Не знал — не виноват: ВС РФ поставил точку в громком деле о продаже квартиры мошенникам

В эпоху цифровизации и развития дистанционных технологий мошенничество в сфере недвижимости приобретает всё более изощрённые формы. Злоумышленники используют методы социальной инженерии, чтобы заставить собственников продавать жильё на невыгодных условиях или вовсе лишаться прав на него. Проблема особенно актуальна на фоне высокой стоимости квартир и эмоциональной вовлечённости продавцов. В такой ситуации крайне важно понимать, как право реагирует на подобные случаи. Показательным примером служит дело, рассмотренное Верховным Судом РФ (Определение от 16.12.2025 № 5‑КГ25‑174‑К2), где суд подтвердил действительность сделки по продаже квартиры, совершённой под влиянием мошенников.

Фабула дела и аргументы сторон

Суть спора заключалась в следующем: Лариса Долина обратилась в суд с требованием признать недействительными предварительный договор купли‑продажи и договор купли‑продажи её квартиры, заключённые с Полиной Лурье. Истец утверждала, что действовала под влиянием мошенников, которые убедили её продать жильё в рамках мнимой «спецоперации» по спасению средств. Деньги от сделки, по словам Долиной, были переданы неизвестным лицам. Три нижестоящие инстанции удовлетворили иск, признав сделки недействительными на основании ст. 178 ГК РФ (существенное заблуждение). При этом суды отказались применять двустороннюю реституцию, посчитав, что покупатель может взыскать убытки с мошенников.

Позиция Верховного суда

Однако Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и отказал в удовлетворении иска. Ключевыми аргументами стали:

1. Разграничение природы сделки и её мотива. Согласно п. 3 ст. 178 ГК РФ, заблуждение относительно мотивов сделки (например, почему продавец решил продать квартиру) не делает её недействительной. Долина осознавала, что подписывает договор купли‑продажи, и понимала переход права собственности. Её заблуждение касалось лишь причин сделки («зачем я это делаю?»), что не является основанием для аннулирования.
2. Добросовестность покупателя. Лурье проявила должную осмотрительность: проверяла документы, использовала безопасные расчёты через банковский сейф, консультировалась с риелторами. Поскольку покупатель не знала и не могла знать о мошенничестве, её поведение было признано добросовестным.
3. Недоказанность недееспособности. Попытка Долиной сослаться на ст. 177 ГК РФ (неспособность понимать значение действий) не увенчалась успехом. Суд указал, что экспертиза из уголовного дела (о стрессе и давлении) не заменяет судебную психолого‑психиатрическую экспертизу сделкоспособности. Истец не заявила ходатайство о такой экспертизе, что привело к недоказанности факта.
4. Недопустимость односторонней реституции. ВС РФ подчеркнул, что продавец лично получила деньги и распорядилась ими по своему усмотрению. Риск утраты средств лежит на ней, а не на добросовестном покупателе.

Это решение имеет принципиальное значение для гражданского оборота. Во‑первых, оно защищает стабильность сделок: если бы суд поддержал Долину, любой продавец мог бы спустя время отменить договор, ссылаясь на давление мошенников. Это могло бы привести к коллапсу рынка недвижимости. Во‑вторых, ВС РФ чётко обозначил границы применения ст. 178 и ст. 177 ГК РФ, указав, что:

• заблуждение в мотивах не равнозначно заблуждению в природе сделки;
• добросовестность контрагента — ключевой фактор при оспаривании сделок;
• отсутствие экспертизы о недееспособности исключает применение ст. 177 ГК РФ.

Для пострадавших от мошенников остаются альтернативные механизмы защиты:

• уголовное преследование злоумышленников с последующим взысканием ущерба;
• оспаривание сделок по иным основаниям (например, если покупатель знал о мошенничестве — ст. 179 ГК РФ);
• страхование рисков при сделках с недвижимостью.

Значение

В перспективе законодателю стоит задуматься о дополнительных мерах защиты для уязвимых категорий граждан (пожилых, лиц с ограниченными возможностями), например, об обязательном нотариальном удостоверении сделок с участием таких лиц. Также важно развивать просветительские программы о методах мошенничества и способах противодействия им.

Итак, решение ВС РФ демонстрирует баланс между защитой прав потерпевших и стабильностью гражданского оборота. Оно учит участников рынка:

• тщательно проверять контрагентов и фиксировать все этапы сделки;
• использовать безопасные способы расчётов (аккредитивы, банковские ячейки);
• сохранять доказательства добросовестности (переговоры, экспертизы, справки).

От редакции

Возникает вопрос: как в будущем разграничивать случаи, когда продавец действительно не осознавал последствий сделки из‑за психологического давления, и ситуации, где он просто пытается избежать ответственности? И возможно ли создать универсальный механизм защиты от мошенничества, не подрывая основ договорного права? Эти проблемы требуют дальнейшего обсуждения и, но уже сейчас ясно: бдительность и юридическая грамотность остаются лучшими союзниками в сделках с недвижимостью.

Т. Миронова, юрист.

Определение ВС РФ от 16.12.2025 N 5-КГ25-174-К2

Скачать_PDF

Скачать_Word

Источник изображения: freepik.com