Не тот метраж: ВС РФ разрешил спор цедента и цессионария по ДДУ

Верховный Суд РФ разрешил спор о ответственности цедента при уступке прав по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Ключевой вопрос: должен ли цедент возмещать разницу в стоимости, если фактическая площадь объекта оказалась меньше проектной? Разбираем правовую позицию ВС РФ и её значение для практики.

Обстоятельства дела

Спор возник между:

• цедентом — ИП Д., уступившим право требования по ДДУ;
• цессионарием — ИП Р., приобретшей это право;
• застройщиком — ООО «С».

2 июля 2014 г. Денисов П. Н. заключил с застройщиком ДДУ на нежилое помещение площадью 1 115,42 кв. м. 19 сентября 2019 г. он уступил это право Рухловой Н. С. за 52,5 млн руб.

При приёмке объекта выяснилось, что фактическая площадь составила 1 008,4 кв. м — на 107,02 кв. м меньше проектной. Р. потребовала от Д. возмещения разницы, ссылаясь на нарушение принципа эквивалентности встречного предоставления.

Позиции нижестоящих судов

• Суд первой инстанции отказал в иске, указав, что Р. как правопреемник вправе требовать перерасчёта от застройщика.
• Апелляция удовлетворила иск, посчитав, что цедент должен возместить разницу из‑за несоответствия площади.
• Кассация отменила решение апелляции: не было доказательств, что цена уступки рассчитывалась из стоимости квадратного метра; цессионарий знал о риске изменения площади.

Позиция Верховного Суда РФ

ВС РФ поддержал апелляцию, указав:

1. Цедент отвечает за действительность требования (ст. 390 ГК РФ), но не за исполнение должником (застройщиком), если не взял поручительство.
2. Нарушение принципа эквивалентности даёт право на возмещение: Рухлова Н. С. платила за площадь 1 115,42 кв. м, но получила меньше.
3. Договор уступки должен чётко фиксировать характеристики объекта (площадь, цену за кв. м). Если они не соответствуют реальности, цедент обязан возместить убытки.
4. Применимы аналогии с договором купли‑продажи (Определение ВС РФ от 26.12.2017 № 305‑ЭС17‑14389): существенное изменение характеристик товара — основание для возмещения.

ВС РФ подчеркнул: если цедент не проверил фактическую площадь перед уступкой, он несёт риск последствий.

Правовые последствия и значение определения

Решение ВС РФ:

• закрепит ответственность цедента за недостоверность характеристик объекта в договоре уступки;
• заставит стороны детально фиксировать площадь и цену за кв. м в соглашениях;
• усилит защиту цессионариев от рисков, связанных с недобросовестностью цедентов.

В спорах о расхождении площади ключевыми доказательствами станут:

• текст ДДУ и договора уступки (с указанием площади и цены);
• акты обмера и техническая документация;
• переписка сторон о характеристиках объекта.

Заключение

ВС РФ уточнил: цедент отвечает за несоответствие площади, если это привело к нарушению принципа эквивалентности при уступке. Это решение повысит прозрачность сделок с правами по ДДУ и снизит риски для покупателей. В будущем суды будут строже оценивать, насколько цеденты проверяли характеристики объектов перед уступкой.

Вывод

• Цедент обязан гарантировать достоверность характеристик объекта (в т. ч. площади) в договоре уступки.
• Если фактическая площадь меньше проектной, цедент может быть обязан возместить разницу в стоимости.
• Принцип эквивалентности встречного предоставления — основание для взыскания убытков с цедента.
• В договорах уступки важно чётко фиксировать площадь и цену за кв. м.
• ВС РФ применил аналогию с договором купли‑продажи для защиты прав цессионария.

И. Полянина, юрист.

Определение ВС РФ от 04.12.2025 N 309-ЭС25-7212

 Скачать_PDF

Скачать_Word

 Источник изображения: freepik.com