Минюст предложил уточнить замену избыточного жилья банкрота

Минюст подготовил поправки в Закон о банкротстве, которые должны закрепить механизм реализации единственного жилья гражданина-должника, если оно явно превышает разумно достаточный уровень. Речь идет о случаях, когда вместо такой недвижимости должнику и его семье смогут предоставить более скромное замещающее жилье, а выручку от продажи направить на расчеты с кредиторами.

Сейчас сходный подход уже выработан в судебной практике, в том числе отражен в обзоре Верховного суда. Теперь соответствующие правила хотят прямо закрепить в законе.

Когда жилье смогут признать избыточным

По проекту учитывать будут совокупность характеристик помещения. В их числе:

• площадь жилья;
• место его расположения;
• уровень технического оснащения;
• иные обстоятельства, которые позволяют оценить, превышает ли объект разумные потребности должника и его семьи в жилище.

Иными словами, вопрос не сводится только к метражу. Оценивать предполагается весь комплекс параметров.

При каких условиях возможна продажа

Механизм хотят применять только при одновременном соблюдении нескольких условий. В частности, потребуется установить, что:

• у должника нет иного имущества, за счет которого можно полностью удовлетворить требования кредиторов;
• предполагаемой выручки от продажи хватит на покупку замещающего жилья;
• этой же суммы будет достаточно для покрытия расходов, связанных с реализацией недвижимости;
• после этого останется возможность существенно погасить задолженность перед кредиторами, включенную в реестр.

Таким образом, продажа «избыточного» жилья не должна проводиться формально. Она допустима лишь тогда, когда действительно позволяет достичь экономически значимого результата в процедуре банкротства.

Каким должно быть замещающее жилье

По общему правилу новое жилье должно находиться в том же населенном пункте, а при наличии районного деления — и в том же районе, что и прежнее.

Кроме того, проект предусматривает, что замещающее помещение должно:

• соответствовать требованиям жилищного законодательства;
• обеспечивать должнику и его семье достойные условия проживания;
• учитывать обстоятельства семьи, в том числе место работы, учебы, состояние здоровья и другие значимые факторы.

Отдельно подчеркивается, что выселение без предоставления другого жилья не допускается. Замещающее помещение должны предоставить должнику в собственность.

Как предлагается организовать процедуру

Приобрести замещающее жилье сможет:

• отдельный кредитор — с последующим возмещением его затрат из конкурсной массы;
• финансовый управляющий — за счет средств, полученных от продажи имущества должника.

Положение о порядке замены недвижимости должно будет одобрить собрание кредиторов. После этого документ предстоит утвердить суду. Определение суда можно будет обжаловать.

Проект также предусматривает участие должника в выборе замещающего жилья. Предполагается, что должны учитываться его предложения, а сам он сможет осмотреть помещение до его приобретения.

Как планируют продавать избыточное жилье

Согласно проекту, реализация должна проходить через публичные торги с постепенным снижением цены. При этом минимальный предел цены хотят увязать с необходимостью:

• купить замещающее жилье;
• покрыть расходы на процедуру;
• направить существенную часть средств на удовлетворение требований кредиторов.

Если покупатель не найдется даже при минимальной цене, жилье останется у должника.

На что опирается проект

В пояснительных материалах указано, что инициатива разработана во исполнение постановлений Конституционного суда РФ от 14.05.2012 N 11-П и от 26.04.2021 N 15-П. Суд ранее указывал на необходимость законодательно определить пределы имущественного иммунитета в отношении единственного жилья и обеспечить баланс интересов должника и кредиторов.

По сути, проект формализует подход, который уже применяется в делах о банкротстве граждан.

Что важно учитывать

Поправки пока не приняты. В настоящее время по проекту проводится независимая антикоррупционная экспертиза, завершить ее планируют 17 апреля.

Т. Миронова, юрист.

Проект федерального закона (ID проекта: 167109)

---

Скачать_ Проект в Word

Скачать_Пояснительную записку в Word