ВС РФ: поздняя оплата публичной земли не исключает расторжения договора
Полный расчет до иска не спасет, если просрочка была многолетней и нарушила интересы бюджета.
Покупатель публичного земельного участка, который рассчитался за него только через восемь лет после сделки, может потерять землю даже при условии, что до обращения продавца в суд он внес всю цену и неустойку. К такому выводу пришел Верховный суд в Определении от 11.02.2026 N 304-ЭС25-10106.
Обстоятельства дела
Департамент продал участок, но покупатель долго не исполнял ключевую обязанность — не платил цену по договору. Полная оплата поступила лишь через восемь лет. После этого орган власти потребовал расторгнуть договор купли-продажи.
Первая инстанция в иске отказала: к моменту обращения в суд долг и неустойка уже были погашены, а сам департамент годами не предпринимал активных действий по взысканию.
Апелляция заняла противоположную позицию. Она указала, что восьмилетняя просрочка — это существенное нарушение, а к моменту фактической оплаты стоимость участка стала несопоставимо выше первоначальной цены. Кассация затем поддержала выводы первой инстанции.
Что сказал Верховный суд
ВС напомнил: продавец вправе требовать расторжения договора при просрочке оплаты, если нарушение носит существенный характер. Для таких споров применяются общие правила о расторжении договора при существенном нарушении обязательства (ст. 450 ГК РФ), а обязанность покупателя оплатить товар закреплена в ст. 486 ГК РФ.
Ключевой вывод суда: сама по себе последующая оплата всей суммы и неустойки значения не имеет, если за время длительной просрочки встречное предоставление стало явно несоразмерным реальной стоимости участка на момент расчета. В случае с публичной землей это означает ущерб бюджету.
ВС также отверг ссылку на бездействие продавца. Суд указал, что надлежащее исполнение договора и регистрация перехода права зависели прежде всего от действий покупателя.
Вывод
Согласно позиции ВС РФ, полное погашение долга до подачи иска не всегда спасает покупателя публичной земли. Если просрочка длительная и затрагивает интересы бюджета, договор могут расторгнуть.
Т. Миронова, юрист.
Определение ВС РФ от 11.02.2026 N 304-ЭС25-10106
