

Если участок по документации по планировке территории (ДПТ) попадает в зону размещения объекта публичного значения, правообладатель может выбрать только вид разрешенного использования (ВРИ), предусматривающий размещение этого объекта. Однако с 1 марта 2026 года запрещено включать частные земли в такие зоны без согласия собственника, публичного сервитута или процедуры изъятия.

Изменения для граждан

Виды разрешенного использования земельных участков, установленные до 1 марта 2026 года, остаются действительными. Также сохраняется общий подход к определению видов разрешенного использования на основные, вспомогательные и условно разрешенные.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства правообладатели смогут выбирать самостоятельно — без дополнительных разрешений и согласования. В частности, для выбора основного вида разрешенного использования подается заявление в орган регистрации прав (определены сроки каждой процедуры).

В отдельных случаях допускается менять виды разрешенного использования образуемых земельных участков (например, при разделе земельного участка, исходный вид разрешенного использования которого не соответствует градостроительному регламенту).

Изменения для садоводов

Новые поправки к закону № 217-ФЗ распространили абсолютный запрет на смену вида разрешенного использования (ВРИ) садовых и огородных участков на все участки внутри границ садоводств, независимо от даты их образования. Теперь невозможно изменить ВРИ для участков, созданных как до, так и после вступления в силу закона № 217-ФЗ.

Смена назначения возможна в двух случаях: решение садоводов преобразоваться в ТСЖ или необходимость изъятия земли для государственных или муниципальных нужд.

 И. Полянина, юрист.

---

По информации Пресс-центра Росреестра