Права и обязанности управляющей компании многоквартирным домом

Управляющие компании, пользуясь неграмотностью граждан, часто пренебрегают обязанностями, возложенными на них законодательством. Чтобы понять, что права жильцов нарушаются, не помешает познакомиться с обязанностями управленцев. Это поможет контролировать деятельность управляющей компании (УК) и понять, насколько точно исполняются должностные функции.

Законодательная база

Управляющие компании – это юр.лицо, которое занимается руководством ЖКХ многоквартирных домов. Деятельность организаций регулируется жилищным законодательством. Она направлена на ведение хозяйства МКД, уход и содержание придомовых территорий, ремонтные работы и пр.

Обслуживающая организация должна функционировать в открытом режиме, обязаны предоставить жильцам доступ к сведениям о многоквартирном доме, характеристиках и финансово-хозяйственном состоянии общего имущества. Информацию о деятельности УК обязаны размещать на портале ГИС ЖКХ, где собственники свободно могут просмотреть интересующие сведения.

Жилищный кодекс

Основным сводом законов для УК является Жилищный кодекс. Согласно 161 ст. ЖК, управляющая компания обязана содержать общее имущество, обеспечить собственников МКД безопасными условиями и предоставить бесперебойные коммунальные услуги. В этом же нормативном акте расписываются обязательства управленцев по содержанию общедомового имущества.

1. Обеспечить безопасность МКД, чтобы она соответствовала нормативам для сохранения здоровья и жизни владельцев, а также их собственности.
2. Соблюдать требования пожарной безопасности и санэпиднадзора, сконцентрированные на сохранности домовладения и благополучии жильцов.
3. Блюсти интересы и права обитателей МКД, если подобные действия противоречат законодательным нормам.
4. Обеспечить населению многоэтажки доступ к пользованию общедомовым имуществом и помещениями.
5. Поставить коммунальные ресурсы, чтобы предоставить жильцам ЖКУ.
6. Поддерживать в должном состоянии коммуникации, следить за надежностью счетчиков и прочего оборудования.

УК отвечает за поставку ЖКУ и состояние общедомовых владений. Ответственность управленцы несут перед законом, государством и собственниками квартир. Последних компания обязана осведомлять о тарифах. Жильцы должны иметь доступ к информации по финансовой деятельности, услугам и правилам УК.

Читайте также:   Отсрочка от службы армии в связи с беременностью жены и рождением ребенка

Договор управления

Порядок заключения договорных отношений между жильцами многоэтажки и обслуживающей компанией прописывается в 162 ст. ЖК. Соглашение собственники квартир могут заключить только с организацией, обладающей разрешением на управленческую деятельность. Если компания требованиям не соответствует, то заключить договора с жителями она не имеет права. Для оформления договора необходимо собрать всех жильцов.

1. Проводить ремонтные работы, содержать в порядке общую собственность жильцов многоэтажки.
2. Предоставлять коммунальные ресурсы.
3. Своевременно выполнять функции, оплачиваемые по установленному тарифу.
4. Осуществлять прочую деятельность по управлению МКД.

Настоящий свод услуг, относящихся к обязательствам УК, прописан в заключенном договоре управления. Компании дается месяц на включение в работу. Спустя 30 дней после подписания организация начинает выполнение условий.

В течение срока деятельности компания предоставляет собственникам регулярные отчеты по проделанной работе. А за месяц до истечения действия соглашения организация передает документацию на МКД той УК, которая избрана собственниками для ведения ЖКХ.

Другие нормативные акты

В законодательстве действуют и иные акты, обязывающие управляющие компании выполнять определенную работу.

• Правительственное Постановление №354;
• Постановление Госстроя №170;
• Постановление Правительства за номером 491, регулирующее нормы и требования содержания общедомового имущества;
• Постановление санитарного главврача №64 о санитарно-эпидемиологических требованиях к жилищным условиям и пр.

Согласно этим нормативным актам, компания ухаживает за придомовыми территориями многоэтажки. А контролируют качество работ жильцы

• регулярная уборка придомовых владений многоквартирного хозяйства;
• озеленение территории;
• своевременный вывоз бытового мусора;
• оборудование лавочек у подъездов, детских площадок во дворах, автостоянок и пр.

За работами жильцы следят сами. Если УК ничего не делает, то это означает нарушение договора.

Перечень прав управляющей компании

Помимо круга обязанностей, обслуживающие организации имеют полномочия, которые также устанавливаются законодательными актами. Жильцам полезно с ними познакомиться, чтобы случайно не оказаться в сложном положении.

• взыскать с населения МКД задолженности по платежам;
• получать доход за управленческую деятельность;
• за долги лишать жильцов коммунальных услуг;
• начислять пени за задолженности.

Доход компании, ведущей ЖКХ-деятельность, обусловлен тарифами на обслуживание. УК вправе поднять стоимость, но только после собрания собственников и ознакомления со сметой. Сход может проголосовать против повышения, тогда компания обязана продолжить работу по старым расценкам.

Взыскивать долги управленцы могут только через судебные инстанции. Хотя УК часто отключают ЖКУ, за которую у жильца накопились долги. Прервать подачу ресурсов возможно, когда они поставлялись через УК, а не напрямую от теплосетей, газоснабжающей организации или водоканала и пр. С 91 дня задолженности компания вправе начислять пеня (155 ст. ЖК, п.14).

Какие функции выполняет управляющая компания

• ремонт;
• техническое обслуживание и проверка состояния жилого строения и коммуникаций;
• поставка коммунальных ресурсов;
• содержание придомовых владений;
• организационные, финансовые услуги и пр.

Каждая из функций имеет границы, нормативы и ограничения, которые жильцам полезно изучить, чтобы исключить нарушение прав.

Обязанности управляющей компании

Обслуживание

Управляющая компания нанимает подрядчиков, которые ведут узкопрофильную деятельность. Нанятые организации оказывают услуги в рамках заключенного с управляющей компанией договора.

• ремонт общедомовой собственности вроде подвалов, лестничных пролетов, чердаков и пр.;
• восстановление водопроводных, отопительных или электросетевых коммуникаций в квартирах;
• контроль за соблюдением пожарной безопасности, комплектацией щитов, состоянием кранов и шлангов, чтобы исправно работали;
• следить за чистотой на придомовых территориях и в подъездах;
• вывоз мусорных отходов.

Самостоятельно управляющие организации такой деятельностью не занимаются. Они нанимают обслуживающие компании, дворников, сантехников, уборщиц или электриков и контролируют качество их услуг в МКД.

Ремонтные работы

В договоре с жильцами прописывается пункт относительно ремонтных работ. Управляющие организации обязаны заниматься подобной деятельностью, чтобы сохранить или улучшить состояние недвижимого объекта.

1. Устанавливать новые рамы или двери, проводить остекление подъездных оконных проемов.
2. Обеспечить лестничное и над подъездное освещение, окраску и побелку общедомовых помещений.
3. При протечке УК занимается обновлением кровли.
4. Ремонт общедомового имущества, направленный на восстановление коммуникаций, вроде внутридомового освещения или водоснабжения, канализации, отопления и пр.

Коммунальные услуги

1. Когда жильцы заключают соглашение с УК, тогда же подписывают договора и с ресурсоснабжающими организациями, которые будут поставлять коммунальные ресурсы.
2. За качеством и своевременной оплатой ЖКУ надо следить, чтобы манипуляции проводились в рамках закона.
3. Собирать средства за коммуналку, вести претензионные разбирательства.
4. Контролировать регулярный вывоз бытового мусора, для чего потребуется составить соглашение.

Если по договору горячая вода или газ подаются, а по факту ресурсов нет, то ответственность возлагается на управленцев. Даже если в перебоях поставки коммунальных услуг виновата ресурсоснабжающая организация, УК обязаны защищать интересы жильцов и использовать все средства для разрешения проблем.

Требовать от собственников оплату выше установленных ресурсоснабженцами тарифов УК не имеет права. Если же управленцы утверждают, что недостает средств для выполнения должностных обязанностей, то надо созвать собрание жильцов. На нем составляют сметы, делают расчеты и решают вопрос о повышении тарифов.

Уход управляющей компании за придомовой территорией

УК обязана следить за дворовыми и около подъездными зонами, озеленять, убирать, облагораживать, вывозить бытовые отходы. К придомовым относят земли, закрепленные за определенным многоквартирным жилищным хозяйством.

Технический контроль управляющей компании

• ремонтная деятельность и составление смет;
• планирование и проведение мероприятий по техобслуживанию МКД;
• регистрация, изучение заявок от собственников;
• составление и оформление технической документации;
• учет оказываемых ЖКУ, качества и объема.

Этим занимается техотдел или отдел технадзора управляющей организации. Курирует работу замдиректора по производственной части или главный инженер.

Права управляющей компании

Перерасчет

1. Отопление – если произошли перебои, то градус в течение каждого просроченного часа снижает оплату за отопление на 0, 15%.
2. Водоснабжение – когда нормативы по отключению превышают разрешенное время, то за лишний час отсутствия воды оплата падает на 0,15%. Если горячее водоснабжение меньше 60°С, что ниже нормы, то каждые 3 недостающих градуса уменьшают оплату еще на 0,1%.
3. Содержание – при не предоставленном или некачественном ведении хозяйства МКД жильцы вправе потребовать перерасчета. Тогда стоимость не оказанных услуг исключается из квартплаты.
4. Газоснабжение – если газ отключен больше отведенного жилищным законодательством времени, то каждый лишний час также сокращает плату за газификацию на 0,15%. Аналогично уменьшает счет и чрезмерное падение давления природного газа.
5. Электросети – каждый час отсутствия электричества больше разрешенного времени снижает плату за свет на 0,15%.

Управляющие организации проводят перерасчет тарифов и цен на оказываемые жильцам услуги, если это предусмотрено законодательством.

Финансовое обеспечение управляющей компании

Управленцы обязаны получать средства на ремонт или содержание общей собственности в многоквартирном доме.

• изучение финансовой политики организации и проверка деятельности;
• оценка себестоимости и тарификация работ, предоставляемых управленцами населению многоквартирных домов;
• контактирование с должниками и рассмотрение обращений жильцов по начислениям;
• перевод средств ресурсопоставляющим организациям;
• выделение зарплаты штату сотрудников УК;
• открытие и управление л/с собственников;
• вовлечение инвестиционного потока, расчет средств на ремонт.

Что делать, если управляющая компания проявляет халатность

УК иногда игнорируют обязательства по ремонтным работам и содержанию придомовых территорий. Они вправе отказаться менять какие-то детали или чинить что-то. Если же законодательство на стороне собственников, то надо привлечь управленцев к ответственности.

1. Изложить в письменной заявке притязания в адрес управляющей компании, потребовав исполнения обязательств, согласно заключенному договору.
2. Если жалобу не принимают, надо обращаться сразу к руководству организации.
3. Предоставить доказательную базу невыполнения условий договора.
4. При отсутствии действий со стороны директории надо решать проблемы через жилинспекцию. Жильцы пишут коллективное заявление, указав требования к УК и ссылаясь на статьи ЖК. К документу прикладывают доказательные материалы.

По факту обращения жилинспекция проводит проверку, чтобы выявить халатность УК. Если требования будут обоснованы, то управленцев обяжут устранить проблему, пригрозив разбирательством в порядке судебного делопроизводства. А уже судья либо назначит штраф, либо обяжет УК выполнить требования жильцов. В сложных случаях компании даже отстраняют от деятельности.

Какие обязанности не возлагаются на УК

Собственникам надо изучить перечень функций, которые перед ними несут управленцы.

1. Внеочередной ремонт, если не возникло острой нужды.
2. Рубка деревьев на придомовых участках.
3. Освещение общих территорий.
4. Вывоз бытовых отходов с мусорки.
5. Покупка нового теплоносителя.
6. Установка видеонаблюдения.
7. Ремонт домофонного оборудования.
8. Украшения участков.

Не всегда правильно что-то требовать от управленцев, поскольку у них ограниченные обязанности и права, регламентируемые законодательными актами. При умелом апеллировании собственники могут заставить управленцев исполнить обязательства.

Эта инстанция может выписать управляющей компании штрафное взыскание, заставит выполнить требования собственников или передаст заявление в суд для разбирательства. Если халатность и нарушение прав владельцев имели место, то управленцы понесут наказание.