Росреестр: обременения прав дольщика не блокируют сделки с участком
Запись в ЕГРН об аресте или запрете, касающемся дольщика, не ограничивает права застройщика на распоряжение землёй — разъяснил Росреестр.
Росреестр в письме от 5 марта 2026 г. № 13-2265-АБ/26 разъяснил, что наличие в ЕГРН записи об аресте или запрете, наложенных на права участника долевого строительства, не препятствует застройщику распоряжаться земельным участком, на котором осуществляется строительство.
В чем состоит позиция ведомства
Росреестр указал, что арест или запрет, наложенный в отношении участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), касается права требования дольщика, а не самого земельного участка.
Следовательно, такое ограничение:
- не является обременением земельного участка как объекта недвижимости;
- не затрагивает права застройщика на участок;
- не лишает застройщика возможности распоряжаться землей в пределах закона.
Иными словами, если обеспечительная мера установлена в отношении прав дольщика, она не трансформируется автоматически в ограничение прав собственника земельного участка.
Почему соответствующая запись отражается в разделе ЕГРН по земельному участку
Разъяснение связано с особенностями ведения ЕГРН.
Согласно п. 165 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514, запись о государственной регистрации ДДУ вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором ведется строительство.
По этой причине в том же разделе могут отражаться и сведения об аресте или запрете, относящихся к правам дольщика.
Однако сам факт внесения такой записи в раздел по земельному участку не означает, что обременение установлено именно в отношении участка.
Что должен учитывать государственный регистратор
Росреестр отдельно отметил, что при проведении правовой экспертизы документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав регистратор должен исходить из буквального содержания обеспечительной меры, указанной в документе, на основании которого запись внесена в ЕГРН.
Это означает, что необходимо разграничивать:
- ограничение, установленное в отношении права требования участника долевого строительства;
- и ограничение, наложенное непосредственно на земельный участок.
Если из документа следует, что обеспечительная мера касается только прав дольщика, оснований рассматривать ее как запрет на распоряжение землей у регистратора нет.
Практическое значение разъяснения
Позиция Росреестра важна для застройщиков, кредиторов и иных участников рынка недвижимости, поскольку устраняет возможную неоднозначность при толковании сведений ЕГРН.
Для застройщика
Наличие записи об аресте или запрете в отношении прав дольщика не лишает застройщика права:
- отчуждать земельный участок;
- передавать его в залог;
- совершать иные юридически значимые действия, связанные с распоряжением участком.
Для дольщика
Обеспечительная мера продолжает действовать в отношении его прав по ДДУ. Иначе говоря, ограничивается именно право требования к застройщику, а не правовой режим земельного участка.
Для приобретателей и кредиторов
Такие записи сами по себе не должны рассматриваться как свидетельство обременения права собственности застройщика на землю. Следовательно, они не образуют самостоятельного препятствия для совершения сделки или принятия решения о финансировании.
Вывод
Росреестр фактически подтвердил необходимость разграничивать:
- объект ограничения— право требования дольщика;
- объект недвижимости— земельный участок, принадлежащий застройщику.
Если арест или запрет установлен только в отношении прав участника долевого строительства, то он не ограничивает распоряжение земельным участком и не препятствует осуществлению прав застройщика.
Такой подход снижает риск ошибочного толкования сведений ЕГРН и, как следствие, риск необоснованного отказа в регистрации сделок с земельным участком.
С. Александров, обозреватель.
Письмо Росреестра от 05.03.2026 N 13-2265-АБ/26
