Кассация разъяснила, когда после выезда арендатора нельзя взыскивать арендную плату
Суд округа указал: отсутствие акта приема-передачи само по себе не доказывает, что помещение не было возвращено арендодателю.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пересмотрел подход к спорам о возврате арендованных помещений после расторжения договора. Суд указал: если арендатор уведомил о прекращении аренды и фактически освободил объект, то отсутствие подписанного акта приема-передачи еще не означает, что арендодатель вправе продолжать начислять арендную плату.
Поводом для разбирательства стал спор между предпринимателем-арендодателем и компанией-арендатором, занимавшей нежилые помещения. После уведомления о расторжении договора общество освободило объект, однако акт возврата стороны не оформили. Позже арендодатель заявил, что помещение не было возвращено в надлежащем состоянии, и потребовал взыскать арендную плату за период после расторжения, стоимость ущерба, дополнительные расходы и упущенную выгоду.
Формальный подход нижестоящих судов
Суды первой и апелляционной инстанций частично поддержали требования арендодателя. Они исходили из того, что именно арендатор должен доказать надлежащий возврат имущества. Поскольку подписанного акта приема-передачи не было, как и подтверждения передачи ключей, суды посчитали, что помещение до даты последующего осмотра не считалось возвращенным.
На этом основании с арендатора взыскали арендную плату за спорный период. Кроме того, суды согласились с тем, что из-за недостатков помещения арендодатель не мог сдать его новому пользователю и потому понес убытки в виде упущенной выгоды.
Что указала кассация
Суд округа с таким подходом не согласился и направил дело на новое рассмотрение. Кассация подчеркнула, что возврат арендованного имущества требует участия обеих сторон. Арендатор обязан передать помещение, а арендодатель — принять его. Если собственник уклоняется от приемки, несмотря на уведомление о готовности вернуть объект, это нельзя использовать как основание для дальнейшего начисления арендной платы.
Отдельно суд обратил внимание: факт освобождения помещения может подтверждаться не только актом приема-передачи. Для этого допустимы и иные доказательства. В данном споре нижестоящие инстанции не учли доводы арендатора о том, что он сразу выехал из помещения, прекратил потребление коммунальных услуг и демонтировал входную дверь.
Кассация также напомнила: наличие недостатков в помещении само по себе не дает арендодателю права отказаться от его приемки. Такие обстоятельства могут быть основанием для отдельного спора о возмещении ущерба, но не означают автоматически, что объект продолжал находиться во владении арендатора.
Почему дело отправили на пересмотр
Суд округа критически оценил и взыскание упущенной выгоды. По его мнению, нижестоящие суды не объяснили, каким образом именно отсутствие акта приема-передачи препятствовало арендодателю получать доход от помещения. При этом из материалов дела следовало, что впоследствии объект был сдан новому арендатору по более высокой цене, а в договоре указывался нормальный износ помещения.
Кроме того, экспертизу для определения ущерба суд назначил уже после заключения нового договора аренды. Это, по мнению кассации, требует дополнительной оценки: действительно ли арендодатель понес убытки, предпринимал ли меры для их уменьшения и есть ли прямая связь между действиями бывшего арендатора и неполученным доходом.
Постановление может повлиять на практику рассмотрения арендных споров, в которых стороны после прекращения договора не оформили возврат имущества надлежащим образом. Суд фактически напомнил: в подобных делах важен не только формальный документ, но и реальное поведение сторон после расторжения договора.
Т. Миронова, юрист.
Постановление АС Северо-Кавказского округа от 29.05.2026 по делу N А32-3150/2023
