ВС РФ обобщил практику по спорам о землях, изъятых из оборота и ограниченных в обороте

Президиум Верховного Суда РФ утвердил Тематический обзор N 11/2026 о рассмотрении судами дел, связанных с правами на земельные участки отдельных категорий земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, а также с использованием таких участков. Документ утвержден постановлением Президиума ВС РФ от 1 июля 2026 года N 14А/2026.

Обзор охватывает три крупные группы споров:

• о землях особо охраняемых природных территорий;
• о землях лесного фонда;
• об участках, расположенных в пределах береговой полосы водных объектов общего пользования.

Документ важен не только для судов, но и для собственников, арендаторов, застройщиков, органов власти, кадастровых инженеров и юристов. Верховный Суд еще раз подтвердил: в делах этой категории значение имеют не только записи реестров, но и фактическое состояние участка, история его формирования, правовой режим территории, законность возникновения права и добросовестность поведения участников.

Что разъяснил Верховный Суд по спорам об ООПТ

В первой части обзора ВС РФ сформулировал несколько принципиальных подходов.

Прежде всего Суд указал, что при создании государственного природного заказника не требуется предварительное согласие пользователей, владельцев и собственников участков, которые включаются в его границы. Само по себе включение земель в состав ООПТ не делает соответствующий нормативный акт незаконным.

При этом Верховный Суд подтвердил, что в границы ООПТ могут входить и участки, находящиеся в частной собственности. Однако режим их использования подчиняется публичным ограничениям, связанным с охраной природной территории. Если использование участка не создает опасности для жизни и здоровья людей, окружающей среды и объектов культурного наследия, правообладатель может продолжить использование земли без немедленного приведения ее в полное соответствие с новым режимом.

Отдельный акцент сделан на функциональном зонировании ООПТ. Суд указал: если участки с сопоставимыми характеристиками отнесены к зонам с различным режимом охраны и использования, орган власти обязан привести мотивированное обоснование такого различия. При отсутствии объяснения зонирование может быть признано незаконным.

В обзоре также подчеркнуто, что органы местного самоуправления не вправе создавать ООПТ местного значения на лесных участках из состава земель лесного фонда, находящихся в федеральной собственности. Иными словами, муниципальный уровень не может распоряжаться правовым режимом территорий, которые ему не принадлежат.

Существенное практическое значение имеют разъяснения о национальных парках. Если участок расположен в границах национального парка и не подпадает под предусмотренные законом исключения для территорий населенных пунктов, право частной собственности на него возникнуть не может. Такой участок находится в федеральной собственности, а зарегистрированное за частным лицом право может быть признано отсутствующим.

Также ВС РФ обратил внимание на участки в населенных пунктах, включенных в состав ООПТ. Если сведения о границах населенного пункта не внесены в ЕГРН, такие участки считаются ограниченными в обороте. Это может препятствовать их предоставлению в собственность, в том числе под ИЖС.

Для застройщиков важен вывод о том, что нахождение участка в функциональной зоне «рекреационная» или «рекреационные сооружения» исключает строительство многоквартирных жилых домов с объектами обслуживания жилой застройки. Верховный Суд связал этот запрет как с назначением рекреационных территорий, так и с необходимостью учитывать режим особой охраны ООПТ.

Кроме того, Суд подтвердил, что:

• создание заказника после заключения охотхозяйственного соглашения может повлечь изменение или расторжение такого соглашения;
• изменение категории или профиля ООПТ регионального значения требует согласования с уполномоченным федеральным органом в области охраны окружающей среды;
• исключение участка из границ ООПТ возможно только после оценки его значения применительно ко всему природному комплексу, а не изолированно;
• леса в границах ООПТ должны относиться к категории защитных лесов;
• порядок льготной передачи публичных земель по постановлению Правительства РФ N 629 не распространяется на земли и участки, ограниченные в обороте;
• добыча полезных ископаемых на территории заказника недопустима, если положением о заказнике запрещена производственная деятельность;
• для перевода земель ООПТ или участков в их составе в другую категорию, в частности в земли сельхозназначения, требуется положительное заключение государственной экологической экспертизы.

Отдельно Верховный Суд разъяснил и вопрос эксплуатации уже существующих линейных объектов. Если линия электропередачи была правомерно возведена на территории национального парка, ее собственник вправе выполнять необходимые рубки в охранных и санитарно-защитных зонах без проекта освоения лесов, госэкспертизы и лесной декларации, если работы ведутся в рамках установленного законом режима.

Какие выводы сделаны по землям лесного фонда

Во второй части обзора Верховный Суд рассмотрел споры, связанные с пересечением участков с землями лесного фонда, расхождениями между сведениями ЕГРН и ГЛР, а также с использованием защитных лесов.

Ключевая позиция такова: если участок был предоставлен правообладателю до 1 января 2016 года и сведения ЕГРН расходятся с данными ГЛР, по общему правилу приоритет имеют сведения ЕГРН. Однако одного сопоставления записей реестров недостаточно. В случае спора о праве суд обязан установить, как формировался участок, как он фактически использовался, имеются ли на нем лесные насаждения, законно ли возникло право и может ли приобретатель считаться добросовестным.

Тем самым Верховный Суд дал понять, что приоритет сведений ЕГРН не работает автоматически и не освобождает суд от исследования всех обстоятельств дела.

Отдельно указано, что устранение противоречий между ЕГРН и ГЛР в административном порядке возможно лишь при отсутствии спора о праве. Если спор существует, вопрос должен разрешаться с учетом фактических и правовых обстоятельств, а не только на основании формальных данных реестров.

Суд также подчеркнул, что требование об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты права. Если лесничество или иное заинтересованное лицо возражает против согласования местоположения границ, суд должен определить их по координатам поворотных точек либо иным предусмотренным законом способом. Это особенно важно для ранее учтенных участков, поставленных на кадастровый учет без межевания.

Если же земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, его принадлежность к землям лесного фонда может подтверждаться материалами лесоустройства и сведениями ГЛР. В качестве доказательств могут использоваться выписки из реестра, таксационные описания, планы лесных насаждений, лесоустроительные планшеты и карты-схемы лесничеств.

Верховный Суд отдельно обозначил критерии оценки добросовестности приобретателя. Не может считаться добросовестным лицо, которое приобретает участок, преимущественно покрытый многолетними лесными насаждениями, и не проверяет, относится ли он к землям лесного фонда. Видимые признаки лесной территории должны вызывать разумные сомнения в законности происхождения участка.

В то же время если участок был сформирован законно, внесен в ЕГРН, фактически не покрыт лесом, освоен и используется по назначению, это может служить аргументом против его изъятия только из-за наложения на земли лесного фонда.

Еще один важный вывод касается частичного пересечения. Если с землями лесного фонда пересекается лишь часть участка, нельзя автоматически прекращать право на весь объект. Суд должен выяснить, возможно ли изменить его границы или произвести раздел с учетом требований к минимальным и максимальным размерам образуемых участков.

Практическое значение имеют и другие позиции обзора. В частности, Верховный Суд разъяснил, что:

• исковая давность применяется и к требованиям об оспаривании права на участок по мотиву пересечения с землями лесного фонда; срок исчисляется с момента, когда уполномоченный орган узнал или должен был узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике;
• при предоставлении гражданам участков по Закону N 119-ФЗ перевод лесного участка в иную категорию в определенных случаях осуществляется без принятия отдельного решения о переводе — на основании сведений, направленных в орган регистрации прав;
• при включении в границы населенного пункта лесных участков проект генерального плана должен быть согласован с Рослесхозом;
• правовой режим защитных лесов обязателен к учету при размещении объектов нелесной инфраструктуры; например, прокладка кабельной линии через лесопарковую зону допустима не всегда и не только из соображений удобства или меньшей стоимости;
• возведение на арендованном лесном участке объектов капитального строительства, не предусмотренных проектом освоения лесов, является существенным нарушением договора аренды и может повлечь его расторжение, снос построек и обязанность привести участок в первоначальное состояние;
• ограждение лесного участка допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом; для участков, предоставленных в рекреационных целях, возведение ограждений, как правило, не допускается.

Что разъяснено по береговой полосе водных объектов

Третья часть обзора посвящена спорам об участках, расположенных в пределах береговой полосы водных объектов общего пользования.

Здесь Верховный Суд подтвердил самый строгий подход. Если установлено, что земельный участок или его часть находится в границах береговой полосы, этого достаточно для удовлетворения требования о признании зарегистрированного права частной собственности отсутствующим полностью или в соответствующей части. Причина в том, что такие земли ограничены в обороте, предназначены для общего пользования и не подлежат приватизации.

Суд прямо указал: ссылка на добросовестность приобретателя не является основанием для отказа в истребовании таких земель. Если участок был сформирован за счет береговой полосы, сам факт добросовестности не устраняет законодательный запрет на его передачу в частную собственность.

Верховный Суд также разъяснил, что договор аренды участка, находящегося в пределах береговой полосы и относящегося к неразграниченной государственной собственности, может быть заключен уполномоченным органом местного самоуправления. Однако обязательным условием остается обеспечение свободного доступа граждан к водному объекту и его береговой полосе.

Отдельно подчеркнуто, что отсутствие в ЕГРН сведений о координатах береговой полосы не освобождает правообладателя от обязанности обеспечить свободный проход к воде. Береговая полоса существует в силу закона, а не только после внесения сведений в реестр. Следовательно, заборы и иные препятствия, ограничивающие доступ граждан к водному объекту, подлежат демонтажу.

Почему обзор важен для практики

Из материалов обзора видно, что в земельных спорах, связанных с ООПТ, лесным фондом и береговой полосой, суды должны исходить не из формального подхода, а из совокупности обстоятельств. Важны не только данные ЕГРН, ГЛР и других реестров, но и история участка, его природные характеристики, фактическое использование, режим территории, основания возникновения права и поведение участников оборота.

Одновременно Верховный Суд последовательно подтверждает общий правовой подход: если земельный участок в силу закона изъят из оборота или ограничен в нем, приоритет имеют публично значимые интересы, связанные с охраной природных территорий, лесов и обеспечением свободного доступа к береговой полосе. Частный интерес собственника или приобретателя в таких случаях отступает перед прямыми законодательными ограничениями.

Т. Миронова, юрист.

---

Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 11/2026. О рассмотрении судами дел, связанных с правами на земельные участки отдельных категорий земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, и с использованием таких участков. Утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 14 А/2026)

Скачать_ДОКУМЕНТ в PDF

Скачать_ ДОКУМЕНТ в Word

Открыть ДОКУМЕНТ в некоммерческой версии Консультант Плюс