Аренда публичных земель для строительства: ключевые позиции ВС РФ

Верховный Суд РФ 19 ноября 2025 года утвердил обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства. Документ систематизирует ключевые правовые позиции, влияющие на взаимодействие арендаторов, органов власти и многодетных семей. Рассмотрим основные выводы ВС РФ по наиболее спорным вопросам.

Предоставление участка в аренду

При предоставлении публичных земель в аренду ВС РФ выделил два принципиальных момента.

Во‑первых, для объектов связи, для которых не требуется разрешение на строительство, не нужно заключать договор аренды или устанавливать сервитут. Если организация обратится с заявлением о заключении договора, ей откажут — размещение таких объектов регулируется иными нормами.

Во‑вторых, участок, включённый в зону комплексного развития территории (КРТ), нельзя предоставить в аренду для иных целей — даже если договор о КРТ ещё не заключён. Это предотвращает нецелевое использование земель, запланированных под масштабную застройку.

Заключение договора аренды на новый срок

ВС РФ защитил права арендаторов, которые построили объект, но не успели получить разрешение на ввод в эксплуатацию из‑за истечения срока договора. Уполномоченный орган не вправе отказывать в заключении нового договора без проведения торгов, если:

• объект фактически возведён;
• задержка с вводом в эксплуатацию связана с истечением срока аренды.

Это правило снижает риски для застройщиков, столкнувшихся с бюрократическими задержками.

Изменение вида разрешённого использования участка

Арендатор не может требовать смены вида разрешённого использования (ВРИ) участка, если изначально земля предоставлялась для строительства объекта с конкретным назначением. Например, если началось возведение административного здания, нельзя позже перепрофилировать участок под торговую функцию.

Однако есть исключение: если строительство началось до изменения градостроительной документации, арендатор вправе использовать участок и здание по первоначальному ВРИ. Главное условие — отсутствие угрозы для людей, экологии и объектов культурного наследия.

Расторжение договора аренды

Существенное нарушение условий договора не становится автоматическим основанием для его расторжения. Если арендатор в разумный срок устранил допущенные нарушения, договор должен быть сохранён. Это стимулирует стороны к урегулированию конфликтов без крайних мер.

Изъятие объекта незавершённого строительства

ВС РФ уточнил порядок изъятия недостроенных объектов:

• требование об изъятии удовлетворяется, если срок аренды истёк и арендатор не доказал, что проблемы с завершением строительства возникли по вине арендодателя или эксплуатирующих организаций;
• уполномоченный орган не вправе требовать сноса объекта только на основании норм ГК РФ о возврате имущества в первоначальном состоянии — необходима специальная процедура изъятия или иск о признании постройки самовольной;
• если в течение 6 месяцев после прекращения аренды иск об изъятии не подан, арендатор может заключить новый договор для завершения строительства.

При этом пропуск 6‑месячного срока не является безусловным основанием для отказа в иске, если арендатор сам не обратился за новым договором.

Взыскание убытков с арендодателя

Арендатор вправе взыскать убытки, включая уплаченные арендные платежи, если участок оказался непригодным для использования из‑за неоговоренных ограничений. Пример: земля, предоставленная для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), оказалась в охранной зоне газопровода. В таком случае арендатор может требовать компенсации за невозможность реализовать целевое назначение участка.

Защита прав многодетных семей

ВС РФ закрепил ряд гарантий для многодетных семей:

• право на получение участка связано с фактическим проживанием в регионе, а не с формальной регистрацией всех членов семьи;
• сделки с землёй, совершённые до получения статуса многодетной семьи, не могут быть основанием для отказа;
• достижение ребёнком совершеннолетия (или 23 лет для студентов‑очников) к моменту предоставления участка не даёт права снять семью с учёта;
• участки для ИЖС должны быть обеспечены коммунальной, транспортной и иной необходимой инфраструктурой.

Коротко о главном

• Объекты связи размещаются на публичных землях без аренды и сервитута.
• Земли под КРТ не предоставляются в аренду для иных целей.
• Арендатор, построивший объект, может продлить договор без торгов.
• Смена ВРИ участка запрещена, если строительство начато под конкретное назначение.
• Расторжение договора возможно только при неустранённых нарушениях.
• Изъятие недостроенного объекта требует соблюдения строгой процедуры.
• Многодетные семьи имеют право на участки с инфраструктурой вне зависимости от регистрации.

Этот обзор ВС РФ формирует единый подход к разрешению споров о земельных участках, снижая правовую неопределённость для всех участников отношений.