Как проверить продавца при покупке квартиры

Покупка квартиры — это ответственное мероприятие. Проверка продавца перед покупкой очень важная процедура, позволяющая минимизировать риски потерять деньги.  В случае признания сделки купли-продажи квартиры недействительной вы рискуете потерять и квартиру и деньги.

Какие документы проверять у продавца квартиры

Паспорт продавца

Проверить действительность паспорта можно с помощью сервиса Госуслугах.

Тематическое фото проверить действительность паспорта

Обратите внимание, что паспорт продавца может быть недействительным по причинам, не связанным с мошенничеством. У него может истечь срок годности, в паспорт занесены записи, которые не должны быть в документы или какие-либо другие причины.  В этом случае продавец должен обратиться в органы МВД за разъяснениями.

Алгоритм проверки

• Проверьте действительность через сервис на Госуслугах.
• Убедитесь, что паспорт не просрочен, нет несанкционированных записей.
• Если паспорт недействителен, продавец должен заменить его до сделки.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Можно самостоятельно посмотреть онлайн основную информацию о недвижимости или заказать электронную выписку на Госуслугах.

Алгоритм проверки

• Закажите электронную выписку через Госуслуги или получите в МФЦ.
• Проверьте:
  • собственника (совпадает ли с продавцом);
  • наличие обременений (ипотека, арест, аренда);
  • историю переходов права собственности.
• Срок давности выписки — не более 1 месяца.

Правоустанавливающие документы

К ним относятся договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор долевого участия и т.д. Необходимо убедится, что все данные совпадают.

Алгоритм проверки

• Требуйте оригинал договора купли‑продажи, свидетельства о наследстве, договора дарения, долевого участия и т. п.
• Сверьте данные: адрес, площадь, кадастровый номер — должны совпадать с ЕГРН.
• Убедитесь, что документ не утратил силу (например, не отменён судом).

Документы, подтверждающие факт регистрации брака и т.п.

Свидетельство о браке либо о его расторжении, брачный договор, или соглашение о разделе имущества супругами.

Если квартира приобреталась в браке, необходимо получить нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку.

Если недвижимость была приобретена до брака, получена по наследству, на основании брачного договора или в рамках приватизации, согласие от супруга на продажу не требуется.

Алгоритм проверки

• Свидетельство о браке/расторжении, брачный договор, соглашение о разделе имущества.
• Если квартира куплена в браке: обязательно нотариальное согласие второго супруга на продажу.
• Исключения (согласие не нужно):
  • квартира приобретена до брака;
  • получена по наследству или в порядке приватизации;
  • есть брачный договор, исключающий право супруга.

Читайте также:    Утечка газа в квартире: куда звонить и что нужно делать

Технический паспорт квартиры

Из технического паспорта на квартиру можно узнать, делалась перепланировка или нет. Если перепланировка делалась, необходимо проверить узаконена ли она.

Алгоритм проверки

• Закажите в БТИ или МФЦ.
• Проверьте:
  • соответствие планировки плану;
  • законность перепланировок (должны быть узаконены через Мосжилинспекцию/аналогичный орган).
• Если перепланировка не оформлена, потребуйте от продавца её узаконить до сделки.

Дополнительные проверки продавца квартиры

Дееспособность

Если существует подозрения по поводу психических заболеваний или зависимостей у продавца он должен предоставить справку из психоневрологического диспансера.

В случае подозрений рекомендуется сделку проводить через нотариуса, он может направить продавца на освидетельствование.

Алгоритм проверки

• При подозрениях на психические расстройства или зависимости запросите справку из психоневрологического диспансера.
• Рекомендуется нотариальное удостоверение сделки: нотариус проверит дееспособность и зафиксирует волеизъявление.

Долги и исполнительные производства

Узнать о долгах продавца и исполнительных производствах можно  на сайте ФССП

Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве, для этого потребуется ИНН продавца

Алгоритм проверки

• Проверьте на сайте ФССП (fssp.gov.ru):
  • открытые исполнительные производства;
  • задолженности по кредитам, налогам, алиментам.
• Узнайте о банкротстве:
  • на Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru) по ИНН продавца;
  • в картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru).

Тематическое фото проверить информацию о наличии дел о банкротстве продавца

Судебные иски

Проверить наличие судебных разбирательств у продавца можно в картотеке арбитражных дел

Алгоритм проверки

• Ищите текущие и завершённые дела в:
  • ГАС «Правосудие» (sudrf.ru);
  • картотеке арбитражных дел (для коммерческих споров).
• Особое внимание — к искам о признании сделок недействительными, спорам о праве собственности.

Субсидиарная ответственность

Необходимо проверить, не является ли продавец участником или акционером юридических лиц. Проверить, в каком состоянии находится компания.

В случае банкротства компании возможно привлечение продавца к субсидиарной ответственности по обязательствам общества и в последующем его личное банкротство. Из-за этого сделка по продаже квартиры может быть оспорена.

Алгоритм проверки

• Выясните, является ли продавец учредителем/директором юрлица.
• Проверьте статус компании на сайте ФНС (через сервис «Прозрачный бизнес») и в реестре банкротов.
• Риски: если компания банкротится, продавца могут привлечь к субсидиарной ответственности, а сделку — оспорить.

Важные нюансы (декабрь 2025)

• Доли несовершеннолетних: если в квартире есть доля ребёнка, потребуется разрешение органов опеки.
• Материнский капитал: если он использовался, детям должны быть выделены доли в новом жилье. Иначе сделка может быть аннулирована.
• Обременения: если квартира в ипотеке или под арестом, снимите обременение до сделки (через банк или суд).
• Доверенность: если продавец действует по доверенности, проверьте её действительность на сайте ФНП (notariat.ru) по номеру и дате.
• Коммунальные долги: по закону они остаются за прежним собственником. Но долги по капитальному ремонту переходят к новому владельцу. Закажите справку об отсутствии задолженностей в УК/ТСЖ.
• Электронная регистрация: с 2025 года рекомендуется проводить сделку с электронной регистрацией в Росреестре — это снижает риски подделки документов.

Итог

Прежде чем поставить подпись под договором, убедитесь, что вы проделали всю необходимую подготовительную работу. Поэтому перед подписанием договора:

1. Соберите полный пакет документов.
2. Проверьте продавца через государственные реестры.
3. Привлеките юриста или нотариуса для финальной проверки.
4. Используйте безналичные расчёты (аккредитив, счёт эскроу) для безопасности.

Т. Миронова, юрист.